作者簡(jiǎn)介：劉根甫（1992-），男，漢，山西太原人，碩士研究生在讀，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，專業(yè)：土地資源管理，研究方向：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

摘要：房地產(chǎn)業(yè)成熟發(fā)展的核心和樞紐環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資，它是在此流程中，位于最核心的地位。文章第一步介紹了2014年山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，其次，依次分析了山西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從促進(jìn)和阻礙兩方面對(duì)當(dāng)?shù)谿DP的作用，得出要抑制房地產(chǎn)泡沫的結(jié)論。最后，根據(jù)本文的研究?jī)?nèi)容，提出了相關(guān)的政策建議和對(duì)2015年山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望，便于政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，保持房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資；GDP；房地產(chǎn)泡沫；宏觀調(diào)控

一、山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2005-2014年，山西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額呈逐年上升的趨勢(shì)，2014年，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為1403.55億元，在全國(guó)排第22位，在中部六省位列第5位，在周邊五?。▍^(qū)）位列第4位。從增長(zhǎng)速度來(lái)看，近十年一直穩(wěn)定增長(zhǎng)，2014年同比增長(zhǎng)7.3%，在全國(guó)排第24位，在中部六省位于末位，在周邊五?。▍^(qū)）位列第4位，超過(guò)了 GDP的增長(zhǎng)速度，有利于推進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2014年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)幅度比同一時(shí)期固定資產(chǎn)增幅低4.2個(gè)百分點(diǎn)。占固定資產(chǎn)投資比例的11.7%。

2014，預(yù)計(jì)全省商品房施工面積為15476.89萬(wàn)平方米，同比增幅為10.2%，商品房新開(kāi)工面積達(dá)3887.5萬(wàn)平方米，同比增幅為5.8%。在房屋的銷售面積，銷售額和新開(kāi)工面積一并增長(zhǎng)的同時(shí)，然而，住宅用房和商品房的空置程度卻仍然沒(méi)有明顯的改觀，房屋空置率有增無(wú)減。

從房屋銷售面積情況來(lái)看，山西省為1576.2萬(wàn)平方米，同比減少4.1%。全省商品房銷售額746.1億元，同比增長(zhǎng)2.5%。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的影響

（一）促進(jìn)作用

1.作為社會(huì)固定資產(chǎn)投資的一個(gè)成分，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度快，由2000年的39.46億元提升到2014年的1403.6億元，15年間提高35.57倍，年均提高28.58%，明顯高于同期國(guó)民生產(chǎn)總值10.74%的年均水平。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直迅猛增長(zhǎng)，其占整個(gè)社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例由2000年的2.14%提高到2014年的11.72%，投資效應(yīng)大幅提升，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響日益加深。成為決定固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)和水平的中流砥柱。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在2000年為39.46億元，2014年提高到1403.6億元，在2000年對(duì) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度的貢獻(xiàn)率為3.38%，為最低值。隨后逐年增高，在2005年出現(xiàn)小幅波動(dòng)，貢獻(xiàn)率降低，在2005-2009年貢獻(xiàn)率大幅增長(zhǎng)，在2009年達(dá)到最高值，為37.09%。但在2010年貢獻(xiàn)率再次出現(xiàn)大幅滑坡，只占11.22%，在2010年至2014年，貢獻(xiàn)率小幅提高，2015年貢獻(xiàn)率再一次降至15.1%。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值都存在起落，那么就不能顯著地辨別出存在哪種穩(wěn)定的增加或降低的趨勢(shì)，于此同時(shí)，投資對(duì) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)率逐年發(fā)生改變的因素之一是人們對(duì)房地產(chǎn)投資有迫切要求，這就是盲目性。GDP貢獻(xiàn)率和當(dāng)時(shí)所處的時(shí)段也有著很大的相關(guān)性?，F(xiàn)在，山西省在房地產(chǎn)業(yè)方面出現(xiàn)一個(gè)低潮時(shí)段。所以，在未來(lái)可以看到，我省房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)會(huì)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

