8．轉(zhuǎn)租房屋納稅嗎，繳納哪些稅

問(wèn)：某居民2014年年初租了一套底商，面積600平方米，合同約定租期五年，年租金10萬(wàn)元，每年年初繳納租金，相關(guān)的稅費(fèi)由承租方承擔(dān)，并已繳納14年的相關(guān)稅費(fèi)34700元，其中第一季度土地使用稅900元（年每平方米6元），原本準(zhǔn)備開一個(gè)飯店，但因技術(shù)等問(wèn)題未能開業(yè)，目前準(zhǔn)備以14萬(wàn)元價(jià)格將其轉(zhuǎn)租給他人。請(qǐng)問(wèn)，轉(zhuǎn)租房屋還納稅嗎，納哪些稅？

福建省廈門市天府飯店 李奇

答：我國(guó)流轉(zhuǎn)稅是按環(huán)節(jié)征稅，財(cái)產(chǎn)稅一般按年征收，分次繳納，合同印花稅按簽訂合同金額征稅，承租房屋后再轉(zhuǎn)租屬兩個(gè)不同的納稅環(huán)節(jié)，因此，轉(zhuǎn)租房屋也要繳納相關(guān)稅費(fèi)，按照我國(guó)現(xiàn)行稅收制度規(guī)定，轉(zhuǎn)租房屋要依次繳納以下稅費(fèi)。

一、營(yíng)業(yè)稅及附加

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1993〕149號(hào)）規(guī)定：租賃業(yè)屬于營(yíng)業(yè)稅的征收項(xiàng)目，租賃業(yè)是指在約定的時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。轉(zhuǎn)租屬于租賃業(yè)的特殊形式，應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令2008年第540號(hào)）及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，轉(zhuǎn)租人取得的轉(zhuǎn)租收入應(yīng)按收入全額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。

《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)〔1985〕19號(hào)）及《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定〉的決定》（國(guó)務(wù)院令第448號(hào)）規(guī)定：轉(zhuǎn)租房屋在繳納營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)，還要按繳納營(yíng)業(yè)稅的數(shù)額計(jì)算繳納城建稅和教育費(fèi)附加。

二、印花稅

《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第11號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《印花稅暫行條例》）第二條第一款規(guī)定：財(cái)產(chǎn)租賃合同為應(yīng)納稅憑證?！队』ǘ悤盒袟l例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定繳納印花稅?！币虼?，簽訂房屋租賃合同應(yīng)繳納印花稅，稅率為1‰。

三、房產(chǎn)稅

按照《中華人民共和國(guó)城市房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)〔1986〕90號(hào)）第二條的規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納，產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。因此房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。

從房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)看，按房屋租金征收的房產(chǎn)稅同時(shí)兼有流轉(zhuǎn)或者行為稅的性質(zhì)，雖然暫行條例規(guī)定轉(zhuǎn)租房屋者不是房產(chǎn)稅的直接納稅義務(wù)人，但既然原租賃合同約定相關(guān)稅費(fèi)由承租方繳納，本著實(shí)質(zhì)重于形式的原則，在轉(zhuǎn)租時(shí)轉(zhuǎn)租人對(duì)收取的租金也要繳納房產(chǎn)稅（約定由再承租人承擔(dān)除外）。不過(guò)各地在應(yīng)納稅額的計(jì)算上有著不同的規(guī)定，如吉林省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確房產(chǎn)稅土地使用稅有關(guān)政策的通知》（吉地稅發(fā)〔2006〕42號(hào)）規(guī)定：承租人轉(zhuǎn)租的房屋，按轉(zhuǎn)租人取得的租金收入減去支付租金后的余額計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。上海市地方稅務(wù)局《關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知》（滬地稅地〔1996〕42號(hào)）對(duì)原關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)按其收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的規(guī)定停止執(zhí)行。因此，轉(zhuǎn)租房屋的房產(chǎn)稅應(yīng)按照本地區(qū)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的具體規(guī)定執(zhí)行。

