陳亞菁

房地產(chǎn)登記一般是由申請人啟動(dòng)，其提交的申請材料經(jīng)登記機(jī)構(gòu)工作人員查對(duì)、審核后，符合條件的房地產(chǎn)權(quán)利便記載于登記簿。房地產(chǎn)登記是一種要式行政行為，即申請人必須提交書面材料，登記機(jī)構(gòu)收執(zhí)申請材料、經(jīng)過審核登簿后物權(quán)登記生效，申請材料及審核材料歸檔后作為登記生效的主要依據(jù)。這個(gè)登記過程意味著申請人的意思表示要落實(shí)到書面材料上，形式多樣的申請材料均須以書面形式向登記機(jī)構(gòu)提交。同時(shí)，房地產(chǎn)登記是羈束性的要式行政行為，是對(duì)特定法律事實(shí)、法律關(guān)系或者法律地位的甄別和公示，對(duì)相對(duì)人的權(quán)利義務(wù)能產(chǎn)生一定影響，因此，該行政確認(rèn)行為的實(shí)施受到法律的嚴(yán)格約束，須采用書面形式確認(rèn)，在程序和收件要求方面都有著嚴(yán)格的規(guī)定，不能任由申請人提交自制的不規(guī)范的材料，也不能任由登記機(jī)構(gòu)隨心所欲收取無關(guān)或無效的材料。每一份申請材料都須以合法而有效的形式體現(xiàn)，這一表現(xiàn)形式是相對(duì)固定的，也就是說要式行政行為對(duì)應(yīng)要式申請材料。有學(xué)者提出，非依法定形式作成的要式行為不能發(fā)生法律效力。所謂要式申請材料，則是指申請人提供的申請材料應(yīng)符合法定的形式要件。也就是說，針對(duì)每一類登記情形，應(yīng)有基本統(tǒng)一的申請材料要件和表現(xiàn)形式。

在房地產(chǎn)登記中規(guī)定收取整齊劃一的申請材料至少有以下幾個(gè)必要性：一是業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化建設(shè)需要，作為登記機(jī)構(gòu)登記形成的主要成果——登記資料，申請材料是其主要組成部分，而整齊劃一的申請材料是保證資料順利傳遞、電子化轉(zhuǎn)化的前提條件，也是檔案規(guī)范化管理的必需和日后檔案信息查詢利用的必要前提。二是可以大大提高工作人員受理效率。對(duì)應(yīng)于不同的登記類型，制定各種統(tǒng)一和普遍適用的申請材料格式有利于登記工作人員方便地識(shí)別和應(yīng)用，從而加快受理速度，提高受理時(shí)效。三是有利于規(guī)范當(dāng)事人發(fā)生的物權(quán)行為。不同的物權(quán)其產(chǎn)生的緣由不同，針對(duì)不同的緣由制定相應(yīng)的格式文本，可以方便地為當(dāng)事人接受利用，也可以有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)。申請材料是表示登記原因和申請人意思的直接表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)登記審核以書面審核為主，即申請材料形式合法、有效是登記合法的關(guān)鍵。根據(jù)物權(quán)取得的不同渠道，以及不同性質(zhì)房地產(chǎn)、不同登記類型，申請人需要提交不同的申請材料。如通過建造原始取得的房地產(chǎn)，其登記原因證明文件是批準(zhǔn)建造的材料；又如通過買賣取得的房地產(chǎn)，其登記原因證明文件是買賣合同。

但是，由于房地產(chǎn)登記類型的繁多，各地的法規(guī)規(guī)章不盡相同，加上事物存在多樣性，標(biāo)準(zhǔn)化、要式化的申請材料難以涵蓋所有的登記業(yè)務(wù)，這就需要登記機(jī)構(gòu)本著實(shí)事求是的態(tài)度，對(duì)當(dāng)事人提供的非要式申請材料進(jìn)行適當(dāng)處理和正確使用。

我們知道，申請行為是由主體、客體、事由三部分構(gòu)成，因此，登記申請材料亦由三方面組成，一是申請登記事項(xiàng)的表示，這是申請人主動(dòng)表示、向登記機(jī)構(gòu)發(fā)出請求的體現(xiàn)，這種體現(xiàn)載體便是申請書和申請主體證明。二是申請登記事項(xiàng)的原因證明文件，緣何要對(duì)此事項(xiàng)登記？登記的主要依據(jù)是什么？三是用于記載的房地產(chǎn)相關(guān)要素所需要的輔助申請材料。這三類申請材料的要式要求是不同的。

