尚毅

天津市房地產(chǎn)市場中心（下稱市場中心）近些年以超前的思維主動(dòng)適應(yīng)房地產(chǎn)市場宏觀管理、微觀服務(wù)方面不斷變化的客觀需要，自找壓力，持續(xù)加大信息化建設(shè)力度，攻克多項(xiàng)專業(yè)技術(shù)建設(shè)難關(guān)，建成覆蓋處室全部職能的房地產(chǎn)市場管理綜合監(jiān)管系統(tǒng)。該系統(tǒng)涵蓋房地產(chǎn)市場監(jiān)測與分析、房地產(chǎn)市場監(jiān)管、房地產(chǎn)中介管理與服務(wù)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管、商品房銷售管理等專項(xiàng)業(yè)務(wù)。管理內(nèi)容實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場全覆蓋、管理時(shí)效實(shí)現(xiàn)時(shí)時(shí)監(jiān)管、管理方式實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)場檢查相結(jié)合、管理信息實(shí)現(xiàn)共享和可查詢、管理步驟實(shí)現(xiàn)規(guī)范與限制自由裁量權(quán)出現(xiàn)、管理水平實(shí)現(xiàn)廉政、高效。

一、搭建骨干系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)管理市場目標(biāo)

房地產(chǎn)市場管理綜合監(jiān)管系統(tǒng)中的骨干系統(tǒng)包括：房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測分析系統(tǒng)、房地產(chǎn)市場監(jiān)管系統(tǒng)、房地產(chǎn)中介管理系統(tǒng)。

（一）房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測分析系統(tǒng)

該系統(tǒng)在國土房管“一張圖”的基礎(chǔ)上，市場中心自主建設(shè)房地產(chǎn)監(jiān)測空間地理圖形數(shù)據(jù)庫和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫。設(shè)置一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)市場運(yùn)行監(jiān)測指標(biāo)體系，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)監(jiān)測全市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。通過與土地出讓系統(tǒng)連接，結(jié)合空間地理圖形，實(shí)現(xiàn)對(duì)地圖任選區(qū)域的已出讓地塊開發(fā)利用情況，可建房屋總規(guī)模、房屋上市量、銷售量、待售量等信息的查詢、統(tǒng)計(jì)分析。

該系統(tǒng)能夠及時(shí)對(duì)全市或區(qū)域房屋供求情況、房屋備案價(jià)格與交易價(jià)格波動(dòng)情況進(jìn)行匯總分析。對(duì)供求不平衡或價(jià)格波動(dòng)異常的項(xiàng)目及時(shí)報(bào)警。通過系統(tǒng)可以監(jiān)控已取得銷售許可項(xiàng)目自完成登記備案后10日是否開盤銷售，從系統(tǒng)上可及時(shí)發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在的捂盤惜售等違法違規(guī)行為。為防止開發(fā)企業(yè)故意抬高或明顯降低房屋銷售價(jià)格，系統(tǒng)設(shè)置商品房屋備案價(jià)格上限功能，超過此價(jià)格的，網(wǎng)絡(luò)停止打印商品房買賣合同。對(duì)開發(fā)企業(yè)明顯降價(jià)銷售的，系統(tǒng)及時(shí)報(bào)警。

經(jīng)過近五年的實(shí)踐，該系統(tǒng)已成為天津市委、市政府及市相關(guān)部門了解、分析、把握本市房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律的重要參考依據(jù)。其中的主要指標(biāo)已成為本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考核指標(biāo)，分析結(jié)果也成為天津市國土房管局調(diào)控房地產(chǎn)市場供求的重要抓手。

（二）房地產(chǎn)市場監(jiān)管系統(tǒng)

