秦虹

在全國(guó)樓市低迷的市場(chǎng)背景下，市場(chǎng)頻現(xiàn)崩盤(pán)論、暴跌論等悲觀的聲音，各地房企均面臨轉(zhuǎn)型的問(wèn)題，各房企也在紛紛調(diào)整自己的戰(zhàn)略及布局。到底怎么看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，值得我們冷靜下來(lái)，進(jìn)行一番深入分析。

一、商品房市場(chǎng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的三大主因

為什么今年上半年商品房銷售面積和銷售額雙雙出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)？我認(rèn)為“高基數(shù)”、“低預(yù)期”、“信貸收緊”是三大主因。

1.高基數(shù)

今年上半年商品房銷售出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的第一個(gè)原因，是由于去年的高基數(shù)所導(dǎo)致。2013年是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史上最紅火的一年，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到13億平方米，商品房銷售面積增速最高的時(shí)候接近50%。正是基于去年基數(shù)較高的原因，今年1-5月份商品房銷售面積同比出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。如果除出2013年的數(shù)據(jù)，今年1-5月份商品房銷售面積和銷售額高于去年之外以往任何一年同期數(shù)據(jù)。也就是說(shuō)，實(shí)際上今年賣了非常多的商品房，只不過(guò)因?yàn)槿ツ曩u得更多，從總量來(lái)看，今年上半年的銷售量總量是歷年同期的第二高年，非常大的。

2.低預(yù)期

第二個(gè)原因，是預(yù)期所導(dǎo)致的對(duì)住房市場(chǎng)的觀望。房子是家庭里面最大的資產(chǎn)，它有一個(gè)非常重要的特點(diǎn)，就是買還是不買受預(yù)期所左右。就是大家經(jīng)常說(shuō)的買漲不買跌，這是由預(yù)期所導(dǎo)致的。最近很多研究報(bào)告，包括境外一些研究機(jī)構(gòu)提出的有數(shù)、有表、有圖象的研究報(bào)告，所持的觀點(diǎn)都是房?jī)r(jià)要暴跌，在這種情況下，大家肯定要觀望，到底今年的市場(chǎng)會(huì)是什么樣的格局，萬(wàn)一真的要跌了呢？誰(shuí)也不愿意買一個(gè)到手就降價(jià)的資產(chǎn)，這是非?，F(xiàn)實(shí)的，也是非常容易理解的一個(gè)道理。

關(guān)于房?jī)r(jià)暴跌的一些研究我都仔細(xì)地研讀過(guò)，認(rèn)為有一些理由并不成立。例如，有一份報(bào)告提出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴跌的12大理由，第一個(gè)理由就是2013年中國(guó)城市的住房竣工面積達(dá)到25.96億平方米，按此計(jì)算，中國(guó)2013年的人均住房面積就超過(guò)日本，到2017年，中國(guó)城市的人均住房面積將達(dá)到51平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)非?？膳拢@意味著到2017年，中國(guó)城市人均住房面積已經(jīng)達(dá)到、甚至超過(guò)現(xiàn)在的發(fā)達(dá)國(guó)家的人均住房面積，而以我們目前的收入水平來(lái)看根本不可能實(shí)現(xiàn)，所以會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求，價(jià)格必然暴跌。那到底是不是這樣的情況呢？通過(guò)反復(fù)的對(duì)比，我們發(fā)現(xiàn)，中國(guó)2013年有658個(gè)城市，加上兩萬(wàn)個(gè)鎮(zhèn)，我國(guó)城鎮(zhèn)竣工總面積是11.7億平方米，這一數(shù)據(jù)和那份報(bào)告中的25.96億平方米差距極大，如果是城鎮(zhèn)加農(nóng)村，全國(guó)總竣工住房面積也不過(guò)20億平方米，根本無(wú)法找到25.96億平方米的住房面積從何而來(lái)，我們預(yù)計(jì)到2020年，有可能實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)常住人口的人均住房面積35億平方米。所以，我們認(rèn)為，所有分析都應(yīng)實(shí)事求是，依據(jù)真實(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行判斷，數(shù)據(jù)不真實(shí)，得出的結(jié)論就不可信。但對(duì)普通居民來(lái)講確影響很大。

