周丹 郭化林

摘 ? 要：數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)估價師進行價值評估的核心要素，大數(shù)據(jù)時代的到來，不僅為房地產(chǎn)行業(yè)提供了海量數(shù)據(jù)，更重要的是對于數(shù)據(jù)估價處理方式的改變。本文主要從數(shù)據(jù)的時效性，價值量化，評估方法，和批量評估四大方面探討了大數(shù)據(jù)時代對于房地產(chǎn)估價的影響。房地產(chǎn)估價機構(gòu)通過海量數(shù)據(jù)提高估價結(jié)果準確性，增加房產(chǎn)價格走勢預測判斷的精準性，促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù)時代;數(shù)據(jù);房地產(chǎn)估價;影響

一、緒論

全球著名的咨詢公司“麥肯錫”首次將大數(shù)據(jù)時代這個概念帶入人們的視線。英國作家維克托·邁爾-舍恩伯格在《大數(shù)據(jù)時代》這本書里，明確指出大數(shù)據(jù)時代的到來開啟了新的信息時代的歷史轉(zhuǎn)型。2014年6月，全球最大的專業(yè)住宅開發(fā)商萬科和全球最大的中文搜索引擎百度跨界合作，進一步向我們展示了大數(shù)據(jù)時代的到來。我們不能純粹的將大數(shù)據(jù)理解為“大量的數(shù)據(jù)”，而是一種新的思維方式的轉(zhuǎn)變，在大數(shù)據(jù)時代這個大的環(huán)境背景下，房地產(chǎn)行業(yè)要想探索大數(shù)據(jù)背后所蘊含的巨大商業(yè)價值，關(guān)鍵是如何利用這些大數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)價格趨勢進行預測和判斷，并最終實現(xiàn)自身經(jīng)濟利益最大化。

二、“大數(shù)據(jù)”相關(guān)概述

大數(shù)據(jù)（Big data）的概念是相對于傳統(tǒng)數(shù)據(jù)來講的，字面意思來說，是海量的數(shù)據(jù)，超出了一般數(shù)據(jù)的規(guī)模。也可以將之具體定義為伴隨著物聯(lián)網(wǎng)（The Internet of things ）云計算（cloud computing ）的產(chǎn)生，基于大數(shù)據(jù)時代信息資源共享，通過云計算的數(shù)據(jù)處理模式，實現(xiàn)信息的組合處理，以滿足所需的任何信息。數(shù)據(jù)的核心在于預測，大數(shù)據(jù)時代對于房地產(chǎn)估價最深遠的影響是，通過海量數(shù)據(jù)運用，改變其原有數(shù)據(jù)處理模式，結(jié)合現(xiàn)代的信息處理方式，提高預測的準確性和精確性。

大數(shù)據(jù)的特征，我們可以將其定義為“4V+2”，大數(shù)據(jù)時代之前關(guān)注于分析有限數(shù)據(jù)之間的因果關(guān)系，現(xiàn)在更加關(guān)注于海量數(shù)據(jù)之間的相關(guān)關(guān)系，通過計算機信息處理系統(tǒng)，對房地產(chǎn)價格進行有效的分析預測。最后，原有的定性分析以及對房地產(chǎn)價值量化的初步探索早已不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需求，大數(shù)據(jù)時代的到來，數(shù)據(jù)預測可完全量化，對于數(shù)據(jù)的處理不再局限于個體樣本，而是總體樣本預測分析，不僅滿足各方面對數(shù)據(jù)要求，而且能夠還原事實真相?！?V”特征如表1所示。

表1 ?大數(shù)據(jù)的“4V”特征

三、大數(shù)據(jù)對于房地產(chǎn)估價的影響分析

一般來說，房地產(chǎn)估價師的工作是通過對房地產(chǎn)歷史數(shù)據(jù)的分析，預測房地產(chǎn)價格，分析房地產(chǎn)價格走勢，通過對價格走勢的判斷，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明方向。本文主要從以下四個方面闡述大數(shù)據(jù)時代對于房地產(chǎn)估價的影響：

