十、土地使用權(quán)已抵押情況下，可否辦理在建工程抵押

按現(xiàn)行房地分離的管理體制，國(guó)土部門負(fù)責(zé)純土地的抵押，在土地上已存有建筑物，則由房管部門辦理建筑物抵押，根據(jù)《物權(quán)法》第182條的規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！痹谕恋厥褂脵?quán)已抵押情況下，如何辦理在建工程抵押登記，目前，房管部門有兩種方式，一種方式是要求先行解除土地抵押，再辦理在建工程抵押；另一種方式是無須解除土地抵押，直接辦理在建工程抵押。一些房管部門采行第一種方式的理由是由于土地使用權(quán)已經(jīng)抵押，再辦理在建工程抵押，則土地使用權(quán)重復(fù)抵押，而《擔(dān)保法》第35條規(guī)定“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分”，該規(guī)定明確否定重復(fù)抵押。

事實(shí)上，禁止重復(fù)抵押并不可取。第一，抵押是民事法律行為，以尊重當(dāng)事人的意思自治為原則，當(dāng)事人之間如何設(shè)定抵押應(yīng)由當(dāng)事人自己來決定。只要不損害國(guó)家利益、公共利益或他人利益，則無須由法律來強(qiáng)加干涉，抵押人與后位債權(quán)人協(xié)商在已設(shè)定抵押的房產(chǎn)上再次設(shè)定抵押，既是抵押人對(duì)抵押物行使處分權(quán)的表現(xiàn)，也是抵押人與后位抵押權(quán)人意思自治的體現(xiàn)，后位抵押權(quán)人自會(huì)權(quán)衡各種利弊得失，法律沒有必要強(qiáng)行干預(yù)。第二，根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第50條的規(guī)定“抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)予以確定”，而在現(xiàn)實(shí)生活中，抵押物的價(jià)值不可能是一成不變的，當(dāng)事人在簽訂抵押合同時(shí)，抵押物的價(jià)值可能高于也可能低于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的價(jià)值。因此，在設(shè)定抵押時(shí)，想確定所擔(dān)保的債權(quán)是否低于抵押物的價(jià)值是很困難的。第三，重復(fù)抵押并不影響抵押權(quán)人的利益，重復(fù)抵押并不損害前位抵押權(quán)人的利益，不同抵押權(quán)人的受償順序通過順位制度來實(shí)現(xiàn)，而且后位抵押權(quán)人的債權(quán)擔(dān)保并不一定落空。因?yàn)樵诘盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)之前，抵押物的價(jià)值是處于不斷變化的動(dòng)態(tài)過程中的，如果抵押物的價(jià)值大幅上升或是前位債權(quán)人的債權(quán)受償后解除了前一抵押權(quán)，則后位債權(quán)人的債權(quán)仍有保障，即使受抵押物價(jià)值的限制，第一債權(quán)人之后的債權(quán)人的債權(quán)得不到優(yōu)先受償，根據(jù)登記簿記載的公示力，這應(yīng)是后順位債權(quán)人在訂立抵押合同時(shí)應(yīng)該預(yù)見的，其也應(yīng)自行承擔(dān)交易風(fēng)險(xiǎn)。

《物權(quán)法》第199條規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償?！卑凑杖珖?guó)人大法工委的解釋“本法不再限制同一財(cái)產(chǎn)的重復(fù)抵押行為，以同一財(cái)產(chǎn)向同一債權(quán)人或不同債權(quán)人多次抵押的，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)可以超出其抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，數(shù)個(gè)抵押權(quán)依照本法規(guī)定的順序清償，是否在同一財(cái)產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押，由當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況判斷和決定”（引自全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)法制工作委員會(huì)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義》）。而且，要求解除土地抵押再行辦理在建工程抵押的方式也給當(dāng)事人帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵诮獬恋厥褂脵?quán)抵押到辦結(jié)在建工程抵押登記有一過程，在此期間，原先受土地抵押擔(dān)保的債權(quán)人將無任何擔(dān)保，一旦土地使用權(quán)和在建工程被法院查封，將直接影響到抵押權(quán)人的利益。筆者在調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，一些房管部門同志也認(rèn)為，采取先行解除土地抵押再辦理在建工程抵押的模式，對(duì)抵押權(quán)人確實(shí)存有風(fēng)險(xiǎn)，由于他們又堅(jiān)持不得重復(fù)抵押，于是采行了一種變通的方式，即縮短解除土地使用權(quán)抵押到辦理在建工程抵押登記的時(shí)限，房管部門在收取了在建工程抵押當(dāng)事人申請(qǐng)資料后，并初步審核可行的情況下，再行要求當(dāng)事人解除土地抵押，后立即辦理在建工程抵押登記。