四、土地使用稅

《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行法規(guī)〉的通知》（國(guó)稅地〔1988〕15號(hào)）第四條規(guī)定：土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅，因此，既然原租賃合同約定相關(guān)稅費(fèi)由承租方繳納，同樣，在轉(zhuǎn)租時(shí)轉(zhuǎn)租人對(duì)收取的租金也要繳納土地使用稅（約定由再承租人承擔(dān)或者當(dāng)年已繳足除外）。

五、個(gè)人所得稅

《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法〉的決定》（主席令2011年第48號(hào)）及《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例〉的決定》（國(guó)務(wù)院令2011年第600號(hào)）規(guī)定：財(cái)產(chǎn)租賃所得應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅，其財(cái)產(chǎn)租賃所得是指?jìng)€(gè)人出租建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得；稅率為20%；扣除費(fèi)用為每次收入不超過(guò)4000元的，減除費(fèi)用800元；4000元以上的，減除20%。但對(duì)房屋轉(zhuǎn)租征收個(gè)人所得稅各地也有不同的規(guī)定，如根據(jù)福建省廈門市地方稅務(wù)局《關(guān)于私房出租若干稅收征管問(wèn)題的公告》（福建省廈門市地方稅務(wù)局公告2011年第3號(hào)）第四條的規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得的租金收入按應(yīng)納稅所得額的10%繳納個(gè)人所得稅，其應(yīng)納稅所得額是指納稅義務(wù)人的租金收入扣除稅、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后的余額，減除稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和順序?yàn)椋孩儇?cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)（如在前期出租時(shí)已繳納房產(chǎn)稅，對(duì)轉(zhuǎn)租行為不再征收房產(chǎn)稅）；②向出租方支付的租金（具有承租合同及合法完稅憑證的，原支付的租金可分次（月）從租金收入中扣除）；③由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；④稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

綜合上述，根據(jù)你提供的資料，雖然前期租賃合同約定各項(xiàng)相關(guān)稅費(fèi)由承租方承擔(dān)，但在轉(zhuǎn)租合同沒(méi)有特別約定的情況下，你對(duì)轉(zhuǎn)租房屋取得的轉(zhuǎn)租收入還應(yīng)依次繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅（已繳納的部分除外）和個(gè)人所得稅，具體數(shù)額如下：

1．應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅：140000× 5%＝7000（元）。

假定城建稅的稅率為7%，教育費(fèi)附加（含地方教育費(fèi)附加）為5%，應(yīng)繳納的城建稅和教育費(fèi)附加：7000×（7%＋5%）＝840（元）。

2．應(yīng)繳納的印花稅：140000× 0．1%＝140（元）。

3．應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。

如按減出前期租金的差額征收房產(chǎn)稅，則應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅：（140000-100000）×12%＝4800（元）。

4．應(yīng)繳納的土地使用稅。

因土地使用稅是按年分次繳納，而不能重復(fù)征收，假定按季繳納，轉(zhuǎn)租合同簽訂日為4月1日，則在轉(zhuǎn)租時(shí)你應(yīng)繳納的土地使用稅為600×6÷4＝900（元）。

5．應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅。

按福建省廈門市的規(guī)定計(jì)算，轉(zhuǎn)租房屋的應(yīng)納稅所得額：140000-100000-7000-840-140-100-4800-12000-900-900＝13320（元）。

應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅：13320×（1-20%）×20%＝2131．2（元）。

其中減除的100元為轉(zhuǎn)租人承租房屋時(shí)法定應(yīng)由承租方繳納的印花稅，減除的12000元和第二個(gè)900元為前期承租房屋時(shí)雙方約定（從上述相關(guān)政策規(guī)定看也可視為法定）應(yīng)由承租方繳納的房產(chǎn)稅和土地使用稅（如若在轉(zhuǎn)租合同中明確房產(chǎn)稅和土地使用稅也由承租方承擔(dān)，其4800元的房產(chǎn)稅和第一個(gè)900元的土地使用稅則不允許稅前扣除），至于在前期承租房屋時(shí)承租方替出租方（房屋所有權(quán)人）繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加以及所得稅，因承租方不是法定納稅義務(wù)人，不能在計(jì)算繳納房屋轉(zhuǎn)租個(gè)人所得稅時(shí)在稅前扣除。

邢國(guó)平 肖賀然