黃曉莉

摘要：本文闡述了GIS在房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)管理中的意義，分析了實現(xiàn)房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)需要解決的關(guān)鍵技術(shù)，及其系統(tǒng)的功能設(shè)計方案。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；信息管理系統(tǒng)；GIS

引言

地理信息系統(tǒng)（GIS）可以有效地管理和展現(xiàn)空間數(shù)據(jù)。但是當前房產(chǎn)管理軟件很少結(jié)合GIS 技術(shù)，造成了在房產(chǎn)管理中數(shù)據(jù)不直觀，房產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)相互脫節(jié)的狀況，并直接導致了管理水平的落后。因此需要建立一套完整的房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)，使業(yè)主單位多年的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)成果得到充分利用，為各相關(guān)部門提供高精度、現(xiàn)勢性強的房產(chǎn)空間信息和文檔信息；使圖紙數(shù)據(jù)整理、入庫、更新以及應(yīng)用更加規(guī)范化、程序化，為房產(chǎn)專題數(shù)據(jù)的廣泛應(yīng)用打下較好的基礎(chǔ)。同時，建立一個可以長久依賴的房產(chǎn)數(shù)據(jù)共享基礎(chǔ)，使數(shù)據(jù)采集、建設(shè)、管理和應(yīng)用有一個共同可遵循的標準，使房產(chǎn)測繪管理工作更加科學、實用、方便，進一步改善傳統(tǒng)房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)管理問題，提升房產(chǎn)測繪信息化水平。最終可實現(xiàn)以圖查檔，以檔查圖，使房產(chǎn)檔案、圖紙、房屋屬性有機結(jié)合，實現(xiàn)房產(chǎn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的編輯、管理、查詢和發(fā)布等功能，為政府有關(guān)部門、相關(guān)企業(yè)及社會各界不同應(yīng)用需求提供輔助支持。

1 房產(chǎn)測繪和GIS概述

1.1 房地產(chǎn)測繪

房地產(chǎn)測繪是運用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段對房屋以及與其有關(guān)的建筑物和構(gòu)筑物進行測量調(diào)查和繪圖，對房產(chǎn)的權(quán)屬、位置、質(zhì)量、數(shù)量及利用狀況等進行測定、調(diào)查。從而為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、開發(fā)管理、交易管理、拆遷管理以及評估、征稅、收費、仲裁，房產(chǎn)面積鑒定等房產(chǎn)管理提供相關(guān)信息。同時為城市規(guī)劃、城市建設(shè)（如基礎(chǔ)設(shè)施、地下管網(wǎng)、通信線路、環(huán)境保護等）等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。

1.2 地理信息系統(tǒng)（GIS）

G IS是六十年代開始迅速發(fā)展起來的地理學研究技術(shù)，是多種學科交叉的產(chǎn)物。它以地理空間數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，在計算機軟硬件的支持下，對空間相關(guān)數(shù)據(jù)進行采集、管理、操作、模擬和顯示，并采用地理模型分析方法，適時提供多種空間和動態(tài)的地理信息，為地理決策服務(wù)而建立起來的計算機技術(shù)系統(tǒng)，是集計算機圖形學、幾何學信息學、地理學等多門學科于一體的綜合性高新技術(shù)，其最大的特點就是同時具備空間數(shù)據(jù)的處理功能和屬性數(shù)據(jù)的處理功能。地理信息系統(tǒng)由計算機系統(tǒng)、地理數(shù)據(jù)和用戶組成，通過對地理數(shù)據(jù)的集成、存儲、檢索操作和分析，生成并輸出各種地理信息，以便解決復雜的規(guī)劃和管理問題，為地理科學研究和地理決策服務(wù)。

2 房產(chǎn)測繪系統(tǒng)應(yīng)實現(xiàn)的內(nèi)容

房產(chǎn)測繪系統(tǒng)所針對的主要用戶是房地產(chǎn)測繪單位、房管部門及房地產(chǎn)開發(fā)商，其最終目標是輔助測繪人員快速繪制出房屋的分層分戶平面圖，并以最新的國家標準為基礎(chǔ)精確地計算出所測房屋的套內(nèi)面積和公共分攤面積，統(tǒng)計各類信息，生成統(tǒng)計表格及自動配置圖形，提高圖形繪制和面積計算的速度，促進配發(fā)房產(chǎn)證的工作效率和工作質(zhì)量。要實現(xiàn)上述目標，系統(tǒng)必須實現(xiàn)五個方面的具體內(nèi)容：

（1）圖形內(nèi)容方面：建立附圖和層圖的關(guān)聯(lián)關(guān)系，通過層圖直接生成附圖。規(guī)范圖層設(shè)置，把圖形要素嚴格按照圖層規(guī)定存放，便于管理及查詢；

（2）操作方面：操作方式簡便快捷，通過屏幕選擇方式定義各面積單元，并能自動檢測圖形的封閉情況；

（3）圖形與屬性關(guān)系方面：建立圖形面積單元實體與其門牌、房號等屬性的雙向掛接，實現(xiàn)圖形、屬性的雙向查詢，并維護數(shù)據(jù)的一致性；

（4）面積分攤方面：依據(jù)國家標準，采用合理的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，規(guī)范面積分攤流程，建立科學、合理、全面的面積分攤模型；

