蔣瑩詩

摘要：本文將針對房地產(chǎn)的行業(yè)情況進行分析，并以中航地產(chǎn)為例進行具體的基本面和技術(shù)面的分析來闡述房地產(chǎn)上市公司的投資價值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；中航地產(chǎn)；投資價值

一、引言

（一）研究背景與意義。2014年的股票市場還是處于比較低迷的狀態(tài)，而且對于上市公司的投資充滿了各種不確定性，尤其是對于房地產(chǎn)市場來說，政府積極地調(diào)控房地產(chǎn)市場。

（二）研究思路與框架。本文先對房地產(chǎn)行業(yè)的周期、競爭格局和發(fā)展趨勢進行分析，再是選擇了中航地產(chǎn)上市公司進一步分析，在進行技術(shù)分析時，我們采用了技術(shù)分析方法：K線、切線、形態(tài)、指標，分別預(yù)測了3個月和6個月的短期和中期的時間。同時這些結(jié)論要與同類公司或相關(guān)指數(shù)走勢進行對比。

二、房地產(chǎn)行業(yè)分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)周期分析。以弗農(nóng)的產(chǎn)業(yè)生命周期理論與西方經(jīng)濟學(xué)宏觀經(jīng)濟周期理論為基礎(chǔ),提出了我國房地產(chǎn)大中小生命周期觀點。2012-2015年將是我國房地產(chǎn)行業(yè)大周期由成熟期進入衰退期的時間窗口,目前我國房地產(chǎn)行業(yè)正緩慢進入衰退期的前期階段。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局。根據(jù)實證分析：我們不難發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場是區(qū)域性壟斷或寡頭壟斷的市場。 高洪文通過勒納指數(shù)的實證研究方法，得出中國房地產(chǎn)行業(yè)的確存在壟斷特征的結(jié)論。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢。在國家的強有力的調(diào)控

下，一定程度上將把我國的房地產(chǎn)業(yè)推向工廠化、市場化、標準化發(fā)展的一個新臺階，促進房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。

三、中航地產(chǎn)

（一）償債能力。償債能力是指企業(yè)償還各種債務(wù)的能力，本文利用流動比率、資產(chǎn)負債率和速動比率，用來衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)償付流動負債的能力。進行中航地產(chǎn)的償債能力分析，可以得出中航地產(chǎn)的償債能力挺不錯的，其償債能力從2008年至2010年有變強的趨勢，從2010年至2013年，償債能力略有減弱。跟萬科地產(chǎn)和保利地產(chǎn)相比，其償債能力相比較更低。

（二）盈利能力分析。是上市公司經(jīng)營業(yè)績和管理效率的集中表現(xiàn)，主要取決于上市公司實現(xiàn)的銷售收入和發(fā)生的費用與成本因素。分別計算了凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率，銷售成本率，中航地產(chǎn)的盈利能力自2008年至2011年是上升的趨勢，之后盈利能力有所下降。與競爭對手萬科A和保利地產(chǎn)相比，中航地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率相比比較低，盈利能力有待加強。

（三）營運能力分析。營運能力是對企業(yè)資金周轉(zhuǎn)狀況進行的分析，資金周轉(zhuǎn)得越快，說明資金利用效率越高，企業(yè)的經(jīng)營管理水平越好。計算存貨周轉(zhuǎn)率，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，中航地產(chǎn)的營運能力先高后低，與競爭對手萬科地產(chǎn)和保利地產(chǎn)相比，中航地產(chǎn)的營運能力更強。

（四）現(xiàn)金流量分析?，F(xiàn)金流量是指企業(yè)在一定會計期間按照現(xiàn)金收付實現(xiàn)制，通過一定經(jīng)濟活動而產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其總量情況的總稱。 本文根據(jù)現(xiàn)金營運指數(shù)、現(xiàn)金股利保障倍數(shù)以及全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率。中航地產(chǎn)的現(xiàn)金流先高后低，其現(xiàn)金流量與競爭對手萬科和保利地產(chǎn)相比，現(xiàn)金的流動性相對較弱。

四、公司內(nèi)在價值評估

（一）市盈率估值法。根據(jù)股票內(nèi)在價值公式為：市盈率估值×每股收益預(yù)測值。本文取2013與2014年的平均預(yù)測值作為每股收益預(yù)測值，為0.9713 。市盈率估值采用市場歸納法：選擇了10組可比公司的市盈率的算術(shù)平均數(shù)，再結(jié)合中航地產(chǎn)在行業(yè)中的地位，初步估算出股票未來的預(yù)期市盈率。由此可粗略估算出中航地產(chǎn)的股票內(nèi)在價值=0.9713*8.203=7.9676

（二）市凈率估值法。相關(guān)計算公式為：股票內(nèi)在價值=市凈率估值×每股凈資產(chǎn)預(yù)測值，對于每股凈資產(chǎn)預(yù)測值，這里采用在Excel中畫出XY散點圖，添加合適的趨勢線類型，得到趨勢線的方程式后，算出未來每股凈資產(chǎn)的估算值為4.3000，市凈率公式為：每股市價/每股凈資產(chǎn)，同樣是在Excel中畫出XY散點圖，添加合適的趨勢線類型，得到趨勢線的方程式后，算出未來市凈率的估算值為1.70，最終得到股票內(nèi)在價值=

4.3000 *1.70=7.3100。

五、技術(shù)分析

從短期和中期來看，形成了一個上三兵，MACD開始呈金叉，預(yù)示著短期可能會上漲。但由于前期的壓力位，如果不有效突破壓力線，則會在壓力線和支撐線之間震蕩。

從趨勢線來看，中航地產(chǎn)中期上行趨勢并不是很好，觀望是否會突破趨勢線從而轉(zhuǎn)勢，所以建議持觀望態(tài)度。

從一根均線來說，30日均線是生命線。由于現(xiàn)在還不能有效突破30日均線，所以暫時只觀望態(tài)度，已經(jīng)介入的也要適時調(diào)倉。從三根均線來看，中航地產(chǎn)的60日均線剛和120日均線形成金叉，但由于現(xiàn)在的走勢還不明朗，不能確定金叉的有效性，所以也認為持觀望態(tài)度。從成交量MACD和SKDJ來看，成交量沒有明顯的放大，MACD金叉也不是很明顯，SKDJ也逐漸趨于超買，所以這只股票還不適合介入，建議持觀望態(tài)度。

六、主要風(fēng)險提示

當(dāng)前的國家經(jīng)濟運行較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場主要面對的是宏觀經(jīng)濟因素的影響。房地產(chǎn)現(xiàn)在面對了需求萎縮高于預(yù)期，出現(xiàn)大幅度房價調(diào)整；另外也可能房價繼續(xù)上漲，將繼續(xù)面臨新的調(diào)控政策，存在政策風(fēng)險和經(jīng)濟風(fēng)險。

總結(jié)：本文對房地產(chǎn)行業(yè)進行了分析，引用了前人的實證分析，并將中航地產(chǎn)作為例子，向讀者展示了如何分析房地產(chǎn)上市公司的投資價值。

參考文獻：

[1] 高洪文，楊紅。對中國房地產(chǎn)行業(yè)是否存在壟斷特征的實證分析[I]，現(xiàn)代商刊，2007,（12）14-15

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