鄭延菁

【摘要】住房公積金從本質(zhì)上來說，就是運用政策有效的對住房資金進行籌集、管理和使用，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的支持作用。本文以房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀為討論基礎，研究了住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的重要意義，希望為提高人們對住房公積金的認識程度，充分發(fā)揮住房公積金的作用提供幫助。

【關鍵詞】住房公積金 ?房地產(chǎn) ?作用

一、前言

住房公積金制度是由政府主導的政策性住房金融制度，在房地產(chǎn)經(jīng)濟乃至整個國民經(jīng)濟中所發(fā)揮的作用有：解決財政和國有企業(yè)負擔過重問題、支持中低收入者解決住房問題、促進居民消費結(jié)構的改善、促進儲蓄向投資轉(zhuǎn)化等。并且隨著房改實踐的證明，公積金建設規(guī)模的擴大對房地產(chǎn)經(jīng)濟具有很好的調(diào)節(jié)作用，對于實現(xiàn)住房商品化，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟給我國經(jīng)濟發(fā)展帶來的影響

（一）促進了國民經(jīng)濟增長

房地產(chǎn)業(yè)是整個國民經(jīng)濟的重要組成部分，并在國民經(jīng)濟中占主導地位。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的快慢，是一個國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展速度的重要標志。在市場經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)幾乎都是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值約占國民生產(chǎn)總值的10%左右，為了保持國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，必須擴大有效需求。其中一個重要方面就是擴大投資需求，因為投資中的40%左右會轉(zhuǎn)化為消費。其中房地產(chǎn)投資的增長起了重要的作用。同時，房地產(chǎn)業(yè)還具有先導性作用，通常超前于國民經(jīng)濟的發(fā)展速度。經(jīng)經(jīng)濟學家預測，房地產(chǎn)業(yè)增長速度與國民經(jīng)濟的增長速度之比為1.4：l，如果我國國民經(jīng)濟增長速度按8%計算，則房地產(chǎn)業(yè)的增長速度應為11.2%。如表1所示。

表1 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展速度的關系

（二）有利于協(xié)調(diào)社會總需求與總供給的關系

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于供求關系的調(diào)整，主要表現(xiàn)在：①促進房地產(chǎn)自身的供需平衡。通過形成房地產(chǎn)資金的自我循環(huán)機制和房地產(chǎn)需求的自我約束機制，可以解決房地產(chǎn)緊缺和分配不合理的狀況。②協(xié)調(diào)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以帶動建筑業(yè)的發(fā)展;房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，必然促進商業(yè)、服務業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的興起;房地產(chǎn)業(yè)也屬于第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展，直接增大了第三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟中的比重，從而使城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構更加合理。③房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于調(diào)整人們的消費結(jié)構。人類生活消費首先是基本生活必需品的消費。住房不僅是生存資料，而且逐漸成為享受資料和發(fā)展資料。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對住房的數(shù)量和質(zhì)量的要求日益增加和提高。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于調(diào)整消費結(jié)構，使其趨于合理，從而起到平衡物價、穩(wěn)定市場的作用[1]。

二、住房公積金對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

（一）有利于保證住房建設資金的穩(wěn)步增長

住房公積金制度的建立，結(jié)束了傳統(tǒng)的由國家或單位單向且只投無收的運行局面，擴大了住房建設資金來源。通過國家、單位和職工三者共同籌措住房資金，不僅能夠保障資金數(shù)量，而且能夠提高國家住房融通資金渠道，增加住宅建設的發(fā)展進程，在一定程度上刺激了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。此外通過向消費者個人提供長期抵押貸款，幫助職工個人購建房融資，提高購建房能力，有利于住房資金的長期周轉(zhuǎn)。這種短期和長期結(jié)合的良性資金循環(huán)周轉(zhuǎn)，并逐步擴大，也為房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展，打下了可靠的資金基礎。

（二）住房消費投入的增加加快了住房建設的步伐

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和完善，我國的經(jīng)濟體制改革也得到了深化發(fā)展，人們在住房問題上的也逐漸改變了“等、靠、要”的思想習慣，對住房這一商品的概念逐漸得到了加深，從而促進了住房制度改革方案的出臺。尤其是住房公積金制度的建立，不僅讓人們樹立了住房只能靠自己“買、建、租”的新理念，而且提高了職工家庭住房消費含量的增加，為房地產(chǎn)建設增加了資金來源[2]。

（三）促進了房地產(chǎn)市場的繁榮

從供應角度來講，住房公積金制度為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了資金融通，擴了住宅開發(fā)資金來源和數(shù)量，從而有利于開發(fā)商提供更多的住房數(shù)量;從需求方面來說，住房公積金制度的存在提高了職工構建房的能力。從供需雙方來說，有利于促進住房建設的良性發(fā)展，以及住房市場交易的活躍和繁榮。

三、目前我國公積金制度存在的問題

盡管住房公積金為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展做出了重大的貢獻，但一些運作不規(guī)范、監(jiān)督力度不大等方面的問題也亟待解決。

（一）公積金管理不夠完善

主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）還沒有形成“機構健全、管理規(guī)范、使用高效、監(jiān)督嚴密”的全國住房公積金管理體制，區(qū)域性、行業(yè)性特征明顯。