十一、土地使用權(quán)和在建工程可否分別抵押給不同的債權(quán)人

土地使用權(quán)已抵押，再行辦理在建工程抵押的，一些房管部門即便不要求解除土地使用權(quán)抵押，也會(huì)要求土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押為同一債權(quán)人，而對(duì)于土地使用權(quán)和在建工程分別抵押給不同的債權(quán)人，并要求辦理登記的，很多房管部門并不受理。比如，土地使用權(quán)抵押給甲，后又將在建工程抵押給乙，由于房地一體抵押，此時(shí)，土地使用權(quán)復(fù)抵押給乙，而乙是否還需去國(guó)土部門辦一次第二順位的土地使用權(quán)抵押呢，筆者認(rèn)為，無須多此一舉。當(dāng)事人在房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理了在建工程抵押登記后，在建工程占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押，土地使用權(quán)的隨之抵押是一種法定抵押，而法定抵押來源于法律的強(qiáng)行規(guī)定，無需辦理登記。而且，在現(xiàn)行房地分離體制背景下，乙去辦理第二順位的土地使用權(quán)抵押的時(shí)間肯定晚于乙按照法律規(guī)定抵押權(quán)所產(chǎn)生的時(shí)間，因?yàn)?，在將在建工程抵押給乙時(shí)，乙依法即是土地使用權(quán)的抵押權(quán)人?？赡苡型緯?huì)產(chǎn)生疑問，乙如若不去國(guó)土部門辦理第二順位的土地使用權(quán)抵押，其順位利益將無法保障，因?yàn)椋趪?guó)土部門的土地登記簿中將沒有乙的抵押登記記載，如果抵押人又將該土地使用權(quán)抵押給丙，則乙與丙的順位問題將產(chǎn)生沖突，丙通過土地登記簿僅能知道甲的存在，而不能知曉乙的存在。此疑問可能是理論上的預(yù)設(shè)，按現(xiàn)行的房地分離管理體制，在土地上已存有建筑物的情形下，國(guó)土部門一般不會(huì)接受土地使用權(quán)抵押申請(qǐng)，而會(huì)要求當(dāng)事人到房管部門辦理建筑物的抵押。當(dāng)然，這種業(yè)務(wù)劃分是否能對(duì)抗申請(qǐng)人的申請(qǐng)還有待探討，比如當(dāng)事人在地面上有建筑物的情形下執(zhí)意要到土地登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記是否可行呢？根據(jù)《物權(quán)法》第246條的規(guī)定：“法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定?！备鶕?jù)該條規(guī)定，土地登記機(jī)構(gòu)與房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)職能的劃分可由地方性法規(guī)進(jìn)行規(guī)定。我國(guó)《物權(quán)法》第200條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！币虼?，當(dāng)?shù)盅喝藷o法履行債務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)與在建工程一并拍賣，將拍賣所提的價(jià)款進(jìn)行分割，土地使用權(quán)拍賣所得的價(jià)款，甲優(yōu)先受償，乙次之，在建工程部分拍賣所得的價(jià)款，僅有乙能夠受償，即便甲從土地拍賣所得的價(jià)款中并未完全受償，也不能要求從在建工程部分拍賣所得中受償。

十二、在建工程抵押如何與預(yù)售、預(yù)告登記及預(yù)抵押登記協(xié)調(diào)

