武宇瓊

（運城學院 經濟管理系，山西 運城 044000）

房地產作為中國社會經濟的支柱產業(yè)已經發(fā)展了很多年，其高額利潤吸引大量金融資本流向房地產業(yè)。國際熱錢一般是指充斥在國際金融市場上，無特定用途的，追求低風險高報酬，并且迅速流動的短期投機性資金。在經濟危機背景下，世界經濟預期增速較低，全球經濟復蘇乏力，資產價格普遍高企，基于對人民幣升值的預期以及我國金融市場和房地產市場較高的回報率，大量熱錢通過各種渠道流入我國謀求雙重套利。熱錢入境后因其短期投機性質，很少進入實業(yè)，相當數量進入房地產市場，主要是買房賣房，大進大出，其投機行為對中國房地產市場的健康發(fā)展帶來巨大風險。

一、市場描述

近些年來，中國房地產行業(yè)利用外資比例整體來說呈上升趨勢，但受國際金融市場影響波動也較大。2000-2003年，外商直接投資額略有波動；2004年以來，開始有所增長，寫字樓、商鋪等運作成本高，升值潛力巨大，成為外商投資的熱點；2006、2007年外資變化增幅較高；2008年下半年受國際金融危影響，實際利用外資降幅逐月增大；2009年延續(xù)了2008年下半年的勢頭繼續(xù)下降，降低35.5%；2010年房地產領域實際使用外資額開始反彈增長66%；2011年繼續(xù)增加但增速回降，2012年房地產外資比例變化下降50%，到2013年前半年外資占房地產開發(fā)資金的比例下降到0.4%左右。

表1 歷年房地產開發(fā)情況統計表

對房地產市場來說投資大城市高端房地產回報率較高，部分高達20-50%，其投資收益頗受外資青睞，因此大量外資隨即進入國內高端房地產市場。進入國內房地產市場的外資中有相當一部分屬于短期投資國際熱錢，其特性決定了游離于監(jiān)管之外容易引發(fā)房地產市場動蕩。由于熱錢具有短期，進退快速等特點并且熱錢易于轉換難以分辨，長期資本在一定情況下也可以轉化為短期資本，短期資本可以轉化為熱錢；而熱錢如果缺乏合適出逃時機，長期停留則可能變?yōu)槎唐谫Y本，因此很難對熱錢具體數量進行準確統計。按照近期國家統計局頒布的定義，熱錢的計算采用間接算法，方法為外匯儲備增量減去實際利用外資(FDI)和貿易順差。

表2 歷年外資利用情況統計表 單位：億美元

通過表2中的歷年數據可以看出，熱錢在國內的流動數額非常大，流動頻繁，先兆不明顯、無規(guī)律可循，很難監(jiān)管。觀察表2中國際熱錢的數量級和額度與表1中房地產開發(fā)投資的數量級和額度，兩者較為接近，相差不算太大。所以一旦熱錢進入房地產市場超過一定比例，其對房地產市場的影響就會有一定力度。而對比表1中房屋銷售總價的變化和增減幅度與表2中熱錢在我國的變化情況進行分析，兩者的變化情況、發(fā)展趨勢、波動時機都相對契合，說明外資熱錢投機行為與房地產市場的變化的聯系較為密切。

熱錢的投機性決定了中國房地產市場是其重要的投資對象，熱錢的大量快速進出已經引發(fā)了我國房市的躁動，導致大城市難以承受的高房價，甚至出現一些難以理解的逆勢漲情。近幾年來房地產市場持續(xù)火熱，價格漲幅在12%以上，遠遠超過消費物價指數，尤其以北京、上海為最。據零點咨詢公司2006年調查，太原商品房的購買者中80%是非本市居民，北京、大連是60%，鄭州是55%，據該調查判斷，我國的房地產市場被投機資金操縱的可能性很大。為保障房地產市場及金融體系的穩(wěn)定，應謹防境外熱錢大進大出，伺機炒作操控中國房地產市場。

二、進入途徑

進入國內房地產市場的外資有各種途徑。突破資本管制大量隱秘進入的熱錢形成國外投機資金。在這一渠道中，國內企業(yè)與國外的投資者一般聯手通過進出口虛報價格、預收貨款、延遲付款、偽造合同、貿易糾紛等方式，引導境外資金進出境內。而一些熱錢是以外商直接投資或增資擴股、擴大生產等名義流入，資金進來兌換成人民幣之后，在股市和房地產市場到處套利，短期獲利后再找理由撤銷投資。還有一些熱錢化整為零通過不同地區(qū)不同主體間的中小額匯款進行資金轉移。

