吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院 郎春婷

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)的影響分析

吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院 郎春婷

摘 要：本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)影響的相關(guān)理論出發(fā)，綜合運(yùn)用投入產(chǎn)出模型和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)等理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行了定量分析，結(jié)果表明：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐力量，但面臨“新常態(tài)”調(diào)整，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也凸顯了粗放型發(fā)展弊端，需要積極引導(dǎo)，從而推進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的健康、穩(wěn)步發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 國民經(jīng)濟(jì) 關(guān)聯(lián)性 影響分析

眾所周知，拉動(dòng)一國經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”，分別是投資、消費(fèi)和出口，而房地產(chǎn)投資作為其中的重要組成部分，對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)作用也毋庸置疑，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，在我國，以GDP衡量的經(jīng)濟(jì)總量與房產(chǎn)銷售額度之間呈現(xiàn)高度的正相關(guān)特征，相關(guān)系數(shù)高達(dá)92%，也即房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)存在密切關(guān)聯(lián)性，由此，研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)的影響具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的相關(guān)影響分析

依據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該歸屬于第三產(chǎn)業(yè)，具體是指從事地產(chǎn)開發(fā)、投資、生產(chǎn)、消費(fèi)、管理和服務(wù)等相關(guān)企業(yè)所組成的產(chǎn)業(yè)部門，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是涉及投資、生產(chǎn)和消費(fèi)等多領(lǐng)域的綜合產(chǎn)業(yè)，且從國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵來分析，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中占有關(guān)鍵的地位，其從2003年以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總體一路向上，在國民經(jīng)濟(jì)中所占比例一直高于5%，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率較大，能夠?yàn)閲姨峁┐罅糠e累；同時(shí)，國民經(jīng)濟(jì)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度較高、產(chǎn)業(yè)鏈較長的產(chǎn)業(yè)，這決定了其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)各領(lǐng)域的影響力。

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)

1.1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是重要的投資力量

改革開放以來，特別是90年代以來我國經(jīng)濟(jì)擺脫了持續(xù)低潮的狀態(tài)，呈現(xiàn)快速增長狀態(tài)，且隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快推進(jìn)，房地產(chǎn)投資在總投資中的比重迅速上升，并衍變成經(jīng)濟(jì)增長的急先鋒和新熱點(diǎn)，尤其是2002～2010年之間，房地產(chǎn)投資發(fā)展迅猛，增長高達(dá)33.2%，對(duì)于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的投資帶動(dòng)作用明顯，且據(jù)預(yù)測，隨著剛性需求及金融政策的調(diào)整，我國房地產(chǎn)投資將持續(xù)保持在17%～18%之間，仍然保持平穩(wěn)性增長，對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長將持續(xù)提供支撐力量。房地產(chǎn)投資作為國家固定投資的一部分，是推動(dòng)現(xiàn)代化和城市化發(fā)展的重要途徑，不僅能夠有效改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還能通過房地產(chǎn)投資效益的回收，形成產(chǎn)業(yè)價(jià)值，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。

1.1.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是拉動(dòng)消費(fèi)增長的有效力量

當(dāng)前，隨著“新常態(tài)”經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)增長模式從投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)向了消費(fèi)拉動(dòng)，刺激內(nèi)需消費(fèi)力量的增長成為當(dāng)前最為迫切的任務(wù)之一。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的活躍，使其迅速成為打動(dòng)消費(fèi)的上行力量，其作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，既是眾多要素的供給者，也是眾多要素的需求方，有效滿足了人們對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、住宅及商用的多層次需求，已經(jīng)迅速上升為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，并有效帶動(dòng)了傳統(tǒng)消費(fèi)熱點(diǎn)房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建筑材料、家居裝飾、家具、家電、中介服務(wù)、交通運(yùn)輸?shù)瘸霈F(xiàn)企穩(wěn)回暖的態(tài)勢，并成為消費(fèi)需求中增速較快的消費(fèi)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于刺激內(nèi)需消費(fèi)需求，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長具有顯著影響。

1.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)力量

在國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)用過程中，各產(chǎn)業(yè)之間存在廣泛、復(fù)雜和密切的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系，這種相互作用、相互影響的關(guān)系被稱為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，其本質(zhì)是相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間存在的供給和需求關(guān)系，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈較長、關(guān)聯(lián)度較高，對(duì)于其上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有廣泛的影響力。首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)建筑的開發(fā)、投資、建設(shè)、管理、維修，以及人們購房等離不開資金借貸，這使得房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速成長為金融借貸資本的最大出口；其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為建筑裝飾、家居、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了發(fā)展空間，尤其是在經(jīng)濟(jì)面臨“新常態(tài)”調(diào)整，進(jìn)入了下行周期的狀態(tài)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有效刺激了關(guān)聯(lián)需求，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供了產(chǎn)業(yè)銷售的巨大市場。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)影響的實(shí)證分析

2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的直接影響

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行發(fā)展受多種影響因素的制約，在獲得快速發(fā)展的同時(shí)，也凸顯了房地產(chǎn)投資比重過大、增速過快以及如影隨形般同時(shí)存在的房價(jià)的快速上漲，并已經(jīng)成為了遏制居民住房消費(fèi)需求可持續(xù)增長的最大阻力，加之外部沖擊的影響，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了不利影響。本文采用VAR模型的脈沖響應(yīng)函數(shù)，以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資和銷售額的沖擊為著力點(diǎn)，分析外部沖擊對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，從而深化研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響。

2.1.1 VAR模型的構(gòu)建

假設(shè)國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP、房地產(chǎn)實(shí)際投資總額REI及房產(chǎn)銷售額的向量自回歸模型為：

