曹靜

摘要：在國家房地產(chǎn)政策出現(xiàn)新的調(diào)整的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了有效提升競爭力，擴大市場占有率，必須有效地加強成本管理，從而有效地應(yīng)對房地產(chǎn)成本管理中的一些突出問題。本文通過研究房地產(chǎn)成本管理的特點，總結(jié)了房地產(chǎn)不同階段成本管理的突出問題，系統(tǒng)地提出了有效的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；問題；對策

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，成本領(lǐng)先成為房地產(chǎn)企業(yè)核心的戰(zhàn)略之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行有效的成本控制，有助于其參與土地市場的激烈競爭，擴大利潤空間、并有助于制定成功的公司戰(zhàn)略，在競爭中取勝。

一、房地產(chǎn)成本管理突出問題分析

1.項目前期缺乏充分的成本調(diào)研

無論房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模大小，在拿地之前，進行充分的成本調(diào)研是必不可少的。但現(xiàn)實的情況是，很多房地產(chǎn)公司由于時間有限，加上重視程度不足，對于成本的前期調(diào)研不夠認(rèn)真和充分，甚至直接利用公司原有的項目數(shù)據(jù)或者其他公司的項目數(shù)據(jù)進行套用，造成土地成本信息失真。

2.成本信息反饋滯后，缺少有效率的成本管理

廣大房地產(chǎn)企業(yè)至今都還缺少動態(tài)的成本管理，合同臺賬無法及時反映企業(yè)成本的發(fā)生和變更，更無法實現(xiàn)對于未簽訂合同的成本預(yù)期評估，從而使得成本信息的反饋滯后，成本管理的效率低下。

3.事后評估嚴(yán)重不足，缺少充足的經(jīng)驗數(shù)據(jù)

事后評估指的是項目最終驗收完成后進行的成本分析評估，從而發(fā)現(xiàn)成本管理各個階段的工作問題，最終得出可觀而科學(xué)的經(jīng)驗以及教訓(xùn)；于此同時，各個階段有關(guān)成本的專業(yè)數(shù)據(jù)，可以作為以后項目開發(fā)的依據(jù)和借鑒。從過去的情況看，廣大房企往往對于事后的評估重視程度不夠，沒有對于整個項目科學(xué)細(xì)致地成本分析和經(jīng)驗積累，對于成本數(shù)據(jù)庫的建立和分享更是無從談起。

二、房地產(chǎn)成本管理的對策

1.各專業(yè)協(xié)同實地調(diào)研成本，對成本進行合理評估

在拿地拓展階段的成本管理的重點在于編制全面合理的成本估算，從而為投資和最終決策服務(wù)。在進行成本估算時，需要注意以下兩個方面：

第一，注意不同專業(yè)部門之間的協(xié)調(diào)和配合。一個好項目在進行前期調(diào)研時，各專業(yè)部門間的協(xié)調(diào)配合是必不可少的；這不僅僅是某一個部門的職責(zé)，而是需要成本、設(shè)計、市場、工程等各個方面的人員進行聯(lián)合調(diào)研，使調(diào)研結(jié)果更加全面客觀，為后期的成本估算奠定堅實的基礎(chǔ)。

第二 ，在前期調(diào)研的基礎(chǔ)上編制出科學(xué)可觀的成本估算方案。在前期工作完成以后，可以根據(jù)目標(biāo)市場的實際需求以及未來的發(fā)展變化，科學(xué)合理地確定項目規(guī)模，目標(biāo)產(chǎn)品以及核心客戶，并對未來的經(jīng)濟效益進行更進一步地分析，得出客觀的評價。具體的工作流程如下：首先，由不同部門提供與成本評估有關(guān)的各種信息，包括市場定位和戶型配置標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計費用標(biāo)準(zhǔn)、水電煤及市政配套收費標(biāo)準(zhǔn)等；然后，有關(guān)人員根據(jù)相關(guān)要求配置成本項，整合各部門的相關(guān)信息；最后，完成全面科學(xué)的成本評估，制定出詳實的估算方案，作為投資和決策的依據(jù)。