1.數(shù)據(jù)來源的時效性提高。傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)來源分為四大類，都有其各自的優(yōu)缺點。對于數(shù)據(jù)的收集房地產(chǎn)估價師一般會采用政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)和通過專業(yè)數(shù)據(jù)機構(gòu)的購買獲取，一定程度上可以滿足真實性的要求，但無法避免數(shù)據(jù)的滯后性，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，導致數(shù)據(jù)及時性特征對于房地產(chǎn)行業(yè)來說至關(guān)重要，利率的變化，國家宏觀調(diào)控政策的出臺都會大幅度影響房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)行業(yè)瞬息萬變，通過傳統(tǒng)渠道獲取最新的房產(chǎn)價格數(shù)據(jù)也比真實情況延遲幾個月，數(shù)據(jù)的滯后性，大大降低了房地產(chǎn)價格預測的準確性，這也是一直以來困擾房地產(chǎn)估價師最大的問題。大數(shù)據(jù)時代的到來，海量數(shù)據(jù)應運而生，通過建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)來源拓寬，不僅成本降低，而且又能有效解決數(shù)據(jù)滯后性問題，可以第一時間將所獲取的數(shù)據(jù)信息存入數(shù)據(jù)庫，通過數(shù)據(jù)資源共享，有效地避免了傳統(tǒng)數(shù)據(jù)來源的弊端，數(shù)據(jù)時效性提高，房地產(chǎn)估價師可以掌握最新最快的房地產(chǎn)信息，為評估房地產(chǎn)價值做好準備。房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)數(shù)據(jù)來源如表2所示：

表2 ?傳統(tǒng)的4大數(shù)據(jù)來源

2.房地產(chǎn)價值的量化轉(zhuǎn)變。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，期初對于房地產(chǎn)價格走勢判斷只能依賴于少量的數(shù)據(jù)，雖然房地產(chǎn)估價師會盡可能的剔除一些明顯脫離樣本均值的數(shù)據(jù)，這也僅依賴于房地產(chǎn)估價師的個人經(jīng)驗和職業(yè)判斷，或者一些簡易軟件，評估價值受到個人主觀因素的影響，無法從根本上杜絕結(jié)果偏差這一必然性問題，更無法對房地產(chǎn)的價格總體趨勢做出最本質(zhì)且符合現(xiàn)實的預測判斷，脫離估價的始因，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，違背了房地產(chǎn)估價師的初衷。從樣本數(shù)據(jù)到總體數(shù)據(jù)分析的轉(zhuǎn)變，數(shù)據(jù)種類的多樣性，便于房地產(chǎn)估價師對所評估房地產(chǎn)價值的實體還原，而不是僅僅依賴于次生的二手房數(shù)據(jù)，二手房數(shù)據(jù)具有滯后性遠遠不能滿足房地產(chǎn)估價師對于數(shù)據(jù)及時性的要求，通過對房地產(chǎn)物理，時間，地理，人文等方面綜合因素的梳理，從所評估房地產(chǎn)所處的三維系統(tǒng)中搜尋所有對房地產(chǎn)價值的影響因素，最終實現(xiàn)對所評估房地產(chǎn)價值的量化估計，估價不是房地產(chǎn)行業(yè)的最終目的，而是通過對價格走勢的預測判斷，為房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展方向指明道路，讓其在復雜多變的外部宏觀環(huán)境的管制下，理性良性發(fā)展，少走彎路，為促進整個經(jīng)濟形勢的可持續(xù)發(fā)展做出自己的一份貢獻。

3.通過估價參數(shù)數(shù)據(jù)庫的設立，提高估價結(jié)果的精確性。通常情況下，房地產(chǎn)估價師在估價過程中需要做的是，基于自己的職業(yè)判斷，對于評估中最常用的三大方法，成本法、收益法和市場比較法的運用，或由其三大常規(guī)方法所衍生出來的其他方法的靈活應用。

（1）成本法。簡而言之，成本法主要根據(jù)歷史數(shù)據(jù)計算估價對象的重置成本，通過重置成本減去折舊得出評估對象的價值。房屋建筑折舊率的確定是房地產(chǎn)估價師使用成本法的關(guān)鍵問題，某種程度上可以說，成本法下建筑物折舊率取值問題決定了房地產(chǎn)價值的大小，折舊率微妙的變動對于房地產(chǎn)價值有著巨大的影響。一般而言，折舊率的大小依賴于估價師的職業(yè)判斷，事實上再專業(yè)的估價師也擺脫不了個人主觀因素的制約。大數(shù)據(jù)時代的到來，通過對海量數(shù)據(jù)本身的分析，建立房地產(chǎn)現(xiàn)狀與房地產(chǎn)重置價格關(guān)系因式，在客觀合理的基礎上，結(jié)合估價師的職業(yè)判斷，基于房地產(chǎn)事實還原對折舊率進行更加理性的提取。

