張宇　胡丹

作者簡介：張宇（1986-），女，北京市朝陽區(qū)人，中南大學法學院2012級研究生，研究方向：經(jīng)濟法；

胡丹（1990-），女，湖南長沙人，中南大學法學院2012級研究生，研究方向：經(jīng)濟法。

摘要：作為以房養(yǎng)老的兩大形式，將抵押貸款業(yè)務與養(yǎng)老目的相結(jié)合住房反向抵押貸款模式與將信托制度運用于養(yǎng)老事業(yè)以房養(yǎng)老信托模式，均旨在通過金融服務的方式挖掘老年人擁有所有權(quán)或處分權(quán)的房屋價值以保障其老年生活。但兩者基于不同的運作原理，在房屋的保值增值、老年人權(quán)益保障、風險規(guī)制能力等方面存在較大的差異，且都存在著不可規(guī)避、不可化解的運作風險。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；住房反向抵押；以房養(yǎng)老信托

養(yǎng)老既是人類社會出現(xiàn)以來就一直為人們關(guān)注的事宜，同時又是現(xiàn)實社會存在的一個重大問題。隨著我國人口老齡化日益加重，為了滿足老年人持續(xù)增長的養(yǎng)老服務需求，拉動消費、擴大就業(yè)，國務院出臺的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》及《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險服務業(yè)的若干意見》明確指出將“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，使以房養(yǎng)老一度成為社會各界關(guān)注的熱點。以房養(yǎng)老是將房屋所有權(quán)人的房屋變?yōu)榱鲃淤Y金以保障其老年生活的眾多方式的總括。其實質(zhì)上是人們在法律框架下，對其享有所有權(quán)或處分權(quán)的房屋的各項權(quán)能進行多種方式的利用，以獲取相應的養(yǎng)老資金，屬于自我養(yǎng)老的一種形式。以房養(yǎng)老的具體模式不僅包括老年人住房反向抵押貸款，還包括出租、出售、置換等多種方式。本文擬根據(jù)以房養(yǎng)老的兩大模式——住房方向抵押貸款模式與以房養(yǎng)老信托模式的中國實踐，探究兩種模式的運作特點及其差異。

一、住房反向抵押貸款模式

住房反向抵押貸款是指達到一定年齡的人們將其擁有所有權(quán)或處分權(quán)的房屋抵押給銀行、保險公司等機構(gòu)后，繼續(xù)居住該房屋并有權(quán)根據(jù)雙方約定從該機構(gòu)取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，銀行、保險公司等機構(gòu)則在出現(xiàn)老年人去世或其他償貸情形時獲得對房屋的處分權(quán)的養(yǎng)老模式。該模式實際上是借款合同與抵押合同的結(jié)合體，是由房屋所有人以自有房屋為抵押借款，貸款人依據(jù)對預期壽命、住房價值、市場風險等多方面因素的判斷確定整體貸款水平發(fā)放貸款，待條件成就時一次性清償或貸款人有權(quán)獲得房屋所有權(quán)的一種擔保方式[1]。但與傳統(tǒng)抵押貸款相反，一般房屋抵押貸款中現(xiàn)金流的流向是借款人從貸款人取得現(xiàn)金，故其又稱為住房反向抵押貸款。