開發(fā)企業(yè)在辦理了在建工程抵押登記后，如果要預(yù)售房屋，在建工程抵押所涉及的房屋已被樓盤表鎖定，該部分房屋不在預(yù)售房源范圍之內(nèi)，顯然，該部分房源不能進(jìn)行合同備案，相應(yīng)的不能預(yù)告登記及預(yù)抵押登記。按照《物權(quán)法》第191條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！痹摋l即是抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，對(duì)該條的理解與適用，理論界爭(zhēng)議不休，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是該條規(guī)定的是追及主義還是轉(zhuǎn)讓價(jià)金代位主義，筆者也專門著文探討，在此不贅。那么在建工程抵押范圍內(nèi)房屋要進(jìn)行預(yù)售，如何實(shí)現(xiàn)呢？目前，實(shí)務(wù)操作中，一般要求解除要預(yù)售房源的抵押，然后才能預(yù)售，這種操作模式當(dāng)然對(duì)購(gòu)房者是有利的，因?yàn)?，如果僅僅是在建工程抵押權(quán)人同意預(yù)售，而不解除抵押的話，根據(jù)抵押權(quán)的追及力，購(gòu)房人取得的房屋將有抵押負(fù)擔(dān)。如果僅僅是土地抵押了，而土地上新增的房屋沒有辦理抵押，即并未辦理在建工程抵押，則該房屋當(dāng)然可以辦理預(yù)告登記和預(yù)抵押登記，有些實(shí)務(wù)部門要求開發(fā)企業(yè)先行解除土地抵押，但開發(fā)企業(yè)往往做不到，而且這樣的要求也于法無據(jù)。

十三、在建工程抵押中的權(quán)利競(jìng)合及其解決

一是銀行抵押權(quán)、建筑商的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及購(gòu)房者的權(quán)益應(yīng)如何平衡。根據(jù)《合同法》286條的規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！痹摋l對(duì)工程價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)作了規(guī)定，但是當(dāng)該工程又涉及在建工程抵押和購(gòu)房者時(shí)，即建筑商的優(yōu)先受償權(quán)、銀行的抵押權(quán)與消費(fèi)者的權(quán)利發(fā)生競(jìng)合時(shí)，到底哪一個(gè)優(yōu)先呢？該條并未明確，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買房人?！笨梢?，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，而且，無論該抵押權(quán)登記與否、成立的時(shí)間是否在工程款法定優(yōu)先權(quán)之前。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為一種法定優(yōu)先權(quán)，其源于法律的直接規(guī)定，無須辦理登記。但是，最高院的司法解釋也強(qiáng)調(diào)了對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，當(dāng)消費(fèi)者交付了購(gòu)買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，消費(fèi)者對(duì)該商品房的產(chǎn)權(quán)受到特殊保護(hù)，建筑企業(yè)的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)不得對(duì)抗消費(fèi)者。由此可以看到，消費(fèi)者的購(gòu)房權(quán)益優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權(quán)，建筑商的優(yōu)先受償權(quán)又優(yōu)于銀行抵押權(quán)及其他債權(quán)，即最高院司法解釋對(duì)權(quán)利的保護(hù)順序是：消費(fèi)者、建筑企業(yè)的工程款、銀行設(shè)定抵押的債權(quán)、一般債權(quán)。

二是在建工程抵押權(quán)與稅收優(yōu)先權(quán)的沖突，根據(jù)《稅收征收管理辦法》第45條的規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行?！钡?6條規(guī)定：“納稅人有欠稅情形而以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押的，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人說明其欠稅情況。抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人可以請(qǐng)求稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)的欠稅情況?！备鶕?jù)上述規(guī)定，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收作為國(guó)家公權(quán)力就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在以開發(fā)項(xiàng)目占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)或在建工程提供抵押之前已經(jīng)拖欠稅款的，銀行在處置抵押物時(shí)就要受到限制，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)先于銀行處置并就處置價(jià)款優(yōu)先受償，收稅后的剩余部分，銀行才可以受償，如果銀行私自處置抵押物進(jìn)行受償，稅務(wù)機(jī)關(guān)知道后有權(quán)在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)向銀行追償欠稅企業(yè)應(yīng)繳的稅款。目前，此規(guī)定并未引起抵押權(quán)人的足夠重視，抵押權(quán)人在簽訂抵押合同時(shí)有必要查明抵押人是否欠稅，或是請(qǐng)求稅務(wù)機(jī)關(guān)提供抵押人是否欠稅的相關(guān)證明材料，防止風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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李求軍/責(zé)任編輯