房地產(chǎn)市場監(jiān)管系統(tǒng)是隨著市局2011年建立全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)監(jiān)管制度配套研發(fā)的覆蓋市區(qū)（縣）兩級(jí)房地產(chǎn)市場管理部門的監(jiān)管系統(tǒng)。該系統(tǒng)包括四方面功能。一是監(jiān)管對(duì)象信息全覆蓋可檢索。系統(tǒng)中錄入全市所有已取得商品房銷售許可證的商品房項(xiàng)目相關(guān)信息，通過系統(tǒng)可按需求檢索查詢商品房項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的開發(fā)企業(yè)信息、銷售人員信息、代理機(jī)構(gòu)信息等內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)全覆蓋。二是與相關(guān)系統(tǒng)數(shù)據(jù)全面對(duì)接。該系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫與房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)、商品房銷售管理系統(tǒng)全面掛接，可以根據(jù)監(jiān)管需要調(diào)取監(jiān)管項(xiàng)目的企業(yè)名稱、項(xiàng)目名稱、坐落地點(diǎn)，房屋用途、銷售許可證的取得時(shí)間、10日未售情況、項(xiàng)目已售、未售房源信息、銷售價(jià)格等各信息，確保準(zhǔn)房地產(chǎn)監(jiān)管工作人員在日常巡查中，實(shí)現(xiàn)隨時(shí)將現(xiàn)場檢查情況錄入系統(tǒng)存檔，市場中心根據(jù)需要可隨時(shí)調(diào)取各項(xiàng)檢查情況，為監(jiān)督、指導(dǎo)全市監(jiān)管工作提供了保障，也便于對(duì)監(jiān)管數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)。三是監(jiān)管信息網(wǎng)上傳遞。該系統(tǒng)作為市場監(jiān)管工作的信息平臺(tái)，市場中心可從管理終端向全市各區(qū)縣房管局下達(dá)各項(xiàng)巡查要求、案件轉(zhuǎn)辦等工作通知，區(qū)、縣監(jiān)管部門可在系統(tǒng)中實(shí)現(xiàn)報(bào)表上報(bào)、調(diào)查結(jié)果回復(fù)、市場情況反饋等工作。

該系統(tǒng)的投入使用，使得天津市房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作走在全國的前列。實(shí)現(xiàn)源頭治理開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為目標(biāo)，規(guī)范化監(jiān)管工作邁入正規(guī)化軌道。

（三）房地產(chǎn)中介管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)中介管理系統(tǒng)是為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化打印交易合同、房地產(chǎn)權(quán)屬證書真?zhèn)尾樵兒陀涗泦翁追课萁灰住⒆赓U信息的專業(yè)平臺(tái)。該系統(tǒng)功包括五方面功能。一是用于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員注冊(cè)。二是為備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供查詢房屋權(quán)屬證書真?zhèn)蔚膶ｍ?xiàng)服務(wù)。三是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人網(wǎng)簽存量房買賣協(xié)議或房屋租賃合同服務(wù)。四是建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人員公示信用檔案信息。五是實(shí)時(shí)掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)真實(shí)的代理存量房交易量、交易價(jià)格等情況。

該系統(tǒng)是在市場中心結(jié)合開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖機(jī)構(gòu)“四統(tǒng)一”規(guī)范化治理工作取得明顯成果的基礎(chǔ)上，著眼于進(jìn)一步提升本市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信息化水平，消滅虛假房屋信息，為群眾提供良好的交易環(huán)境而研發(fā)的一個(gè)新系統(tǒng)，具有創(chuàng)新性，預(yù)計(jì)四季度將投入使用。

上述三個(gè)系統(tǒng)，均實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互接，為全方位把控房地產(chǎn)市場狀況提供了可靠的手段和條件。

二、以問題需求為導(dǎo)向，建設(shè)專項(xiàng)子系統(tǒng)

近幾年，市場中心始終以促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為核心，以不斷解決出現(xiàn)的新、老問題為根本，以系統(tǒng)解決為主要方式，持續(xù)推進(jìn)建設(shè)專項(xiàng)子系統(tǒng)，使市場監(jiān)管能力持續(xù)提升。

（一）房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管系統(tǒng)

房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管系統(tǒng)是全國首套由房地產(chǎn)主管部門研發(fā)的專業(yè)系統(tǒng)。該系統(tǒng)集管理和服務(wù)于一體，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及作業(yè)過程的全方位監(jiān)管、對(duì)估價(jià)報(bào)告的在線查詢，徹底解決了估價(jià)過程及估價(jià)結(jié)果虛假的問題。該系統(tǒng)包括五方面功能。一是方便委托人通過網(wǎng)絡(luò)選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)，委托估價(jià)業(yè)務(wù)，網(wǎng)上簽訂估價(jià)協(xié)議。二是強(qiáng)制估價(jià)機(jī)構(gòu)通過系統(tǒng)制作估價(jià)報(bào)告，已生成的估價(jià)報(bào)告不可修改。三是估價(jià)報(bào)告實(shí)現(xiàn)公開查詢。委托人或使用人可通過報(bào)告序列號(hào)查詢報(bào)告信息，辨別報(bào)告真?zhèn)?，有效杜絕了估價(jià)機(jī)構(gòu)為迎合委托人意愿，故意制作虛假估價(jià)報(bào)告的行為發(fā)生。四是估價(jià)機(jī)構(gòu)等級(jí)變動(dòng)，抽查的估價(jià)報(bào)告從網(wǎng)上任選，網(wǎng)外報(bào)告一律無效，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)網(wǎng)外制作估價(jià)報(bào)告的行為，按照規(guī)定進(jìn)行處罰。五是市場中心通過系統(tǒng)全面、真實(shí)的掌握各機(jī)構(gòu)估價(jià)工作開展情況，通過分析估價(jià)數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行研究。