熱錢一般都是通過貿易、銀行、基金、投資、個人等多個渠道進入房地產市場。具體方法，一是直接投資房地產，比如獨資直接購買或合資入股后直接購買比較優(yōu)質的寫字樓和商場等物業(yè)；另一種是熱錢間接變相投入到房地產市場，如通過投資信托基金、私募基金、注資等直接或間接投資境內房地產市場。

三、原因分析

以中國為代表的亞洲新興經濟體經濟強勢復蘇，投資回報率高，中國資本和房地產市場資產價格快速上漲，同時國際貨幣市場上人民幣升值預期及匯率利差讓短期逐利為主的熱錢越發(fā)青睞中國市場。而中國股票市場長期低迷和不確定性，使大量熱錢涌入高回報率的房地產業(yè)尤其是短期套利可能性較大的中高檔住宅市場。

國內房價增長過快已引發(fā)很多問題，市場對于地方債風險的擔憂日益加劇，前期高速增長的信貸業(yè)務遺留的壞賬開始大量涌現，于是銀行信貸政策收緊、房地產調控政策趨嚴。同時期國內打擊非法集資和游資的力度加大，而人民幣對內貶值越來越明顯，造成的房地產開發(fā)資金缺口空間也在加大。房地產企業(yè)融資和再融資困難，外資熱錢成為我國房產企業(yè)融資的一個新的資金來源渠道，房地產市場參與主體的追捧加快了熱錢涌入房產市場的步伐。

四、影響和利弊

外資投入對我國房地產行業(yè)的影響也有有利的一面，一定程度上能夠增強開發(fā)商的資金實力，幫助其擴大開發(fā)規(guī)模，增加市場房屋供給，有助于改善國民居住條件及加快我國城鎮(zhèn)化進程，某種程度上有助于市場競爭，促進房地產業(yè)的快速發(fā)展。包括熱錢在內的國外資金進入房地產領域還能夠增加國內基礎設施建設所需投資，吸納勞動力就業(yè)，促進產業(yè)結構升級，擴大外貿規(guī)模，改善外貿結構，也是我國一項重要的稅收來源。

但過多的熱錢進入境內會放大金融市場的流動性，加大通脹壓力。加之我國房地產市場發(fā)展不夠成熟，市場定價機制不夠完善，境外投機熱錢容易通過操縱市場，形成虛假的房地產行情，提高房價，使房地產價格出現泡沫。熱錢尤其通過銀行杠桿的放大效應，刺激了房地產市場對高端商品的追逐，而我國居民需要的廉價房屋的供應反而減少，加劇了我國房地產市場供應結構的不合理。

國際熱錢通過資金鏈來影響和引導著中國房地產商，從而影響著整個房地產市場。同時其影響力向房地產產業(yè)鏈的上下游延伸，包括機械設備、建筑材料、設計施工、勞務服務、咨詢銷售等等各個相關行業(yè)，一旦熱錢撤離將會重創(chuàng)實力較差的相關行業(yè)企業(yè)，進而影響國民經濟。

熱錢的突然大量撤出可能刺破中國的房地產泡沫，并讓國內金融體系的潛在風險都爆發(fā)出來。房地產泡沫一旦破裂，風險最后大部分都轉嫁給普通消費者，同時造成房地產行業(yè)及上下游產業(yè)的整體長期低迷，對金融市場也會產生沖擊。

五、管控建議

大量境外熱錢的快速涌入和流出削弱了我國資本管制的有效性，擾亂了外匯市場秩序。政府應通過加強調控監(jiān)管，防止熱錢短期內大量頻繁出入，考慮可以實施浮動的匯率制度，設定繁瑣障礙限制外資的快速撤離，保障整體金融體系的穩(wěn)定。同時，要加強統計分析，根據外資流動和房地產交易的有關數據設計相應的評價指標體系，及時掌握市場態(tài)勢，制定有效的管控政策，提高外資進入房地產業(yè)門檻的標準。

政府還應合理引導房價，并合理控制各地各類型房屋開發(fā)比例，提高保障性住房建設力度，制定相應房地產管控政策，防止房價暴漲暴跌。同時在某些方面設定障礙，增加房產交易變現難度，降低其投資屬性，引導房地產行業(yè)健康發(fā)展。

在限制熱錢投機房地產的同時也應有效疏導入境熱錢，在實體經濟中開辟出新的領域來接受外來資金，讓追求短期投機收益的熱錢可以轉化成能在中國長期投資的可利用外資，就能夠將“熱錢”引入中國經濟最需要的地方，在發(fā)揮熱錢積極作用的同時，將其負面影響和風險降到最低。

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