截止到目前，我國銀行、保險公司等機構(gòu)所提出的住房反向抵押貸款具體方式主要有三種：一是以銀行為主辦機構(gòu)的住房反向抵押貸款，如中信銀行所開展的住房養(yǎng)老按揭[2]，即老年人或其贍養(yǎng)人向銀行申請養(yǎng)老貸款并以其房屋為抵押擔保，銀行按月向其發(fā)放一定額度的養(yǎng)老金，但累計貸款金額最高不超過所抵押房屋評估價值及貸款期限最長不超過10年。銀行可在借款人到期未能還款付息時處分抵押人的房屋；二是中國保監(jiān)會試點的以保險公司為主辦機構(gòu)的反向抵押養(yǎng)老保險，即“達到一定年齡且擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人將其房產(chǎn)抵押給保險公司后，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；保險公司在老年人身故后獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用”[3]；三是以養(yǎng)老機構(gòu)為主辦機構(gòu)的住房抵押養(yǎng)老，如2005年南京湯山溫泉留園老年公寓推出的“以房換養(yǎng)”[4]，即由老年人將房屋抵押給養(yǎng)老機構(gòu)后免費入住，該養(yǎng)老機構(gòu)在老年人故去后取得房屋所有權(quán)。四是以政府機構(gòu)為主辦方的住房抵押養(yǎng)老，如上海市住房公積金管理中心推出的“住房自助養(yǎng)老”，[5]即老年人將其房屋抵押給政府機構(gòu)，但仍可在原房屋中居住至身故，且老年人可自行支配售房所得價款扣除房屋租金等費用后的余額。但上述模式因住房反向抵押貸款主辦方資金缺乏、老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念及財富傳遞理念、房地產(chǎn)市場、國家政策支持、傳統(tǒng)觀念等方面的限制未能得到大面積推行。

總的來說，住房反向抵押貸款模式具有如下特征：（1）借款人應達到一定的年齡且其所擁有的房屋應產(chǎn)權(quán)明晰，且不存在抵押或其他權(quán)利負擔。有學者主張住房反向抵押貸款模式中的房屋所有者無須局限在具備養(yǎng)老需求的老年人自身，可以囊括老年人的子女或第三人。但在該種情形下，老年人在住房反向抵押合同中僅是受益第三人，可能會引發(fā)老年人在合同當事人侵害其合同利益時無法得到有效救濟的難題；（2）抵押期間的長短取決于借款人的壽命長短，且抵押期間內(nèi)借款人并不喪失房屋所有權(quán)；（3）貸款總體金額不僅僅取決于房產(chǎn)價值，還涉及到借款人的年齡、健康狀況及利率波動情況等因素；（4）貸款發(fā)放方式多種多樣，或是一次性領(lǐng)取，或是按月領(lǐng)取，或是按特定的信用限額領(lǐng)?。唇杩钊擞袡?quán)決定貸款領(lǐng)取的時間和金額，且只需對已領(lǐng)取的部分支付利息）；（5）貸款的償還方式具有特殊性，即在借款人去世時或出現(xiàn)其他應償還貸款的情形時，貸款人主要以對抵押房屋進行處分的方式清償其債權(quán)。若貸款人處分房屋所獲得的價款低于其債權(quán)時，貸款人不得向借款人的繼承人追償。若高于其債權(quán)時，余額部分依雙方約定進行分配。

二、以房養(yǎng)老信托模式

信托是指擁有貨幣或財產(chǎn)的人按照一定的目的將自己的資產(chǎn)委托他人代為管理和處分的行為。信托制度極具靈活性，為人們利用和管理財產(chǎn)提供了便利，拓展了人們在財產(chǎn)利用方式上的想象力，而以房養(yǎng)老信托模式則是將信托制度與養(yǎng)老相結(jié)合的財產(chǎn)管理方式之一。是指“老年人基于對受托人的信任將其擁有所有權(quán)的房屋轉(zhuǎn)移給受托人并指定自己為受益人，由受托人按照養(yǎng)老保障的目的管理和處分信托的房屋并以該房屋所產(chǎn)生的收益為老年人提供養(yǎng)老保障服務”[6]。但該概念僅囊括了老年人兼具信托委托人和受益人兩個角色時的情形。以房養(yǎng)老信托還可由老年人的贍養(yǎng)人或者第三人為老年人設立，即老年人的贍養(yǎng)人或第三人為信托委托人，老年人為受益人。其典型模式是中信信托推出的“房屋信托租賃業(yè)務”[7]，其實質(zhì)上是房屋所有人對房屋租賃權(quán)的獨特運用，即房屋所有人就其房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)移給信托機構(gòu)設立信托，由信托機構(gòu)委托專業(yè)租賃公司經(jīng)營管理。該模式可保障房屋所有人出租人的出租收益，同時降低了因租賃所產(chǎn)生的各類風險，如房屋毀損、空置和租金拖欠等風險。但房屋信托租賃業(yè)務范圍主要集中在北京 CBD 和泛 CBD 區(qū)域，還沒有大面積推廣。[8]