（5）成果入庫管理方面：規(guī)范成果數(shù)據(jù)，使房產(chǎn)測量成果數(shù)據(jù)能夠按照相關(guān)的空間數(shù)據(jù)庫標準被納入統(tǒng)一空間數(shù)據(jù)庫管理體系。

以上五項具體內(nèi)容中，圖形與屬性的雙向掛接是系統(tǒng)功能實的關(guān)鍵之處，也是GIS 技術(shù)在系統(tǒng)功能中的具體體現(xiàn)，只有實現(xiàn)了這一點，才能保證圖形、屬性數(shù)據(jù)的一致性，實現(xiàn)雙向查詢，自動生成房屋的分層分戶平面圖以及最終成果數(shù)據(jù)進入統(tǒng)一的空間數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)之中。

3 房產(chǎn)測繪系統(tǒng)的功能設(shè)計

3.1 系統(tǒng)的操作流程

（1）對系統(tǒng)的信息進行設(shè)置。如：測繪單位、開發(fā)單位、房屋坐落、測繪日期、人員等。

（2）新建或打開建筑物。在新建建筑物時用戶必須對該建筑物層數(shù)、墻厚等進行設(shè)置。

（3）設(shè)置當前層型。即將用戶想操作的層型設(shè)置成AutoCAD要操作的當前的.dwg文件。

（4）繪制層型圖。用戶既可以利用AutoCAD本身的繪圖工具進行繪圖，也可以利用本系統(tǒng)提供的繪圖工具進行繪圖。

（5）房屋尺寸、套內(nèi)使用面積、各級別公用面積的標定。在對公用面積進行標定時，應(yīng)該同時說明該面積的分攤方法，以便于面積分攤。因為陽臺有封閉和不封閉之分，對面積的計算也不一樣，因此，在本系統(tǒng)中，將陽臺單獨標定，只是在標定的時候注明該陽臺是屬于哪一套的。

（6）面積分攤。在進行面積分攤時，要將每一塊公用面積都根據(jù)在標定時提供的分攤方法來進行分攤。分攤方法主要有整棟分攤、功能區(qū)內(nèi)分攤、功能區(qū)間分攤、層內(nèi)分攤、層間分攤、層型內(nèi)分攤等。

（7）圖形輸出。包括分層圖和分戶圖的輸出。

（8）查詢、統(tǒng)計。查詢是根據(jù)用戶提供的查詢條件來顯示想要的結(jié)果。查詢時用戶還可以對部分信息作出修改。統(tǒng)計是根據(jù)用戶的需要生成各種統(tǒng)計報表，如分攤說明表、面積計算書、測繪報告等。

3.2 系統(tǒng)功能模塊設(shè)計

（1）圖形編輯子系統(tǒng) 該系統(tǒng)主要實現(xiàn)圖形繪制功能，建筑圖紙或野外測繪所得到的草圖，通過系統(tǒng)圖形編輯工具錄入。同時計算各封閉面的面積，賦房間屬性，陽臺屬性，通過查詢修改功能將所有陽臺與它所對應(yīng)的套內(nèi)聯(lián)系起來，對公用面積進行標注，方便進行面積分攤，設(shè)置樓層屬性，最后生成分層分戶圖，并對圖形尺寸，面積進行標注。在標定時，圖形面積和邊長的計算都是由系統(tǒng)來完成的。標定后，每一套就是一個圖層，在出圖時就有了一一對應(yīng)的關(guān)系。

（2）屬性數(shù)據(jù)錄入子系統(tǒng) 主要存儲與空間位置無關(guān)的數(shù)據(jù)。如樓所在的層數(shù)、坐落、用途、圖號、幢號、區(qū)號、丘號、工作人員、錄入日期等相關(guān)信息。

（3）面積分攤子系統(tǒng) 該系統(tǒng)主要設(shè)置分攤結(jié)構(gòu)，按照“誰使用誰分攤”的原則，根據(jù)一定計算方法，選擇合適的分攤結(jié)構(gòu)，并將分攤結(jié)果進行檢測，確保分攤正確（即分攤前后總面積符合規(guī)定），最后將結(jié)果按照預先設(shè)定的模板，打印面積報表和分攤說明。

（4）查詢統(tǒng)計子系統(tǒng) 根據(jù)套名、戶主姓名、層型、功能區(qū)等進行單獨或組合查詢，并可查詢每一套房分攤面積的由來；可統(tǒng)計某一區(qū)域或某一段工作時間內(nèi)辦理的建筑物總量、住宅總數(shù)、寫字樓總數(shù)、總建筑面積、總占地面積、總戶數(shù)等；當前建筑物功能區(qū)、公用面積、分層、分戶的情況等。

4 結(jié)論

基于 GIS 技術(shù)的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)是房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)處理與管理的強大工具，它以GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分攤結(jié)果更準確，并且能自動生成繁瑣的分層分戶平面圖，減少了重復性的野外測量，提高了房產(chǎn)測繪工作的效率和質(zhì)量，而且按照 GIS方式生產(chǎn)的房產(chǎn)數(shù)據(jù)很容易和城市基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫融為一體，形成房地合一的整體空間數(shù)據(jù)庫，這將推動城市房產(chǎn)、國土的信息化建設(shè)，是實現(xiàn)“數(shù)字城市”的必由之路！

參考文獻：

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