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        淺談房地產(chǎn)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀及解決對策

        2015-05-30 20:19:31裴振營
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)解決策略預(yù)算管理

        裴振營

        摘要:在房價步入滯漲,土地、建材、勞動力等成本不斷上升的情況下,房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下滑明顯,徹底告別了拿地就能賺的“黃金十年”。同時,房地產(chǎn)市場供需發(fā)生了重大變化,商品房不再短缺,房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也越來越激烈。在這樣的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)只有通過加強過程控制以及加強對成本的管理才能夠繼續(xù)發(fā)展下去,因此,房地產(chǎn)行業(yè)強化對預(yù)算的管理就顯得十分重要。本文主要針對我國房地產(chǎn)在全面預(yù)算管理中存在的一些問題進行分析,并提出有效的解決策略。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 預(yù)算管理 現(xiàn)狀 解決策略

        全面預(yù)算管理作為現(xiàn)代企業(yè)管理的一種重要手段,對提高企業(yè)內(nèi)部管理水平和促進企業(yè)長期發(fā)展,有效提升企業(yè)的核心競爭力有著十分重要的意義。

        1 加強全面預(yù)算管理的必要性

        就房地產(chǎn)行業(yè)而言,隨著近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,國家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺,企業(yè)間的競爭越來越激烈。

        就房地產(chǎn)企業(yè)而言,一方面由于土地壟斷和一級土地開發(fā)成本上升的原因,土地成本在近十年來呈現(xiàn)只漲不跌的趨勢;其次,建筑材料、勞動力成本也在不斷上升,尤其是隨著人口“紅利”的逐年消耗,人力成本上升明顯;再次,由于受到國家宏觀調(diào)控政策的影響,房地產(chǎn)企業(yè)上市募集資金受阻,銀行方面收緊了房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款,監(jiān)管層加大了對房地產(chǎn)信托貸款監(jiān)管,房地產(chǎn)行業(yè)的有些融資途徑明顯變少,再加之售房銷售緩慢,資金回籠較慢,房地產(chǎn)企業(yè)融資成本大幅上升,尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)私募基金和民間高利貸等途徑獲取的資金成本更高;最后,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的十年快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大變化,在房價進入瓶頸階段的同時,銷售難度加大,營銷費用和管理費用隨之上升。

        面對房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益加劇、行業(yè)成本大幅上升及利潤率下滑的現(xiàn)實,房地產(chǎn)企業(yè)要想生存發(fā)展,必須加強房地產(chǎn)開發(fā)過程控制,強化成本管理,做好房地產(chǎn)全面預(yù)算管理顯得越來越重要。

        2 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點

        房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的項目運作型企業(yè),項目周期長,資金投入大,除普遍具有的全面預(yù)算管理相關(guān)的特點之外,房地產(chǎn)行業(yè)也有自身所特有的全面預(yù)算管理的特點。

        普遍特征:①全體性。企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、各個部門機構(gòu)的負責人,子公司相關(guān)負責人以及公司各個崗位上的工作人員都應(yīng)該參與到預(yù)算管理中來。只有企業(yè)的全體員工都能注重并且積極參與預(yù)算管理工作,企業(yè)所制定的預(yù)算方案才能夠很容易被工作人員接受,才能充分發(fā)揮全面預(yù)算管理應(yīng)有的職能。②全面性。預(yù)算管理所包含的內(nèi)容十分全面,包括投資預(yù)算、財務(wù)預(yù)算以及經(jīng)營預(yù)算三個方面。預(yù)算編制和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營等許多方面都息息相關(guān),將人財物以及產(chǎn)供銷全部納入預(yù)算范疇;③過程完整性。預(yù)算管理就是對企業(yè)的各種經(jīng)營生產(chǎn)活動的事前、中、后的整個過程進行管理。

        獨特特征:①以現(xiàn)金流預(yù)算為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè),現(xiàn)金流能否健康運轉(zhuǎn)關(guān)系到房地產(chǎn)項目的順利進行甚至整個房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展,因此在一定程度上,對房地產(chǎn)企業(yè)來說,現(xiàn)金流的重要性要遠大于會計利潤的重要性。②以建筑工程的進度為節(jié)點。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)周期相對較長,工程款結(jié)算往往按照工程進度節(jié)點定期進行結(jié)算,所以,建筑工程的進度節(jié)點是房地產(chǎn)企業(yè)年末會計進行核算以及檢驗?zāi)甓阮A(yù)算的主要依據(jù)。③以工程項目為關(guān)鍵點。建筑工程項目的成本的內(nèi)容相當復(fù)雜,容量很大,房地產(chǎn)企業(yè)的成本估算難以控制的特征直接決定了建筑工程項目預(yù)算的中心地位。