3.信貸收緊

第三個(gè)原因，就是今年上半年整個(gè)的信貸政策、貨幣政策是偏緊的。特別是體現(xiàn)在個(gè)人住房抵押貸款方面出現(xiàn)了兩個(gè)新的變化，第一個(gè)是貸款成本開(kāi)始上升，過(guò)去家庭購(gòu)買第一套房貸款利率打八折的優(yōu)惠基本沒(méi)有，相反還要上升10%-15%。今年以來(lái)，抵押貸款額度收得非常緊，房子賣出去，錢收不回來(lái)，因?yàn)橘J款放不下來(lái)。住房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的調(diào)控，特別是2011年，出臺(tái)的國(guó)八條，限購(gòu)、限貸等政策，已經(jīng)把新增的投資性需求擠出市場(chǎng)，80%甚至85%以上買房子是要住，而這個(gè)需求如果沒(méi)有信貸的支持，購(gòu)房者是很難實(shí)現(xiàn)的。

那么，是否如何判斷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？我們認(rèn)為中國(guó)目前住房市場(chǎng)中的需求總量仍然很大，商品房銷售面積屢創(chuàng)新高，去年達(dá)到驚人的13億平方米。而今年的需求量仍然會(huì)很大，主要原因就是在于城市人口結(jié)構(gòu)對(duì)住房市場(chǎng)是有利的。根據(jù)2010年全國(guó)第六次人口普查的人口年齡結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)可以看出，今年24歲到28歲的人群，人口總量為1.2億，其中8000萬(wàn)人在城鎮(zhèn)，這個(gè)年紀(jì)的年輕人正值亟需住宅的時(shí)期，無(wú)論是租還是買，所以目前剛性需求比較強(qiáng)。他們是上世紀(jì)80年代末出生高峰的那一代。另一部分是上世紀(jì)60年代初出生高峰的人，人數(shù)總量高達(dá)2.2億人，而他們是住房改善性需求的主體。另外，全國(guó)的結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在持續(xù)，城市人口結(jié)構(gòu)更加有利于目前房地產(chǎn)的發(fā)展，現(xiàn)在城市化率53%，將來(lái)要發(fā)展達(dá)到63%甚至更高，在這個(gè)過(guò)程中，每年新增常住人口兩千萬(wàn)人左右，所以，商品房的需求量仍然很大，房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展還有很大的潛力。

二、商品房供求關(guān)系悄然生變

近幾年，尤其是從2010年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)新的變化——商品房的供給速度大于銷售的速度。這是需要關(guān)注的，2010年商品房的供求關(guān)系在全國(guó)是偏緊的，總體供不應(yīng)求，這就導(dǎo)致了之前我國(guó)的政策一直在控制房?jī)r(jià)。而現(xiàn)在供求關(guān)系在變化，已經(jīng)從過(guò)去的偏緊到了現(xiàn)在的大致平衡，局部地區(qū)供大于求。從各方面的數(shù)據(jù)看，自2010年開(kāi)始，連續(xù)三年供應(yīng)速度快，銷售速度慢，為什么會(huì)產(chǎn)生這種格局？其一，因?yàn)槲覈?guó)近年來(lái)寬松的流動(dòng)性，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和其他投資渠道回報(bào)不足，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致供給資金體量變大，供給隨之上升。其二，得益于2010年之后中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的上升，直接導(dǎo)致原來(lái)投資房地產(chǎn)的需求，變成了房地產(chǎn)的供給。近年來(lái)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和其他投資渠道回報(bào)不足，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致供給資金體量變大，供給隨之上升。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新變化，總體的供求關(guān)系從過(guò)去的整體偏緊變成現(xiàn)在整體平衡，局部地區(qū)供大于求。

三、房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)來(lái)臨

未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，這無(wú)疑給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了巨大的壓力。可以說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)主要是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，在趨勢(shì)性機(jī)會(huì)下，開(kāi)發(fā)企業(yè)的專業(yè)化能力，未來(lái)趨勢(shì)的判斷，投資的選擇，模式的創(chuàng)新就顯得尤為重要了。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景是值得期待的，仍然有機(jī)會(huì)，只不過(guò)相較以往，機(jī)會(huì)發(fā)生了變化，主要是以下幾個(gè)方面。

其一，以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心的傳統(tǒng)住宅的開(kāi)發(fā)。傳統(tǒng)住宅現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)加劇，什么樣的企業(yè)最具有競(jìng)爭(zhēng)力？一是要有足夠強(qiáng)的成本控制能力的企業(yè)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)成本比其他企業(yè)的成本低就能賺錢。二是要資金高周轉(zhuǎn)的能力。三是要有真正的產(chǎn)品創(chuàng)新，好的供給也能創(chuàng)造需求。