首先，申請書是申請人登記訴求的載體，是啟動(dòng)登記時(shí)必不可少的要件，而且形式要求相當(dāng)嚴(yán)格，是由登記機(jī)構(gòu)制定的標(biāo)準(zhǔn)格式。申請書上的信息都是依申請人意思和事實(shí)所填報(bào)，這些信息是記載于登記簿的主要依據(jù)。如申請書上要有當(dāng)事人簽字、申請事由、事項(xiàng)。為便于當(dāng)事人填寫申請書，登記機(jī)構(gòu)一般為申請人提供了網(wǎng)站、現(xiàn)場等多種途徑獲取申請書，因此一個(gè)城市的申請書格式應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)由當(dāng)事人自行提供版本。

其次，身份證明是表明申請主體的最有效載體，因此也有嚴(yán)格的要式要求。根據(jù)不同的主體，身份證明的制作部門是不同的，最常見的成年人，其身份證明就是由公安部門制作的身份證，這是代表其不同于他人的法律證明。而教師證、工作證等證件僅能用于某一行業(yè)，不具有代表身份的通用性，因此均不可替代身份證。在申請人無法提供身份證時(shí)，應(yīng)由公安部門出具正在辦理身份證的證明或臨時(shí)身份證代替要式身份證明。當(dāng)然，對(duì)于一些主體缺失的登記，在無法提供身份證或臨時(shí)身份證等身份證明時(shí)，有法律文書的支撐也是可以的，即法律文書中列明被執(zhí)行人的姓名和身份證號(hào)碼才能作為非要式身份證明使用于登記之中。至于申請人為單位的身份證明，根據(jù)單位的性質(zhì)，其身份證明是分別由工商部門、技監(jiān)部門等主管部門頒發(fā)的，但也有一些特殊主體，沒有相關(guān)部門登記過其身份，如業(yè)委會(huì)、村民小組等，對(duì)于此類主體的申請材料，需要緩和處理，即根據(jù)法律規(guī)定提供相應(yīng)的證明文件。

再次，對(duì)于登記原因證明文件的要式要求根據(jù)物權(quán)取得途徑不同而不同，但也都不同程度地存在要式要求。如為合法建造取得，則只有規(guī)劃部門出具的規(guī)劃許可證明才符合登記要求。而規(guī)劃許可證明的主要表現(xiàn)形式是規(guī)劃許可證，當(dāng)無法提供規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)提供規(guī)劃部門出具的房地產(chǎn)系合法建造證明。其他部門如城管部門出具的違法建設(shè)處罰證明是不足以證明其已成為合法建筑物的。當(dāng)前，作為社會(huì)個(gè)體，其房地產(chǎn)權(quán)利更多來自于繼受取得，即從某個(gè)權(quán)利人讓渡給另一個(gè)權(quán)利人。繼受取得的房地產(chǎn)根據(jù)法律關(guān)系應(yīng)提供相應(yīng)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移證明。在實(shí)踐中，證明房產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為除最普遍的買賣合同外，還有劃撥、裁判、交換、贈(zèng)與等形式，這些轉(zhuǎn)移行為有的是行政行為，有的是民事行為，有的是司法行為，不管是何種形式的權(quán)利轉(zhuǎn)讓都須有相應(yīng)的合同、行政文件或法律文書，否則，房地產(chǎn)不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。這些轉(zhuǎn)移原因文件一般推薦使用規(guī)范的要式文本，如商品房銷售合同是由住建部和工商總局聯(lián)合制定的，存量房買賣合同由地方政府管理部門制定，目的是維護(hù)交易雙方的公平交易，保護(hù)雙方的權(quán)利，有利于防范交易糾紛，也便于今后處理可能產(chǎn)生的糾紛。因此，具有規(guī)范要式的買賣合同成為買賣轉(zhuǎn)移登記申請的必需。對(duì)于一些權(quán)利轉(zhuǎn)讓的合同雖不符合當(dāng)前的要式文本但符合當(dāng)時(shí)歷史條件下文本要求的，應(yīng)當(dāng)在申請登記時(shí)作緩和處理。