從全局角度思考我省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況和居民的年齡分布情況，能夠發(fā)現(xiàn)，由于受計(jì)劃生育政策影響，“九零后”的年輕一代由于有了穩(wěn)定的收入，再加上面臨婚姻的壓力，將對(duì)房地產(chǎn)有很大需求，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的影響會(huì)顯著提高。其次，隨著人們收入的提高，實(shí)際購(gòu)買力不斷增強(qiáng)，生活水平也有大幅提高，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)能力有增無(wú)減。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)雖然面臨漫長(zhǎng)的低谷期，但由于房地產(chǎn)業(yè)的周期性和價(jià)值規(guī)律的作用，不會(huì)出現(xiàn)永久蕭條的情況。政府要增強(qiáng)信心，運(yùn)用貨幣政策和財(cái)政手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，保持對(duì)GDP的促進(jìn)作用。

（二）阻礙作用

當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展速度和結(jié)構(gòu)超出市場(chǎng)可承受的最大程度和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的現(xiàn)象是無(wú)法避免的。就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值無(wú)法和諧發(fā)展。將會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，泡沫破滅時(shí)，造成資源浪費(fèi)，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展甚至造成市場(chǎng)的持續(xù)低迷。

三、結(jié)論

（一）提高資金管理力度，，避免投資過(guò)度

房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)在一定程度上是政府對(duì)投資過(guò)度疏于監(jiān)管而造成的投資膨脹，如果在膨脹的開(kāi)始階段就實(shí)行管理整治，既能滿足人們對(duì)房地產(chǎn)的需求，還能對(duì)國(guó)民生產(chǎn)總值有相當(dāng)程度的促進(jìn)，結(jié)果會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（二）加強(qiáng)引導(dǎo)，減少投機(jī)行為

恰當(dāng)?shù)耐稒C(jī)對(duì)市場(chǎng)的活躍有一定好處，然而過(guò)度的投機(jī)會(huì)不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，在房屋的流轉(zhuǎn)和出售中進(jìn)行引導(dǎo)，能夠有效減少投機(jī)行為的產(chǎn)生，杜絕資源浪費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

四、政策建議及展望

（一）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房?jī)r(jià)

目前，我省居民多為中低收入者。房?jī)r(jià)過(guò)低或過(guò)高都會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不良影響。放假過(guò)低會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收益，挫傷其積極性。房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)使大多數(shù)人買不起房，影響社會(huì)穩(wěn)定。所以，政府應(yīng)減少高檔商品房的投資，建設(shè)規(guī)模，促使企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的投資和建設(shè)，穩(wěn)定民生。

（二）做好土地儲(chǔ)備及供應(yīng)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造穩(wěn)定的環(huán)境

穩(wěn)定的土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)得以持續(xù)進(jìn)行的基礎(chǔ)。今年，太原市計(jì)劃將城中村，棚戶區(qū)進(jìn)行改造，同時(shí)完成對(duì)此地區(qū)拆遷及以后土地建設(shè)的工作，保障了土地的持續(xù)供給，調(diào)整了土地利用結(jié)構(gòu)，使土地利用率有了大幅提高。

優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境需要與之相配套的法律文件相呼應(yīng)。如今，在城中村改造方向缺乏足夠的法律來(lái)進(jìn)行規(guī)范土地市場(chǎng)，各個(gè)主體的意見(jiàn)也存在分歧，需要改善。

（三）提高房地產(chǎn)信貸資金的審批要求，加強(qiáng)審核程序的管理

我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的投資大部分是通過(guò)銀行貸款或自籌資金，銀行或者相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)同時(shí)也在承擔(dān)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。如房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振，帶動(dòng)金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)也受之影響，銀行存在大量呆壞賬，所以，企業(yè)應(yīng)采用多渠道融資方式，來(lái)降低相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。（作者單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院）

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