其中，Yt是三個(gè)內(nèi)生變量構(gòu)成的向量，是擾動(dòng)項(xiàng)，A1，A2，A3，A4為參數(shù)矩陣，結(jié)合AIC及AC信息準(zhǔn)則，所得滯后階數(shù)是4，數(shù)據(jù)選擇區(qū)間為2000～2014年，運(yùn)用Eiews6．0進(jìn)行模型估算。

2.1.2 脈沖響應(yīng)函數(shù)

脈沖響應(yīng)函數(shù)的本質(zhì)是在擾動(dòng)項(xiàng)上引入一個(gè)一次性的沖擊對(duì)內(nèi)生變量目前值及未來值的影響，其最大特性是無需考慮標(biāo)量的內(nèi)外生性，各個(gè)模型具有相同的滯后結(jié)構(gòu)，在VAR模型中，對(duì)第i個(gè)變量的沖擊對(duì)第i個(gè)變量及其他內(nèi)生變量都具有影響。本文以房地產(chǎn)實(shí)際投資額，房產(chǎn)銷售額為需求變量，利用該函數(shù)就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行分析，得出的結(jié)果如圖1、圖2所示。

首先，從REI的沖擊引起GDP的脈沖響應(yīng)分析，給REI正的一個(gè)單位標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊，GDP則同向變動(dòng)，并逐漸增強(qiáng)，直至11期達(dá)到峰值才緩慢減弱，由此表明REI在遭受外部沖擊時(shí)，會(huì)經(jīng)由市場蔓延至國民經(jīng)濟(jì)，使其發(fā)生同向變動(dòng)，該種沖擊的促進(jìn)作用顯著且持續(xù)時(shí)間較長；同時(shí)，依據(jù)乘數(shù)原理，REI的增加或是減少，對(duì)GDP的影響都是成倍的，由此可知，自2000年以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有效拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長，且呈現(xiàn)逐年增加的態(tài)勢。

圖1 REI的沖擊引起的GDP的響應(yīng)函數(shù)

圖2 CBS的沖擊引起的GDP的響應(yīng)函數(shù)

其次，從CBS的沖擊引起GDP的脈沖響應(yīng)分析，給CBS正的一單位標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊，響應(yīng)，GDP在當(dāng)期產(chǎn)生一個(gè)較小的反向響應(yīng)，而后將進(jìn)入迅速增強(qiáng)階段，并在第3期開始轉(zhuǎn)變?yōu)橥虻臎_擊，當(dāng)?shù)竭_(dá)第4期時(shí)出現(xiàn)峰值，并由此逐漸減弱，甚至可能出現(xiàn)0的發(fā)展趨勢。

綜合上述分析，給REI和CBS以正的沖擊，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)均產(chǎn)生正的影響，而反之，則會(huì)產(chǎn)生負(fù)的影響。結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)存問題，對(duì)于房價(jià)收入比值，許多一線城市該值已經(jīng)超過了國際慣例6倍左右，甚至已經(jīng)高達(dá)15倍，對(duì)房地產(chǎn)投資，雖然在國家宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)投資幅度增速已經(jīng)減緩，但2014年上半年仍然上升25%，對(duì)房屋的空置率，雖然無準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，但是根據(jù)實(shí)地調(diào)查顯示，空置率占有很大比例，由此分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在泡沫現(xiàn)象，雖然短時(shí)間內(nèi)可能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，但是從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)脫離大眾消費(fèi)承受力，勢必造成房產(chǎn)消費(fèi)和投資的下降，從而最終制約經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

2.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的間接影響

依據(jù)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性理論，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，各產(chǎn)業(yè)之間并不是割裂的，而是協(xié)同發(fā)展、相互影響的關(guān)系，并共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速增長，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響毋庸置疑，據(jù)一些發(fā)達(dá)國家的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)每上升1個(gè)百分點(diǎn)，則關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.5～2個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)每增加1億元的投資，則主要關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)則將增加1.4591億元，由此對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生間接的影響。鑒于此，本文將通過房地產(chǎn)的波及效應(yīng)，也即通過影響力系數(shù)及感應(yīng)系數(shù)來分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的間接拉動(dòng)作用。

2.2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響力系數(shù)分析

根據(jù)完全需要系數(shù)及影響利系數(shù)：

據(jù)此可得出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波及效力，且綜合分析了批發(fā)零售產(chǎn)業(yè)、文化娛樂產(chǎn)業(yè)、交通運(yùn)輸產(chǎn)業(yè)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)等，其影響力系數(shù)為0.05912＞0.0556(各行業(yè)的平均影響系數(shù))，說明我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)強(qiáng)度較高，能夠通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。

2.2.2 房地產(chǎn)感應(yīng)度系數(shù)分析

根據(jù)完全供給系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)公式：

由此可計(jì)算得出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的感應(yīng)度系數(shù)，2000年為0.19968＞0.061240，2014年為 0.077922＞0.072885，表明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的影響力較大，且大于各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的平均推動(dòng)力，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)程度較大，但是隨著經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫問題凸顯，需要予以合理引導(dǎo)。

3 結(jié)論

從上述理論與實(shí)證分析結(jié)果來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)具有直接和間接的顯著影響，但是因房產(chǎn)投資量的過大，房產(chǎn)空置率過高、房產(chǎn)收入比值差異過大等問題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象不斷凸顯，若長期放任其發(fā)展，則將對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生極大的負(fù)面影響，由此，為了保障國民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定增長，應(yīng)保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合理增長。

參考文獻(xiàn)

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作者簡介：郎春婷(1980-)，女，碩士研究生，吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院副教授，主要從事技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理、物流管理方面的研究。

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2096-0298(2015)10(a)-143-03