（二）房屋租賃管理系統(tǒng)

房屋租賃管理系統(tǒng)是為加強(qiáng)我市房屋租賃備案管理、解決部分地區(qū)新設(shè)房管部門無該系統(tǒng)的問題、增加用于房屋租賃備案方面的統(tǒng)計(jì)分析功能和適應(yīng)本市出租房屋管理需要而研發(fā)的新系統(tǒng)。該系統(tǒng)包括四項(xiàng)功能。一是與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍網(wǎng)、直管民用公房管理網(wǎng)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)掛接，核查出租房屋的產(chǎn)權(quán)情況。二是實(shí)現(xiàn)房屋租賃合同網(wǎng)上打印、房屋租賃合同網(wǎng)上備案。三是實(shí)現(xiàn)房屋租賃經(jīng)營單位網(wǎng)上備案。四是實(shí)現(xiàn)房屋租賃信息統(tǒng)計(jì)分析。

（三）存量住宅交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)

為加強(qiáng)存量房屋交易價(jià)格管理，維護(hù)國家的正常稅收，規(guī)范區(qū)縣房管局辦理房屋交易人員的自由裁量權(quán)，實(shí)現(xiàn)房屋交易的公平、公正、公開，市場中心會(huì)同地稅局相關(guān)部門在總結(jié)原有存量房交易評(píng)估系統(tǒng)使用情況的基礎(chǔ)上，針對(duì)系統(tǒng)存在的問題和兩局聯(lián)合發(fā)布的存量住宅交易指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適應(yīng)性的問題進(jìn)行研究，市場中心提出重新制定測算標(biāo)準(zhǔn)。新的標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化了等價(jià)位區(qū)，區(qū)片數(shù)量由166個(gè)細(xì)化到220個(gè)。對(duì)與其他小區(qū)相比價(jià)格明顯偏高或偏低的小區(qū)實(shí)行按小區(qū)確定計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)格，使計(jì)稅價(jià)格更貼近市場真實(shí)交易價(jià)格。同步研發(fā)的存量住宅交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)以新標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，按照“點(diǎn)片結(jié)合”的方式，重新規(guī)定房屋朝向、建筑年代、樓層等主要價(jià)格影響因素修正因素。

區(qū)縣自2014年3月1日起啟用。取消了價(jià)格下調(diào)功能，并實(shí)現(xiàn)與存量住宅交易系統(tǒng)、房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管系統(tǒng)的三網(wǎng)聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)區(qū)縣的監(jiān)督和指導(dǎo)，通過每日專人監(jiān)測系統(tǒng)使用情況，徹底解決了“低評(píng)”問題。

（四）商品房銷售管理系統(tǒng)

該系統(tǒng)通過網(wǎng)絡(luò)實(shí)施商品房銷售許可審批管理和銷售管理。

商品房銷售管理系統(tǒng)包括業(yè)務(wù)管理部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩個(gè)操作界面。具有商品房銷售項(xiàng)目網(wǎng)上申報(bào)、網(wǎng)上審批、商品房數(shù)據(jù)修改和恢復(fù)、基本信息查詢統(tǒng)計(jì)、商品房買賣合同網(wǎng)上打印等功能。包涵了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息、項(xiàng)目信息、土地信息、房產(chǎn)數(shù)據(jù)、成本預(yù)算、價(jià)格范圍、收繳證件等信息數(shù)據(jù)。

隨著房地產(chǎn)市場形勢的變化和宏觀管理的需求，市場中心不斷完善商品房銷售管理系統(tǒng)功能，實(shí)現(xiàn)了審批工作與市場的無縫連接，促進(jìn)了商品房的銷售。達(dá)到開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者和政府管理方的多贏。

上述各子系統(tǒng)的陸續(xù)使用，增強(qiáng)了天津市房地產(chǎn)市場監(jiān)管監(jiān)控能力，也使得天津市在房地產(chǎn)市場監(jiān)管信息化建設(shè)方面達(dá)到了一個(gè)新高度。房地產(chǎn)市場是在不斷變化和發(fā)展的，影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的各項(xiàng)因素隨時(shí)都在變化。繼續(xù)加強(qiáng)研究，不斷發(fā)現(xiàn)問題，進(jìn)一步完善網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，堅(jiān)持制度加科技的理念，是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管責(zé)任所在。

王春敏/責(zé)任編輯