其二，以資產(chǎn)管理為核心的辦公商務(wù)樓宇的開(kāi)發(fā)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間潛力在哪里？一個(gè)是城市化速度加快，另一個(gè)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，這意味著中國(guó)未來(lái)服務(wù)業(yè)的發(fā)展面臨著巨大的空間。未來(lái)，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口增長(zhǎng)速度快、規(guī)模大的地方，發(fā)展商務(wù)辦公樓宇是大有機(jī)會(huì)的。寫(xiě)字樓、商務(wù)辦公樓宇是一個(gè)城市真正的財(cái)富增值的地方，可以帶來(lái)持續(xù)財(cái)富、穩(wěn)定就業(yè)等，它也是投資人最穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)和理想的投資目標(biāo)。如果以資產(chǎn)管理為核心，把資產(chǎn)管理的理念引入到辦公商務(wù)樓宇的開(kāi)發(fā)，才是真正的商業(yè)地產(chǎn)贏利所在。對(duì)所有的開(kāi)發(fā)商而言，掌握了資產(chǎn)管理核心開(kāi)發(fā)技術(shù)，就占據(jù)了經(jīng)營(yíng)管理投資和開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)，而那種過(guò)去用傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)住宅的模式開(kāi)發(fā)辦公樓宇，將會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。

其三，以改造升級(jí)為核心的存量房的開(kāi)發(fā)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去十幾年飛速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)生了翻天覆地的變化，但是由于當(dāng)初急于解決住房短缺問(wèn)題，發(fā)展速度太快，比較注重解決“住”的有無(wú)問(wèn)題，而缺少環(huán)境、配套等方面的綜合考慮和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。未來(lái)城市化的發(fā)展，要以產(chǎn)業(yè)為核心，同時(shí)配套住宅，來(lái)解決人口居住的需求。催生打造核心產(chǎn)業(yè)住宅作為配套的新型發(fā)展模式，也是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

其四，以服務(wù)為核心的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的開(kāi)發(fā)。中國(guó)的老齡化已經(jīng)是一個(gè)確定的事實(shí)，而我們?yōu)榇说臏?zhǔn)備是不充分的。未來(lái)的養(yǎng)老如何解決，這是一個(gè)大命題，但一定跟居住方式有很大的關(guān)系。現(xiàn)在大眾化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)缺乏，能夠看到有少量的養(yǎng)老社區(qū)，要么特別高端的一些養(yǎng)老服務(wù)中心，要么一些特別低端的養(yǎng)老福利院，而中間這塊占大多數(shù)的需求卻很少。針對(duì)人口大多數(shù)的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)品種會(huì)成為未來(lái)需求的主流，找出這樣一個(gè)合理發(fā)展的商業(yè)模式，來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)人口老齡化，是相當(dāng)迫切和值得關(guān)注的。

綜上所述，整個(gè)房地產(chǎn)未來(lái)有很結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，而過(guò)去在趨勢(shì)性機(jī)會(huì)下調(diào)整增長(zhǎng)過(guò)程中，這些結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)都被淹沒(méi)了。如果未來(lái)在開(kāi)發(fā)模式上沒(méi)有創(chuàng)新的話，開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展將面臨困難，那時(shí)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)一定會(huì)出現(xiàn)兩種格局，一部分具有創(chuàng)新把握未來(lái)的企業(yè)，未來(lái)市場(chǎng)份額逐漸擴(kuò)大，而一部分固守傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)傳統(tǒng)項(xiàng)目的企業(yè)，利潤(rùn)在變薄，甚至將會(huì)逐漸退出市場(chǎng)。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，過(guò)去是“市場(chǎng)比較簡(jiǎn)單，政策相對(duì)復(fù)雜”，而今年則是“市場(chǎng)復(fù)雜，政策簡(jiǎn)單”，市場(chǎng)差異化很大，有的地方市場(chǎng)開(kāi)始跌了，有的地方市場(chǎng)供大于求，有的地方市場(chǎng)又供不應(yīng)求，而政策則相對(duì)比較清晰簡(jiǎn)單。今年的政府工作報(bào)告里面說(shuō)了兩個(gè)新詞，一個(gè)是針對(duì)不同情況分類調(diào)控，分類調(diào)控意味著中央政府不會(huì)出全國(guó)性的統(tǒng)一的房地產(chǎn)政策；一個(gè)是增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，這主要是針對(duì)住房需求所提供的一種住房品種，特別是在大城市，住房壓力特別大，迫切需要穩(wěn)定居住環(huán)境人很多，需求有很大，共有產(chǎn)權(quán)住房就是要解決這些夾心層的住房需求。總的來(lái)講，今年和過(guò)去相比，市場(chǎng)變得復(fù)雜了，政策清晰和簡(jiǎn)單了，政策趨向穩(wěn)定。

李求軍/責(zé)任編輯