馮心怡

[摘 要]中國是老齡化人口大國，而中國現(xiàn)階段家庭和工作壓力巨大、消費水平增高，老年人養(yǎng)老的成本上漲，使養(yǎng)老在眾多社會問題中日漸突顯出來。為了解決老齡化人口養(yǎng)老問題，由此出現(xiàn)了一種新形勢，既“以房養(yǎng)老”。這種模式對于中國的養(yǎng)老等社會問題以及經濟發(fā)展和金融業(yè)、房地產業(yè)發(fā)展都具有重大意義。因此，文章從“以房養(yǎng)老”基本概念入手，深入分析存在的問題。最后，針對問題提出相關的建議。

[關鍵詞]以房養(yǎng)老；抵押貸款；金融機構；房屋價值評估；政府監(jiān)管

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.03.156

1 以房養(yǎng)老的概念及意義

1.1 以房養(yǎng)老的概念

以房養(yǎng)老，就是針對老年人所擁有的房產資源，尤其是人們死亡后住房尚余存的價值，通過一定的金融或非金融機制方式以提前套現(xiàn)變現(xiàn)，使房產資源充分利用，同時使得老年人在晚年可以獲得一筆長期、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金收入。在我國，以房養(yǎng)老的方式還處于初級不成熟階段。隨著老齡化社會的到來，“以房養(yǎng)老”的觀點會逐漸被更多社會民眾所接受。

1.2 以房養(yǎng)老的意義

1.2.1 保障養(yǎng)老問題

根據國家人口計生委預測結果顯示，到2045年，我國60歲及以上老年人口將達到4億多。而我國的家庭模式仍然主要是獨生子女家庭，贍養(yǎng)老人承擔的經濟壓力比較大。同時，老年人口數量龐大，國家的養(yǎng)老資源將會嚴重不足，財政支出緊張。為了使老年人口的養(yǎng)老問題得到充分保障，增加養(yǎng)老資源，以房養(yǎng)老的實施變得相當迫切。

1.2.2 增加就業(yè)機會、利于家庭關系的穩(wěn)定和睦

以房養(yǎng)老的方式得到社會的普遍推廣和認同后，將會出現(xiàn)更多的金融機構、中介機構、服務機構，從而會增多就業(yè)機會，實現(xiàn)人力資源的充分利用。從家庭的角度來講，以房養(yǎng)老不僅能有效解決老人生活上經費緊張的困境。而且，又不會增加子女負擔，有利于一個家庭的長期穩(wěn)定和關系和睦。

1.2.3 促進房地產業(yè)、金融業(yè)以及整個國民經濟的發(fā)展

通過以房養(yǎng)老的方式可以使房產資源達到更有效的利用，進一步激活房地產交易市場，同時也可以擴大金融機構的業(yè)務，對金融機構的發(fā)展起著積極的作用。人口老齡化將使更多的人為了養(yǎng)老和防老而進行儲蓄。“以房養(yǎng)老”也有利于降低社會儲蓄率，釋放社會消費，使社會資源得到充分利用，從而推動經濟發(fā)展。

2 我國開展以房養(yǎng)老所存在的問題

2.1 傳統(tǒng)觀念的影響

在國人眼里，房產作為其安身立命的根本，“以房養(yǎng)老”不管是老人還是子女，都不會輕易接受。此外，以房產抵押養(yǎng)老這種方式也極易被鄰里街坊視為是兒女不孝的表現(xiàn)，老人將會受到輿論壓力。對于子女來說，不僅他們喪失了父母房產的繼承權，還可能會使家庭關系破裂或者不和，而且也是對子女尊嚴的傷害。我國對于孝道、房子是安身立命之本等的傳統(tǒng)觀念，嚴重束縛了以房養(yǎng)老模式在我國的發(fā)展進程。

2.2 推行機構公信力不高

國內推行以房養(yǎng)老模式還屬于起步階段，而參與其中的大多都是一些鮮為人知的機構，大多數老人無法將這么大一筆財產交予一個沒有保障的機構。同時，也會有房產轉移后自己的老年生活得不到預期保障的擔憂。并且，由于機構的公信力沒有具體要求限制，市場上極有可能存在機構詐騙、貪污的情況，這不利于整個政策的推行，還可能會破壞這種市場環(huán)境。

2.3 政策法規(guī)不完善

“以房養(yǎng)老”需要一個公開、公正、公平的法制環(huán)境。而我國的市場經濟體系還不健全，行業(yè)發(fā)展還不成熟，政策法規(guī)存在不完善的情況。例如，對金融機構違約的情況沒有明確規(guī)定，而且我國農村宅基地不允許抵押，因此“以房養(yǎng)老”如何在農村中進行推廣也存在相關的問題。老人在養(yǎng)老機構的花銷賬目透明化也沒有得到明確的規(guī)定。

2.4 房屋價值評估難以科學化

由于房屋價值的評估存在各種問題，房地產的評估體系還不是很健全，管理的效率也比較低下，整體的評估水平不高。很有可能由于技術人員的專業(yè)水平不夠或者選取不同的房屋評估方法，造成高估或者低估，使得雙方當事人在抵押房產過程中遭受不必要損失。也有可能評估人員與機構勾結，共同牟取老人的不法利益。