（2）公積金中心管理職責不清、財政監(jiān)督不到位的問題比較嚴重。一些地方房委會決策變成了政府決策、部門決策甚至個人決策，財政監(jiān)督難度較大，公積金中心運作資金的風險因此增加，管理運作資金的成本也相應加大，不僅損害了單位和個人權益，而且影響了住房公積金的安全和完整。

（3）部分管理中心還無法向個人發(fā)放繳存住房公積金的有效憑證，不能保障繳交住房公積金職工的合法權益[3]。

（二）住房公積金低運用率和不規(guī)范運用現(xiàn)象并存

從總體上看，住房公積金貸款運用率偏低，沒有充分發(fā)揮住房公積金制度的作用。個別地區(qū)住房公積金管理中心甚至坐吃利差，基本失去了建立住房公積金制度的意義。從使用情況看，真正用于中低收入家庭租房、購房的貸款比重低，向中低收入發(fā)放的長期貸款更少，與住房公積金的初衷也不吻合。為數(shù)眾多的從未分配過住房又無機會以低價購房的中小企事業(yè)單位的中低收入職工，較難從公積金制度中受益。個別的還存在著公積金挪作他用的情況。由于住房公積金采取低進低出的政策，因此，其資金運行是封閉的。但由于我國個人住房抵押貸款開展范圍較小，資金管理中心如果將這筆資金進行投資或存入銀行，都可以獲得可觀的收入。有個別管理機構違規(guī)操作，在國家規(guī)定之外的金融機構存放住房資金，或者為單位貸款提供擔保，承擔連帶責任。這使住房公積金制度隱含了一定的風險，或者已經(jīng)造成了難以挽回的經(jīng)濟損失。

四、保證住房公積金促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的有效措施

（一）加大政策性住房資金的監(jiān)管力度

理順現(xiàn)有資金管理的體制，建立能夠有效協(xié)調(diào)和制衡的公積金管理體制。住房委員會的組成，必須有中國人民銀行、審計等部門的人員介入，加強對資金管理部門的監(jiān)督。住房委員會實行定期會議制度，健全房委會決策制度，明確房委會決策范圍和決策程序。制定能夠確保委員會決策科學、民主的工作程序，盡快形成“住房委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督”的管理機制。定期或不定期對住房資金歸集、存放、管理、使用等情況進行全面檢查或抽查，對違規(guī)行為堅決查處。任何單位和個人不得動用住房資金[4]。

（二）努力規(guī)范住房資金管理機構的行為

各地在建立健全住房公積金管理機制的同時，應進一步規(guī)范城市住房基金和單位住房基金的管理制度。住房公積金是歸個人所有的資金，應按照國家確定住房公積金管理規(guī)定，建立健全房委會決策體系，充分發(fā)揮財政、建設等部門以及工會代表和專家等房委會成員的議事決策職責。同時，公積金中心必須嚴格執(zhí)行我國住房公積金管理條例所賦予的職責，集中精力抓好住房公積金的管理運作工作，保證住房公積金的?？顚Ｓ?。城市住房基金屬于財政性資金，應按預算管理辦法進行管理。單位住房基金是歸單位使用的資金，應按現(xiàn)行單位財務制度進行管理。

（三）擴大資金供給渠道

我國住房資金目前的兩大來源主要是：個人住房公積金和商業(yè)銀行吸收的存款。住房公積金目前數(shù)額尚小，不能解決職工的住房信貸資金需求的問題，而商業(yè)銀行運用吸收的存款進行房地產(chǎn)貸款。往往面臨較大的金融風險。根據(jù)國際經(jīng)驗，住房信貸資金來源可以有：商業(yè)銀行吸收的存款、發(fā)行抵押貸款債券、政府強制儲蓄和契約儲蓄系統(tǒng)。因此可采用以下措施：實行利率補貼，刺激商業(yè)銀行運用吸收的存款進行住房消費信貸;建立住房契約儲蓄系統(tǒng)，鼓勵居民進行住房專業(yè)性儲蓄;發(fā)展住房合作社;政府擔保，發(fā)行住房抵押債券籌集住房信貸資金等。

五、結(jié)語

通過本文分析可知，住房公積金對人們購房能力的提高具有巨大的促進作用，并且隨著住房公積金制度的不斷完善，必將成為人們購房的強大支撐。同時住房公積金對于刺激房地產(chǎn)市場、協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場供需關系也具有重要意義，因此我國應深入研究住房公積金制度，不斷改善人們的住房購買力，從而為擠壓房地產(chǎn)泡沫問題，促進我國國民經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定增長提供保障。

參考文獻

[1]劉華成.對于房地產(chǎn)經(jīng)濟若干關鍵問題的探討[J].科技創(chuàng)新與應用.2013（13）.

[2]張紅.住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中重要意義探析[J].經(jīng)營管理者.2013（16）.

[3]王蓓.淺談房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)發(fā)展[J].科技創(chuàng)新與應用.2014（26）.

[4]趙廣慶.住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中重要意義芻議[J].科技創(chuàng)新與應用，2013（08）：10.