        3 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀分析

        3.1 缺乏全員意識。目前大多數(shù)企業(yè)認為,預(yù)算就是公司財務(wù)部門的任務(wù),預(yù)算的控制和編制都是由公司的財務(wù)部門所承擔的責任,甚至有的企業(yè)還認為預(yù)算就是公司的財務(wù)部門對資金支出進行控制和計劃,從而導(dǎo)致全面預(yù)算管理在企業(yè)管理中的作用大打折扣。

        3.2 缺乏完整的全面預(yù)算標準。由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品種類繁多,檔次、品質(zhì)高低不一,企業(yè)還沒有形成適用于各種產(chǎn)品的標準以及預(yù)算定額,預(yù)算的編制具有很大的隨意性,預(yù)算的準確性受到一定的挑戰(zhàn)。

        3.3 缺乏合理的編制預(yù)算依據(jù),編制的預(yù)算實施效果欠佳。目前相當多房地產(chǎn)企業(yè)為了縮短工期,邊修改圖紙邊施工,編制預(yù)算依據(jù)不足,論證資料太少,致使設(shè)計概算、圖紙預(yù)算及最后的竣工決算之間差異巨大,大大超過當初估計指標,導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。

        3.4 缺少健全的全面預(yù)算管理制度以及體系?,F(xiàn)階段,全面預(yù)算管理得到了大部分的房地產(chǎn)行業(yè)的認同,在實際的工作中也有具體的相關(guān)操作,但在企業(yè)內(nèi)部沒有形成健全的預(yù)算管理機制,致使房地產(chǎn)企業(yè)未能實現(xiàn)預(yù)算編制的目標,沒能完成預(yù)算的監(jiān)督和核查。

        3.5 預(yù)算和會計核算分離現(xiàn)象嚴重。預(yù)算指標理論上應(yīng)當在會計核算中得到實際的執(zhí)行數(shù)據(jù),可實際中預(yù)算僅為財務(wù)分析之用,與會計核算脫節(jié)。同時,預(yù)算編制與會計核算在歸集方法上也存在一定差異,導(dǎo)致核算數(shù)據(jù)與預(yù)算實際執(zhí)行情況之間存在一定的偏差,有時不能反應(yīng)預(yù)算執(zhí)行。

        3.6 缺乏有效的控制與分析機制。房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算數(shù)據(jù)來源于各個工作部門和相關(guān)市場,數(shù)據(jù)豐富,來源廣泛,企業(yè)缺少相應(yīng)的控制制度,企業(yè)不能按時獲得預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)信息,控制預(yù)算的執(zhí)行有一定的難度,從而就不能及時、全面地進行預(yù)算分析。

        4 優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理的解決策略

        針對當前房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理中存在的一些問題,筆者認為,優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理應(yīng)該從以下幾個方面出發(fā):

        4.1 樹立科學(xué)的全面預(yù)算管理理念

        ①加強全面預(yù)算管理的權(quán)威性。全面預(yù)算管理要求所有的經(jīng)濟活動都以企業(yè)目標的實現(xiàn)為中心來開展。一旦將預(yù)算確定,必須要嚴格執(zhí)行,提高預(yù)算的控制力和約束力。

        ②增強全員意識,企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)高度支持。房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者的大力支持、積極參與是全面預(yù)算管理進行的重要支撐;全體的工作人員必須統(tǒng)一標準和觀念,積極參與到預(yù)算的執(zhí)行和編制中來,能夠加強全面預(yù)算管理的施行力度。

        ③強化預(yù)算全過程性、全方位性。預(yù)算實質(zhì)上就是對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個機構(gòu)、各個部門的種種財務(wù)狀況以及非財務(wù)的資源進行統(tǒng)一的分配、考察以及控制,從而使企業(yè)能夠更加有效地協(xié)調(diào)與組織企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動,實現(xiàn)企業(yè)的既定目標。

        4.2 建立健全的全面預(yù)算管理體系和管理制度

        ①建立健全全面預(yù)算管理體制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該努力強化全面預(yù)算任務(wù)的組織領(lǐng)導(dǎo),制定出清楚的預(yù)算管理制度以及每個預(yù)算執(zhí)行機構(gòu)的職責權(quán)限、工作的協(xié)調(diào)機制以及授權(quán)批準步驟。