另外，正如上述指出的銀行所開展的住房反向抵押貸款業(yè)務出于防止不良貸款的發(fā)生，降低經(jīng)營風險的需要，往往會設置較高的準入門檻，如要求借款人按期償還貸款利息并限定借款期限。針對上述問題，有學者將信托制度與住房反向抵押貸款制度相結(jié)合，提出了住房反向抵押貸款“連環(huán)信托”模式，即“首環(huán)信托”是作為委托人兼受益人的老年人將其房屋轉(zhuǎn)移給信托機構(gòu)，并入住養(yǎng)老機構(gòu)。信托機構(gòu)根據(jù)雙方約定的“以房養(yǎng)老”信托合同進行管理，向受益人發(fā)行受益權(quán)證書，并以信托財產(chǎn)為抵押向銀行獲取貸款，然后將該款項以信托財產(chǎn)的形式向養(yǎng)老機構(gòu)進行信托融資。受托人以此種信托受益，向養(yǎng)老機構(gòu)支付老年人的養(yǎng)老費用。與“首環(huán)信托”相配套的“二壞信托”是由養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)營者將土地使用權(quán)或建筑物使用權(quán)轉(zhuǎn)移給信托機構(gòu)設立信托，由信托機構(gòu)向其發(fā)放受益權(quán)證書。信托機構(gòu)通過將其名下的“首環(huán)信托”資金對養(yǎng)老機構(gòu)進行信托融資，組成強大的資產(chǎn)池，實施資產(chǎn)支持證券化的運作，即信托機構(gòu)發(fā)布信托理財計劃，吸引投資者購買信托產(chǎn)品。信托機構(gòu)再利用籌集來的資金建設養(yǎng)老機構(gòu)。信托機構(gòu)根據(jù)養(yǎng)老機構(gòu)的運作收益，優(yōu)先償還信托融資本息后以劣后受償?shù)男问将@取剩余部分的利益。[9]該模式一方面降低銀行因住房反向抵押貸款業(yè)務時間跨度大而產(chǎn)生的借款人長壽風險和房屋價值波動、利率波動等風險，又保障老年人享受在物質(zhì)、精神等方面較為敦實的老年生活，同時又可為養(yǎng)老服務業(yè)的發(fā)展開拓新的融資渠道。

三、住房反向抵押貸款模式與以房養(yǎng)老信托模式比較

無論是何種以房養(yǎng)老形式，其關(guān)鍵在于將房屋這一固定資產(chǎn)變成穩(wěn)定的、可持續(xù)的現(xiàn)金流以滿足老年人的長期性養(yǎng)老需求。以房養(yǎng)老信托模式與住房反向抵押貸款模式雖都旨在通過金融服務的方式滿足老年人的養(yǎng)老需求，但兩者卻具有迥異的制度特性。

（一）運作基礎——房屋的保值增值

住房反向抵押貸款模式中抵押人在借款期間雖仍未喪失房屋所有權(quán)，但需承擔房屋日常維護義務以保障抵押物的完整性。根據(jù)我國物權(quán)法第一百九十一條之規(guī)定，抵押人不得隨意處分已抵押的房屋，這將在很大程度上遏制了對房屋通過市場化運作使其保值、增值的可能性。而以房養(yǎng)老信托模式得以開展的前提是老年人或其贍養(yǎng)人將其房屋轉(zhuǎn)移給信托機構(gòu)設立信托，但該房屋在形式上雖歸委托人所有，但在實質(zhì)上則歸屬于受益人，且信托機構(gòu)在管理信托財產(chǎn)時必須為受益人的利益，受信托目的的拘束。正如上文所提及的中信信托推出的“房屋信托租賃業(yè)務”，信托機構(gòu)可以充分發(fā)揮其“代人理財”的功能，利用其專業(yè)的理財能力，通過各種形式對信托財產(chǎn)進行保值增值。