2.5 養(yǎng)老機構條件較差以及以房養(yǎng)老經濟負擔較重

就現(xiàn)有養(yǎng)老機構而言，存在檔次較高的養(yǎng)老機構費用高昂、床位緊俏；檔次較低的養(yǎng)老機構硬件設施、服務水平等條件不足的兩極化現(xiàn)象。而且在我國，特別是大城市，過高的房價讓國人買房本就不是一件易事，而以房養(yǎng)老通常都是60歲以上的老人才有資格，很多人就會做一個考慮，大概只有10～20年的老年生活，似乎自己養(yǎng)老的花銷遠小于購房的成本，因此人們不愿意將房產抵押給金融機構。

2.6 未涉及農村老人的以房養(yǎng)老問題

我國仍然是發(fā)展中國家，盡管城鎮(zhèn)化的推進正在順利進行，但是農村人口依然居多，而我國的農村宅基地是規(guī)定不能用于抵押的，以房養(yǎng)老模式受限制于農村居民，多服務于城鎮(zhèn)居民。而實際上，我國最需要解決的是農村老年人的養(yǎng)老問題，他們缺少生活經濟來源，養(yǎng)老的經濟負擔過重。

3 對策建議

3.1 加強對以房養(yǎng)老的正確宣傳，消除傳統(tǒng)觀念的阻礙

要想順利推行以房養(yǎng)老，首先就要消除國內民眾的陳舊認識觀念，加大以房養(yǎng)老的宣傳力度，使民眾正確認識到以房養(yǎng)老的概念、程序、好處以及各項優(yōu)惠政策。具體可以通過社區(qū)宣傳、電視新聞節(jié)目、網絡宣傳等方式。通過有效的宣傳，轉變民眾的傳統(tǒng)觀念，提高老年人處理個人房產的自主獨立性，從而積極參與試點項目，由點及面，逐步推廣以房養(yǎng)老。

3.2 以房養(yǎng)老形式多樣化，適當放松限制條件

國內初步運行以房養(yǎng)老政策的限制條件過于嚴格，并且項目形式單一。因此針對不同的養(yǎng)老需求制定不同的項目形式尤為重要，應該圍繞房屋所有權是否變更、何時變更、機構的選擇、機構的硬件設施條件等提出多種多樣的選擇方式。在此基礎上，也可以制定出一系列優(yōu)惠政策（如降低貸款利率、提高貸款補貼等）。以房養(yǎng)老的限制條件也可適當放松。通過項目形式的多樣化和限制條件的適當放松吸引更多的老年人參與進來，推動以房養(yǎng)老的發(fā)展。

3.3 增強運行機構公信力，加強政府監(jiān)管

增加運行機構的公信力度相當重要，國內初步推行該政策可以有傾向的選擇銀行、知名有公信力的機構。之后可以建立一個以房養(yǎng)老運行機構的等級評定協(xié)會，對運行機構各個方面進行綜合的評定，且評定結果公開透明，這將是老年人在選擇養(yǎng)老機構的一個重要依據，同時，也減少了老年人對機構的不信任和顧慮。最后，政府也要加強監(jiān)管力度，對以房養(yǎng)老項目的每一個運行流程都嚴加把關，加強對運行企業(yè)的監(jiān)管力度，防止腐敗貪污事件的發(fā)生。

3.4 完善相關的政策法規(guī)，房屋價值評估科學化

目前國內以房養(yǎng)老模式存在相關政策法規(guī)的缺陷，例如，對金融機構違約的情況沒有明確規(guī)定，我國農村宅基地的以房養(yǎng)老模式，老人在養(yǎng)老機構的花銷賬目透明化等方面都沒有得到明確的規(guī)定。因此，完善相關的政策法規(guī)十分重要，可以在政府部門的網站、官方微博、微信開啟意見征集信箱，發(fā)動全國學者和專業(yè)相關人士共同出謀劃策，科學地完善政策法規(guī)。同時，在房屋價值評估上也到做到公平公正、科學化。

3.5 提高養(yǎng)老機構的硬件設施水平和服務水平

目前多數養(yǎng)老機構的條件較差，普遍存在護理人員素質較低而對老人照顧不周全、硬件設施條件不高、衛(wèi)生條件較差、老年人的娛樂活動較少等。這就要求養(yǎng)老機構在軟硬件設施方面提高資金的投入。具體要保障老人生活居住的環(huán)境舒適、衛(wèi)生健康，發(fā)展老人疾病就醫(yī)服務。對于看護人員的雇傭，可以采取高薪聘用優(yōu)秀、有耐心、有經驗的看護人員。同時，增加機構里老人群體的娛樂活動，從各個方面使老人得到最舒心的照顧。

3.6 在農村居民中進行推廣，并且積極開展以房養(yǎng)老試點

我國目前的以房養(yǎng)老模式受限制于農村居民，多服務于城鎮(zhèn)居民。而實際上，我國最需要解決的是農村老年人的養(yǎng)老問題，他們缺少生活經濟來源，養(yǎng)老的經濟負擔過重。因此，需要針對農村居民制定相關的以房養(yǎng)老政策，真正做到全面地推進以房養(yǎng)老政策。同時，積極開展試點工作，采用多種模式，由點及面，逐步拓展以房養(yǎng)老模式，使其被更多的民眾接納。

4 結 論

盡管我國現(xiàn)目前的以房養(yǎng)老模式屬于初級階段，有待進一步的發(fā)展，但是我們一方面必須看見以房養(yǎng)老的積極正面意義。另一方面，也必須正視我國以房養(yǎng)老政策運行過程中存在的缺陷，并需要積極改正。而以房養(yǎng)老模式運行中新的問題又將層出不斷。屆時，我們需要不斷想出更有效、更全面的解決辦法?？傊苑筐B(yǎng)老，我們還有很長的路要走。

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