最后，關(guān)于房地產(chǎn)客體記載的內(nèi)容也需要提供一些要式要件。申請主體是解決房地產(chǎn)的權(quán)利歸屬主體問題，登記原因文件是表明房地產(chǎn)如何取得的，而房地產(chǎn)的客體則是要表明房地產(chǎn)是怎樣的物理狀態(tài)，由于地理位置的唯一性導(dǎo)致每一個(gè)申請登記的房地產(chǎn)都是不同于其他房地產(chǎn)的特定物，而在登記簿中要表現(xiàn)每個(gè)登記房地產(chǎn)的特征，則需要有坐落、編號(hào)、房地產(chǎn)用途、結(jié)構(gòu)、成交價(jià)格、竣工年代等自然屬性。表明房地產(chǎn)自然狀況要素的申請材料主要是測繪成果，這個(gè)成果須遵循測繪行業(yè)的規(guī)范格式，因此，測繪成果也是申請初始登記、面積變動(dòng)變更登記的必要收件。

由上可知，房地產(chǎn)登記所需申請材料既有普遍適用的規(guī)律可循，也可能會(huì)遇到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或地方性規(guī)范無法涉及的具體情況，需要登記機(jī)構(gòu)緩和處理。因此，《房屋登記辦法》規(guī)定，申請材料的合法性、有效性、真實(shí)性由申請人負(fù)責(zé)。作為登記機(jī)構(gòu)，應(yīng)以追求形式合法有效為最低工作底線，對(duì)于無法按常規(guī)提供要式申請材料的，則應(yīng)以替代要件、補(bǔ)充收件、擴(kuò)充詢問、實(shí)地查看等方式緩和處理非要式的申請材料。

所謂替代要件就是以具有同等法律效力的文件代替常規(guī)性文件，如國土部門出具的證明土地合法使用的文件可以代替土地使用證。以替代要件方式緩和處理申請材料在房地產(chǎn)初始登記中是較為常見的，對(duì)于一些已經(jīng)建成但未經(jīng)批準(zhǔn)建造的房地產(chǎn)不可能按建設(shè)手續(xù)補(bǔ)領(lǐng)規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收證明，因此，通常只能由規(guī)劃、建設(shè)等部門出具相關(guān)證明以認(rèn)定其結(jié)果的合法性。

所謂補(bǔ)充收件就是在一次申請材料中個(gè)別材料不符合常規(guī)性要件情況下，通過增加一些其他收件形成申請材料之間的關(guān)聯(lián)，從而達(dá)到緩和處理申請材料的目的。如先后兩次登記的申請人提供的身份證號(hào)碼等身份信息不一致，則應(yīng)要求申請人補(bǔ)充提供不同身份證信息對(duì)應(yīng)的是同一人的證明。

此外，增加詢問內(nèi)容也是緩和處理非要式申請材料的很好方式，如贈(zèng)與合同中未明確受贈(zèng)人是夫妻一方所有還是共同所有的，則可經(jīng)詢問確認(rèn)。

值得一提的是，實(shí)地查看也可以有效處理非要式的申請材料?！段餀?quán)法》規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要的可以實(shí)地查看，這意味著當(dāng)申請材料不足以支撐登記時(shí)，可以通過實(shí)地查看進(jìn)一步取得登記的強(qiáng)有力依據(jù)。如座落、門牌號(hào)等往往存在著變更情形，在抵押等登記中，當(dāng)發(fā)現(xiàn)抵押合同中的坐落與原產(chǎn)權(quán)證的坐落不一致時(shí)，登記人員應(yīng)實(shí)地查看，并要求申請人提供變更的依據(jù)，從而進(jìn)行準(zhǔn)確記載。還有一些基本單元的分割，分割后到底是否符合“有固定界限、獨(dú)立使用、唯一的編號(hào)”的條件，也要借助于實(shí)地查看。

當(dāng)前，房地產(chǎn)登記已進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化、要式化發(fā)展軌道，標(biāo)準(zhǔn)化是要式化的前提，而要式化是標(biāo)準(zhǔn)化的具體體現(xiàn)。但由于我國房地產(chǎn)性質(zhì)極為多樣，加上各地房地產(chǎn)存在的歷史問題較多，房地產(chǎn)登記所遇到的個(gè)性化問題頗多。因此，緩和處理非要式申請材料是每個(gè)登記人員面對(duì)的實(shí)際問題。只有堅(jiān)持原則和靈活相結(jié)合，充分領(lǐng)會(huì)法律精神，透徹分析現(xiàn)實(shí)問題，才能切實(shí)做好登記工作，為社會(huì)提供更好更優(yōu)的服務(wù)。

馬志剛/責(zé)任編輯