        ②做好全面預(yù)算的基礎(chǔ)性工作。預(yù)算的基礎(chǔ)性工作包含了原始記錄、定量工作、預(yù)期價格、信息工作、標準化工作、計量工作、員工的教育培訓(xùn)以及規(guī)章制度等方面?;A(chǔ)性工作是完善全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)。

        ③建立標準。根據(jù)我國目前房地行業(yè)的特點、企業(yè)管理模式、產(chǎn)品類型以及定位、經(jīng)驗的積累和分析等,建立一系列完整的房地產(chǎn)開發(fā)費用、成本體系,做好數(shù)據(jù)儲備工作。與此同時,在按標準執(zhí)行的過程中,要不斷對其進行改進、修訂和完善,逐漸形成一個符合自身企業(yè)特點的成本、費用的定額標準。

        ④完善預(yù)算管理制度。包括預(yù)算管理的政策、措施、辦法、要求等。針對企業(yè)預(yù)算管理中存在的問題,完善明確各責任主體的權(quán)利和責任、預(yù)算的預(yù)期目標及預(yù)算的編制、綜合、復(fù)查、審批、執(zhí)行以及控制等一套完整的全面預(yù)算管理制度。

        4.3 不斷改善全面預(yù)算管理的工作途徑

        ①改善全面管理預(yù)算的編制方式。我國的房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制方式應(yīng)該由過去的“自上而下”,轉(zhuǎn)變?yōu)椤白韵露?,自上而下”的多次循環(huán)的過程,形成的預(yù)算結(jié)果,經(jīng)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層進行嚴格的審批后,逐級向下屬部門下達并使之執(zhí)行。

        ②完善全面預(yù)算管理的編制方法。目前,房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期普遍長度為兩三年之久甚至需要更長的時間,具有很多的不確定因素,預(yù)算的編制既要強調(diào)企業(yè)年度的總預(yù)算,對企業(yè)的年度資金狀況以及財務(wù)狀況進行反饋,還要重視房地產(chǎn)項目的預(yù)算,反映房地產(chǎn)項目的整體情況。項目預(yù)算要以年度預(yù)算為主心軸,反之,年度預(yù)算必須能夠反映出房地產(chǎn)項目的預(yù)算執(zhí)行情況以及執(zhí)行中出現(xiàn)的問題,并使企業(yè)預(yù)算與戰(zhàn)略目標互為關(guān)聯(lián)。

        ③確立科學(xué)的預(yù)算編制所需的周期。由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)所需的時間較長,而政策變化的速度較快、具有相當多的不確定因素,投入了大量的資金,為確保項目所需資金,企業(yè)的資金預(yù)算在遵循項目預(yù)算編制的同時,應(yīng)按年、季、月甚至按周進行資金預(yù)算進行編制。

        ④改進預(yù)算與會計核算分離現(xiàn)象。在執(zhí)行會計準則的前提下,房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置二級會計科目時應(yīng)充分考慮預(yù)算歸集、考核的需要進行設(shè)置,并且歸集方法做到一致,以便于既為會計核算之用,又為預(yù)算管理之用。

        4.4 強化預(yù)算預(yù)警管理

        ①預(yù)算調(diào)整。預(yù)算一經(jīng)批準,不得隨意調(diào)整。由于市場變化、國家政策或不可抗力等客觀因素導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行發(fā)生重大差異確需調(diào)整預(yù)算的,應(yīng)當嚴格履行審批程序。

        ②設(shè)置預(yù)算預(yù)警控制的級別和指標。從預(yù)算的目標和預(yù)算執(zhí)行情況間存在的差異來看,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)置預(yù)算預(yù)警指標的控制線,進行全面的監(jiān)督和控制,并且使之與各個責任主體的績效掛鉤。

        ③例外管理。對于超出企業(yè)的預(yù)算以及預(yù)算之外的支出成本,要進行分析和論證,嚴格執(zhí)行預(yù)算調(diào)整的審批程序,不得隨意增減。

        總之,房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理是一個系統(tǒng)工程,是企業(yè)管理的重要組成部分。企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際情況,形成自身所特有的全面預(yù)算管理機制,從而能夠有效完成房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標和資源整合的要求,進而提升企業(yè)的整體經(jīng)濟效益。

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