牛立群

【摘要】社會(huì)保障性住房為城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭的居住需求提供了保障。保障房的并軌旨在實(shí)現(xiàn)各類型保障房覆蓋面的無(wú)縫對(duì)接和保障面的擴(kuò)大。本文闡述了并軌前后我國(guó)的保障性住房狀況，并對(duì)并軌的好處和面臨困難進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】保障房；并軌；管理提升；產(chǎn)權(quán)

社會(huì)保障性住房是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。

一、并軌前我國(guó)保障房分類

政府大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，為特定人群提供保障性住房，根據(jù)保障劃定條件對(duì)其實(shí)行梯級(jí)保障。在未并軌之前，保障性住房主要有一下四種分類：

（一）經(jīng)濟(jì)適用住房是免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，以政府指導(dǎo)價(jià)出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。

（二）廉租房是政府或機(jī)構(gòu)擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對(duì)廉租住房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者，是低收入家庭住房的“救命稻草”。

（三）公共租賃住房指通過(guò)政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)租價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時(shí)，政府對(duì)承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無(wú)力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的住房困難。

（四）兩限房即“限套型、限房?jī)r(jià)“的商品住房。為降低房?jī)r(jià)，解決城市居民自住需求，保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，以競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方式，招標(biāo)確定住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷售的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。

二、我國(guó)保障房并軌狀況

各種類型保障房本來(lái)應(yīng)該按條件將需求人群進(jìn)行覆蓋和分割。但是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的問(wèn)題和新形勢(shì)出現(xiàn)了：廉租房需求已不大而公租房卻又滿足不了需求，住房面積問(wèn)題、夾心層問(wèn)題等等。針對(duì)以上問(wèn)題，2013年12月6日，住建部、財(cái)政部和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，要求從2014年起各地公租房和廉租房并軌運(yùn)行，統(tǒng)一輪候配租。《通知》指出：2014年以前年度已列入廉租房年度建設(shè)計(jì)劃的在建項(xiàng)目可繼續(xù)建設(shè)，建成后統(tǒng)一納入公租房管理。廉租房并入公租房后，地方政府原來(lái)用于廉租房建設(shè)的資金來(lái)源渠道，將調(diào)整用于公租房建設(shè)。

結(jié)合部委文件精神，我國(guó)各省市也對(duì)保障房并軌的運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行了本地化和創(chuàng)新。經(jīng)適房分配“丑聞”頻出，究其原因是福利性與經(jīng)濟(jì)利益未完全分離，加之退出機(jī)制無(wú)法做到及時(shí)和公平公正，沒(méi)有完全發(fā)揮住房保障作用。鑒于以上原因，2013年3月鄭州市宣布實(shí)施“三房合一”，即將經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房這原有的三種保障房歸并為公共租賃住房，只租不售。這種運(yùn)行思路得到部委肯定后，河南全省在2014年底全部取消經(jīng)適房。2015年，鄭州市計(jì)劃新開工建設(shè)公共租賃住房12286套，基本建成12203套，極大地緩解了住房困難群體的住房需求。

在“無(wú)縫對(duì)接”思想基礎(chǔ)上，南京和北京也對(duì)保障住房供應(yīng)制度進(jìn)行了研究探索。北京施行“四房合一”，將經(jīng)適房與限價(jià)房也納入組合體系中，統(tǒng)一按照“四房”中準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)最寬松的公租房標(biāo)準(zhǔn)將符合條件的家庭納入到保障體系內(nèi)輪候。南京對(duì)原有的保障種類并軌，將現(xiàn)有保障房品類優(yōu)化為三種：貨幣補(bǔ)貼型住房、租賃型住房和購(gòu)買型住房。南京將經(jīng)適房與限價(jià)房并軌，梯度售價(jià)，并考慮實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)，可以先購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)，待條件具備時(shí)再將余下產(chǎn)權(quán)購(gòu)入，逐步達(dá)到完全產(chǎn)權(quán)。

三、保障房并軌優(yōu)勢(shì)

（一）并軌后準(zhǔn)入門檻降低，大量長(zhǎng)期游離于保障范圍之外的新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員也可被納入公租房保障。這樣擴(kuò)大了受益人群，有利于不同需求人群的住房保障實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。

（二）統(tǒng)一建設(shè)和管理，保障更加清晰科學(xué)。公租房統(tǒng)一建設(shè)、審核和配租，降低了管理成本提高了管理效率。以鄭州并軌模式為例，鄭州公租房申請(qǐng)審核時(shí)間最長(zhǎng)60天，外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)職工則不管采用個(gè)人申請(qǐng)或單位申請(qǐng)的形式，僅需15天。

（三）租金和補(bǔ)貼的強(qiáng)弱程度可以形成梯度保障層次，分檔分級(jí)的租金和補(bǔ)貼可以實(shí)現(xiàn)保障范圍內(nèi)資源分配的公平與公正。此外，保障房“能進(jìn)不能出”的問(wèn)題，也將通過(guò)補(bǔ)貼方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。一旦保障對(duì)象不再符合保障條件，政府將會(huì)停止發(fā)放住房補(bǔ)貼，按照市場(chǎng)租金繳納。

四、并軌后仍需研究的問(wèn)題

（一）如何提高管理的透明和科學(xué)性。并軌后政府部門根據(jù)低收入戶籍家庭的支付能力實(shí)行差別化租金標(biāo)準(zhǔn)，但標(biāo)準(zhǔn)是否科學(xué)以及怎樣將標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)一些特殊困難群體的實(shí)際情況進(jìn)行合理調(diào)整等問(wèn)題仍需要政府有關(guān)部門在實(shí)際工作中進(jìn)行摸索和嘗試。在保障房配給中，缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)管審計(jì)部門發(fā)揮作用，沒(méi)有對(duì)權(quán)力的約束，腐敗尋租等問(wèn)題仍然會(huì)屢禁不止。

（二）保障房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。如鄭州北京等地，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房在管理上存在諸多問(wèn)題和漏洞，將經(jīng)濟(jì)適用房取消統(tǒng)一為公共租賃住房。這一轉(zhuǎn)變過(guò)程同樣是保障房產(chǎn)權(quán)有無(wú)多少的變化。2015年7月深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布新規(guī)：經(jīng)適房滿5年后，權(quán)利人可申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易，只需向政府繳納50%的增值收益。但在施行“三房合一”、“四方合一”的北京鄭州諸地，一些中低收入家庭希望靠自己努力獲得產(chǎn)權(quán)得到“紅本”的愿望恐怕要落空了。此外，國(guó)內(nèi)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)議一直很大，對(duì)這類創(chuàng)新型保障房仍需要試點(diǎn)探索和調(diào)研方能實(shí)施。

參考文獻(xiàn)：

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