2.運用房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)進行成本管控

房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)是針對傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)管理模式與業(yè)務(wù)手段中逐漸表現(xiàn)出的效率低下、信息滯后、規(guī)范與執(zhí)行力差等特點，利用先進的IT信息技術(shù)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身管理思想和模式，參考一系列大型房地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)驗，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)在波動的大環(huán)境下，保持穩(wěn)定、健康的可持續(xù)性發(fā)展的信息化管理軟件。房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)在重視系統(tǒng)功能的全面性，流程的可控性，技術(shù)的易用性的同時更要注重系統(tǒng)的易用性。要實現(xiàn)將房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)有效運用到成本控制上，需要做到以下幾點：

第一， 要和企業(yè)的成本管理流程相統(tǒng)一。房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的一個重要職能就是成本控制，而有效的成本控制要求該系統(tǒng)一定要和成本控制得流程相匹配，并隨著成本控制流程的調(diào)整而改變，從而具備更強的時效性?？梢哉f管理信息系統(tǒng)在成本控制上實現(xiàn)了升華，但永遠(yuǎn)不能脫離現(xiàn)有成本控制流程。

第二，要通俗易懂便于理解和掌握。房地產(chǎn)的成本管理設(shè)計到了不同的專業(yè)部門，也包含了多個環(huán)節(jié)，不僅僅財務(wù)人員要使用，相關(guān)部門也要積極參與，可以說是一個全員參與的系統(tǒng)。所以，為了更有效率地進行成本管理，要求該系統(tǒng)一定要通俗易懂，便于不同職能部門理解和快速掌握，使得成本管理的各個環(huán)節(jié)都清晰明了。

第三，要嚴(yán)格執(zhí)行。當(dāng)把房地產(chǎn)信息系統(tǒng)引入到成本管理后，必須在整個企業(yè)集團內(nèi)部全面推廣，并避免出現(xiàn)系統(tǒng)外的成本管理事項，使得所有的成本管理信息都納入到了管理信息系統(tǒng)中，從而確立管理信息系統(tǒng)在成本管控中的核心地位，實現(xiàn)科學(xué)有效的動態(tài)成本管理。

3.做好事后評估，不斷積累有效的經(jīng)驗數(shù)據(jù)

除了前邊的事前調(diào)研和過程管控，在房地產(chǎn)項目結(jié)束后，還要做好積極的事后評估，把項目實施過程中有關(guān)成本管理的經(jīng)驗和不足進行總結(jié)和歸納，并加以升華形成管理檔案。這些文本可以在企業(yè)以后的內(nèi)部培訓(xùn)和交流的時候，作為經(jīng)驗成果進行分享，以便在以后的工作中取長補短。

對于經(jīng)驗數(shù)據(jù)的積累，主要包括對項目中各個細(xì)項的價格、工程量、技術(shù)指標(biāo)等進行全面總結(jié)和比較，最終形成有針對性的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，為以后企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)提供科學(xué)、有效、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)參考。在進行這項工作的過程中，需要注意以下幾個方面的問題：（1）不同項目所產(chǎn)生的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，由于產(chǎn)品差異較大，在成本上也存在著很大的不同；（2）項目細(xì)項的成本價格以及相關(guān)的技術(shù)參數(shù)是工作研究的重點；（3）對于材料的選取、采購的方式、施工的工藝以及設(shè)計風(fēng)格的研究也是必不可少的；（4）在運用經(jīng)驗數(shù)據(jù)時，要避免出現(xiàn)生搬硬套的問題，而是要根據(jù)項目實際面對的區(qū)域、時間、市場特點、金融政策、政府調(diào)控政策、人工成本等，有針對性的開展相關(guān)工作。

通過以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是一項復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，需要每一個環(huán)節(jié)都進行嚴(yán)格的管控：在前期拿地階段，各專業(yè)協(xié)同實地調(diào)研成本，對成本進行合理評估；在施工階段，要合理有效地運用好房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)進行成本管控；項目竣工后，還要做好事后評估，不斷積累有效的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，為以后的成本管理奠定良好的基礎(chǔ)。（作者單位：天津海景實業(yè)有限公司）

參考文獻：

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