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        11.地下停車場(chǎng)是否應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偝杀?/h1>
        2014-12-05 05:26:17吳均
        財(cái)會(huì)通訊 2014年9期
        關(guān)鍵詞:成本企業(yè)

        11.地下停車場(chǎng)是否應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偝杀?/p>

        問:本公司開發(fā)的商品房,地下一、二層規(guī)劃為地下停車場(chǎng),其中有一部分屬于人防設(shè)施。請(qǐng)問,地下停車場(chǎng)是否應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偝杀荆?/p>

        鄖志房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 吳均

        答:地下停車場(chǎng)是否分?jǐn)偝杀緫?yīng)當(dāng)區(qū)分不同稅種區(qū)別對(duì)待:

        1.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第四條的規(guī)定,土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施,按以下原則處理:(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費(fèi)用可以扣除;(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的,其成本、費(fèi)用可以扣除;(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計(jì)算收入,并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用,應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。根據(jù)上述規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)建造的地下停車場(chǎng)是否應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?,要看其是否在可售面積內(nèi)。如果其屬于可售建筑面積,應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偼恋爻杀?;如果不屬于可售面積,如地下人防,則不用分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

        2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第三十三條規(guī)定:企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所,應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。企業(yè)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所,作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。也就是說,對(duì)于未獨(dú)立建造的地下室(無論是否有產(chǎn)權(quán))均作公共配套處理,其成本由可售面積分擔(dān)。但地下停車場(chǎng)在以后銷售或租賃,就不存在扣除成本或計(jì)提折舊費(fèi)用。

        需要說明的是:在同一土地增值稅清算單位中,即有普通住房又有非住房,而按照土地增值稅政策的規(guī)定,即建造普通住房又建造非住房,應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算土地增值稅。地下停車場(chǎng)屬于非住房范疇,作為可售的情況下,相應(yīng)對(duì)土地成本、開發(fā)成本是否一律按建筑面積法分?jǐn)偅课椽?dú)立建造的地下車位是否需負(fù)擔(dān)土地成本,應(yīng)視土地出讓金是否分地上容積率與地下容積率構(gòu)成,如無地下容積率,則不需負(fù)擔(dān)土地成本。舉例說明,如用地面積1000m2,容積率2.5,建筑密度35%,僅一單體建筑,基座占地面積為350m2。為解決車位問題,地下室占地面積為800m2,如地下室也按占地面積分?jǐn)偼恋爻杀荆瑒t占地分?jǐn)傆玫孛娣e超過用地總面積。因此,未計(jì)地下車位不需分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

        但在企業(yè)所得稅上,雖然地下停車場(chǎng)不論是否可售,一律作為公共設(shè)施處理,在可售房屋中進(jìn)行分?jǐn)?。因?yàn)殚_發(fā)的商品房用途不同,比如商業(yè)用途與住房用途不同,有可能作為兩個(gè)甚至于兩個(gè)以上成本核算單位。而對(duì)地下停車場(chǎng)的成本是否分?jǐn)偼恋爻杀疽约肮餐某杀举M(fèi)用,公共設(shè)施的費(fèi)用等如何歸集直接影響著企業(yè)所得稅的結(jié)果。根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文第二十九條的規(guī)定,企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中,應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本,直接計(jì)入成本對(duì)象,共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象,具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一:(一)占地面積法。(二)建筑面積法。(三)直接成本法。(四)預(yù)算造價(jià)法。根據(jù)上述規(guī)定,不同房地產(chǎn)類型共同的成本、費(fèi)用包括土地使用權(quán)成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用等。地下停車場(chǎng)應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用等,即經(jīng)過二次分配之后確認(rèn)的成本作為公共設(shè)施費(fèi)用在可售面積中進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

        王博

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