（二）服務對象——老年人權(quán)益保障

老年人的養(yǎng)老需求具有多樣性，既有物質(zhì)層面的，又有精神層面的；既有生理性的，又有社會性的，如健康需求、工作需求、依存需求、支配需求等。住房反向抵押貸款模式中的金融機構(gòu)往往僅提供用于日常生活費用支出、醫(yī)療、其他改善性生活支出的資金，僅滿足了老年人的物質(zhì)需求。以房養(yǎng)老信托模式則可針對老年人自身情況，充分利用了信托制度的靈活多邊的特性，根據(jù)信托合同開展老年人關(guān)愛、醫(yī)療護理保健、娛樂休閑等綜合性服務，不僅解決供養(yǎng)、醫(yī)療等問題的經(jīng)濟保障，更提供了大量的日常生活照料和幫助。

（三）風險規(guī)制能力

對老年人或其贍養(yǎng)人而言，住房反向抵押貸款模式與以房養(yǎng)老信托模式都是對其房屋的市場化運作，都存在一定的風險：第一、在住房反向抵押貸款模式中，抵押人可能會面臨因無法償還到期貸款而被金融機構(gòu)處置其房屋的風險，若雙方之間未約定“無追索權(quán)”條款，抵押人或老年人還存在被追討貸款本金總額超出房屋價值的差額部分的風險[10]。而在以房信托模式中若信托機構(gòu)運作失敗，老年人的受益權(quán)亦無法保障；第二、根據(jù)我國信托法第五十二條之規(guī)定，除法律明確規(guī)定或信托文件約定，信托不因受托人死亡、被宣告破產(chǎn)或解散及受托人辭任等事由而終止。這一特性使以房養(yǎng)老信托模式可以較為有效地保障老年人享受較為穩(wěn)定的養(yǎng)老服務。而近年來我國擬出臺存款保險制度及銀行破產(chǎn)制度，中國商業(yè)銀行永不破產(chǎn)的現(xiàn)實或?qū)l(fā)生改變[11]。老年人與金融機構(gòu)的住房反向抵押貸款合同可能會因金融機構(gòu)宣告破產(chǎn)、解散等情形而提前終止。第三、住房反向抵押貸款模式中抵押人在借款期間仍享有失房屋所有權(quán)，但若第三人為了實現(xiàn)其對抵押人所享有的債權(quán)請求處置抵押房屋，貸款合同亦會面臨終止的風險。但在以房養(yǎng)老信托模式卻不存在該問題。根據(jù)我國信托法第十五條、第十六條、第十七條、第二十九條之規(guī)定，信托與委托人未設立信托的其他財產(chǎn)、屬于委托人所有的財產(chǎn)相區(qū)別，且信托財產(chǎn)除遇法定情形不得被強制執(zhí)行。這使得老年人或其贍養(yǎng)人的房屋轉(zhuǎn)化為信托財產(chǎn)后具備了破產(chǎn)隔離功能，即信托之外的任何第三人都不得以對委托人、受益人或受托人享有債權(quán)或其他權(quán)利而對信托財產(chǎn)采取強制措施[12]。

四、結(jié)論

以房養(yǎng)老是由當事人自主選擇對于房屋價值的市場化操作。在政府、社會和個人合理分擔養(yǎng)老責任成為世界性發(fā)展潮流的當下社會，唯有在政府主導的基本養(yǎng)老金、基本醫(yī)療、最低生活保障等堅實的社會保障支撐下，以房養(yǎng)老的活力才能發(fā)揮作用，才能進一步提高養(yǎng)老保障水平[13]。而住房反向抵押貸款模式與以房養(yǎng)老信托模式在房屋的保值增值、老年人的權(quán)益保障、風險規(guī)制能力等方面存在不同的制度特性，同樣存在著不可規(guī)避、不可化解的運作風險。這就要求政府還應對其所可能產(chǎn)生的變故預留一定的保障措施。（作者單位：中南大學法學院）

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