孟德陽

站在北京國貿(mào)橋四周任何一棟高層建筑上，都可以看見巨大的工地和鱗次櫛比的塔吊。幾年之內(nèi)，北京CBD的水泥森林將變得更加茂盛，密密麻麻的工位將填滿這些建筑。

而在海外，盡管有人在耳邊提醒這些中國買家，別忘了日本當年的教訓，但還是擋不住中國企業(yè)在海外收購辦公物業(yè)的腳步。

最近，英國價格最高的匯豐控股的全球總部大樓，引來數(shù)百家機構(gòu)問詢與競購，其中就包括了中國平安和中國人壽兩家中國險企。去年，中國平安就收購了位于倫敦金融城的勞合社大樓，耗資2.6億英鎊;而今年10月，李鴻章曾經(jīng)下榻的華爾道夫酒店也被安邦保險以19.5億美元收購，復星國際也在去年買下紐約曼哈頓廣場……一連串的資產(chǎn)收購讓人驚嘆中國企業(yè)的購買力，同時也給投資者們提了個醒：寫字樓真的賺錢嗎？

華爾街投資家霍華德·馬克斯在11月到訪中國，接受記者采訪時他認為，美國的經(jīng)濟就如同“矮子里的長子”一樣，經(jīng)濟正在逐漸復蘇，但量化寬松政策的逐步退出為未來增加了不確定性。

談到寫字樓他卻說，在美國一線城市的頂級建筑都在作為債券的替代品高價銷售，這些頂級寫字樓平均收益率是 3.5%，高于美國國債的收益率，更受投資者青睞。

海外瘋狂投資寫字樓，這是否意味著國內(nèi)已經(jīng)不具備吸引力？萊坊近期發(fā)布的一份報告顯示，2008—2013年的5年間，全球15個城市中有8個城市寫字樓的租金呈負增長態(tài)勢，其中5個是在亞洲。而未來5年（2014-2019），報告預計上海寫字樓的租金增長率僅為4.4%，位列15個城市中的倒數(shù)第二。

萊坊的高管認為中國的金融機構(gòu)選擇投資海外，除了控制物業(yè)成本，分散持有較多國內(nèi)物業(yè)的風險外，另一個原因是，中國投資市場的競爭越來越激烈，這促使這些機構(gòu)轉(zhuǎn)投海外以追求更高的回報率。

國內(nèi)寫字樓前景堪憂？或許實際情況比想象的要好，畢竟眼下在北京的核心地區(qū)找到一個滿意的辦公場所，并不容易。

租金漲幅有限

從三年前開始，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓的空置率就一直處于低位。根據(jù)DTZ戴德梁行三季度報告顯示，北京甲級寫字樓的空置率相比上個季度下降0.14個百分點至3.5%。

盡管有部分新的項目入市，優(yōu)質(zhì)寫字樓的供需矛盾并沒有完全得到解決。租金仍在上漲，至每月每平方米387.62元，同比增長2.89%。

世邦魏理仕亞太區(qū)研究主管金緯告訴《英才》記者，在短期之內(nèi)，北京的寫字樓還看不到向下跌的態(tài)勢，因為供應量較少。但他認為，租金水平恐怕很難再往上走。

“3年之前，你的租金是現(xiàn)在的二分之一，商業(yè)租約都是3年一簽。 但是這三年經(jīng)濟增長放緩了，這些公司不會像3年前賺錢賺得這么多了。光租金成本漲了一倍，他們怎么辦？”金緯說，據(jù)他觀察，很多公司都是一個工位變兩個，一張大桌子變兩張，以控制成本。

但這樣的情況很快就會得到緩解。相關報告顯示，北京2014—2018年之間全市將有大量新增寫字樓供應，而僅2014年底和2015年就分別有近54.78萬平方米和73.51萬平方米的新增寫字樓面積竣工。這些新進入的面積將會對寫字樓的現(xiàn)有租金水平造成沖擊。

再看上海，盡管空置率依然處于很低的水平，但是區(qū)域的分化十分明顯。浦西的供應量較大，租金緩慢下行，而浦東的寫字樓供應卻十分緊俏，租金也水漲船高。但平均來看，上海的寫字樓租金的下行空間要比北京大。

“中國寫字樓投資，只能集中在一線城市，廣州、深圳也頗具挑戰(zhàn)，而二線城市做寫字樓（投資）也不太可能，”金緯說。

寫字樓革命

當下無論是傳統(tǒng)企業(yè)還是科技公司，如果不談論“破壞性創(chuàng)新”似乎都不好意思跟別人打招呼。還在討論房地產(chǎn)要不要、如何擁抱互聯(lián)網(wǎng)的同時，一些看不慣過去辦公方式的“創(chuàng)客”早就已經(jīng)開始琢磨如何對辦公場所進行改造了——老式寫字樓的一板一眼難說不會遭到拋棄。

萬科總裁郁亮曾在接受《英才》記者專訪時提到了他參觀小米公司后的感受：“你看小米就三層架構(gòu)，工程師、Team Leader（團隊領導）、合伙人。怎么順應這個時代呢？這是個很現(xiàn)實的問題，不是你想不想改，而是潮流已經(jīng)開始了、你適不適應的問題?！?/p>

一個不爭的事實是，現(xiàn)在對寫字樓需求最為強烈的往往就是那些“不安分守己”的科技和互聯(lián)網(wǎng)公司。北京中關村區(qū)域的空置率幾乎常年保持低位。

萊坊則認為科技及能源行業(yè)驅(qū)動北美經(jīng)濟，這個能源富足、技術(shù)不斷變革的新時代為商業(yè)物業(yè)投資者創(chuàng)造了更多機會。同時，技術(shù)的發(fā)展（比如物聯(lián)網(wǎng)、辦公室機器人等技術(shù)）也有可能改變未來房地產(chǎn)的開發(fā)方式。

在世邦魏理仕和啟皓發(fā)布的一份《加速邁進2030——未來的工作和工作場所》顯示，未來15年內(nèi)，工作場所的運營模式將會掀起一場革命。這份報告還大膽的提出，“加工業(yè)、顧客服務和大部分中層管理工作將會消失：今天社會上存在的職業(yè)類型中50%在2025年時都將不復存在?！?/p>

更開放的空間和更自由的工作方式是如今新興互聯(lián)網(wǎng)科技公司在進行投資和選擇寫字樓時的另一標準。即便是創(chuàng)業(yè)者，也不愿意悶在一個小角落去思考他們的未來——看看中關村各式各樣的咖啡屋就知道“格子間”在他們眼中有多么不招人待見了。

而在接受《英才》記者采訪時，啟皓興業(yè)首席運營官陳立偉說，未來15年，新型工作場所的設計和構(gòu)建對于吸引創(chuàng)新型人才十分重要。

“就像是智能手機的硬件和軟件?！标惲シQ，如果開發(fā)商從某種程度上是硬件的制造商，運營服務就像是軟件部分，如何將這兩者結(jié)合十分重要。

但問題是，目前的開發(fā)商們在開發(fā)寫字樓時，更注重的是如何通過銷售的手段快速平衡現(xiàn)金流，“軟件”部分恰恰是國內(nèi)開發(fā)商忽視的部分。一方面，這種新的發(fā)展趨勢為一些新型企業(yè)創(chuàng)造了改良的空間和新的投資。另一方面，傳統(tǒng)寫字樓恐怕將失去對年輕人的吸引力。endprint