（2）收益法。一般情況下，房地產(chǎn)估價中對于收益法的應用，主要集中于收益性房地產(chǎn)。收益性房地產(chǎn)的估價，關(guān)鍵在于資本化率和租金的確定。收益法估價中最關(guān)鍵的參數(shù)是資本化率的選取問題，從市場上直接調(diào)研取得的資本化率具有可信性和及時性特征，但是往往這種樣本數(shù)據(jù)來源十分困難。大數(shù)據(jù)時代，基于海量數(shù)據(jù)的對比分析，通過數(shù)據(jù)之間相關(guān)關(guān)系的研究，計算出所需要的資本化率，數(shù)據(jù)來源不僅方便，而且是基于對收益性房地產(chǎn)的價值還原。關(guān)于租金問題，通過對大量租金數(shù)據(jù)的對比分析，判斷租金的變化趨勢，才能更加準確預測收益性房產(chǎn)價值。

（3）市場比較法。市場比較法是房地產(chǎn)估價中最為常用的首選方法，主要將評估對象和近期交易相似的房地產(chǎn)估價實例進行對比，對評估實例的相關(guān)要素進行修正，估計出評估對象的價值。市場比較法又稱之為交易實例比較法，某種意義上可以說，交易實例選取的恰當與否是市場比較法應用成敗的關(guān)鍵。對于可比實例的選取，一般情況下主要從類似交易實例中選取十個左右，經(jīng)過篩選最終確定最符合條件的三個可比實例，經(jīng)過因素調(diào)整得出評估對象價值。這種方法是有嚴重缺陷的，十個交易案例明顯不能滿足實際情況的需求。同一個樓盤，采光，樓層，通風條件的不一致都會導致房地產(chǎn)價值的巨大差異。大數(shù)據(jù)時代，關(guān)于交易實例的選擇可通過數(shù)據(jù)庫篩選查詢，快速方便。對于可比實例的因素調(diào)整，例如，我們可以通過千千萬萬同一樓層之間的房地產(chǎn)價值的歷史數(shù)據(jù)分析判斷出樓層和房價的相關(guān)關(guān)系，通過海量數(shù)據(jù)之間的對比關(guān)系，然后將這些關(guān)系細分，最終提煉出同一樓層之間的價格系數(shù)調(diào)整值。對于同一地區(qū)房地產(chǎn)交通便捷度的調(diào)整系數(shù)，可以通過海量數(shù)據(jù)對該地區(qū)某一時刻公交，地鐵，出租車班次的統(tǒng)計，分析車流量與房產(chǎn)價格的相關(guān)關(guān)系，確定出房地產(chǎn)交通便捷度系數(shù)調(diào)整值。

4.有助于提高房地產(chǎn)批量評估的效率?？v觀國外房產(chǎn)評估的發(fā)展模式，從最初的人工評估，到CAMA（計算機輔助批量評估）技術(shù)，再到AVM（自動評估技術(shù)），到現(xiàn)在流行的GIS（地理信息系統(tǒng)）和WEB（云存儲）相結(jié)合的評估模式，這些都是與其房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平相適應的評估模式。大數(shù)據(jù)時代的到來，物聯(lián)網(wǎng)，云存儲在我國的迅速發(fā)展，我們需要探索的是適合我國房地產(chǎn)批量評估特殊性發(fā)展需求的評估模式，我們能夠?qū)⒑Ａ繑?shù)據(jù)與WEB相結(jié)合，輔助于CAMA技術(shù)，通過數(shù)據(jù)共享，建立房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息處理系統(tǒng)，結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實際情況，才能真正提高我國房地產(chǎn)批量評估的效率，加快與國際接軌的步伐。

四、結(jié)論

大數(shù)據(jù)時代的到來，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的機遇和挑戰(zhàn)。海量數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)估價的準確性提供了保障，如何及時有效的駕馭和利用這些海量數(shù)據(jù)，并迅速的對這些數(shù)據(jù)進行反饋是房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)，也是急需解決的問題。房地產(chǎn)行業(yè)可以通過海量數(shù)據(jù)與現(xiàn)代信息技術(shù)的結(jié)合，建立房地產(chǎn)信息處理數(shù)據(jù)庫，通過信息共享，預測判斷房地產(chǎn)價格走勢，才能為房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展道路保駕護航。

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作者簡介：周丹 （1990- ?），女，研究生，主要研究資產(chǎn)評估理論與實務;郭化林（1961- ?），男，教授，碩士研究生導師，主要研究資產(chǎn)評估、教育成本控制