李健華

包括梁志明在內(nèi)，奧園海景城A棟至少有20位業(yè)主的房屋面積被“撐大”12%以上。如此高的房屋面積誤差率，問題在哪里呢？

即使有略顯寬松的誤差率做鋪墊，奧園廣州項目出現(xiàn)部分房屋面積誤差超20%的問題，仍然讓業(yè)主們“感到吃驚”。況且這一次，問題不但出在面積縮水20%，而且部分房屋面積被撐大17%。在房價處于高位的廣州，前者意味著有業(yè)主因此白花數(shù)萬元，后者則預(yù)示將有業(yè)主補繳數(shù)額不菲的房款。

擺在這些業(yè)主面前的只有兩個問題：為什么和怎么辦。而這也恰恰是他們和開發(fā)商——奧園地產(chǎn)之間的爭論焦點。

伸縮離譜的面積

收樓一年后，位于廣州南沙的奧園海景城業(yè)主梁志明才知道自家的房屋面積被撐大了。

一張奧園地產(chǎn)在2013年11月7日發(fā)給他的《房屋面積差異補款通知》顯示，“經(jīng)南沙區(qū)國土部門指定相關(guān)單位測量，A棟1813房的實測面積比合同約定多出4.828平方米。按照您與我司簽署的《商品房買賣合同》補充協(xié)議第8條關(guān)于面積差異的約定，您須向我司補交房款68794元。”

也就是說，梁志明合同上標(biāo)明的套內(nèi)建筑面積為28.5平方米，而實測套內(nèi)建筑面積是33.328平方米。按照國家規(guī)定的房屋面積誤差比公式計算：面積誤差比=實測套內(nèi)建筑面積—合同約定套內(nèi)建筑面積的絕對值/合同約定套內(nèi)建筑面積。他家房子的誤差率為16.9%，遠遠超過《商品房銷售管理辦法》中關(guān)于房屋面積誤差率小于3%的限值。

據(jù)《消費者報道》記者不完全統(tǒng)計，包括梁志明在內(nèi)，奧園海景城A棟至少有20位業(yè)主的房屋面積被撐大12%以上。而與A棟房子面積增大的情況相反，B棟業(yè)主劉平玉的房屋面積則縮水20.17%，比合同約定面積少了11.562平方米。

問題出在哪

如此高的房屋面積誤差率，問題在哪里呢？

在業(yè)主與開發(fā)商的協(xié)商會議中，奧園地產(chǎn)法務(wù)部艾姓經(jīng)理曾解釋，之所以出現(xiàn)高誤差率，是因為當(dāng)初預(yù)測機構(gòu)測量出現(xiàn)問題導(dǎo)致的?！岸乙驗轭A(yù)測機構(gòu)是由政府指定，所以他們也不可能去找預(yù)測機構(gòu)負責(zé)”。言下之意，奧園當(dāng)時既不承認自己有問題，也不打算負責(zé)任。開發(fā)商把高誤差的責(zé)任踢給了房屋面積預(yù)測機構(gòu)——廣州南沙南國測繪有限公司。而該公司南沙黃閣分公司經(jīng)理李雙，卻并不認同。

“我們在面積誤差上是沒有責(zé)任的，完全按照開發(fā)商提供的電子圖紙進行測量。測量報告是經(jīng)過政府指定的審核單位審核并由房管局蓋過章的?！彼嬖V本刊記者。就這一點來說，測量報告的審核機構(gòu)——廣州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計研究院相關(guān)負責(zé)人對記者進行了證實，“預(yù)測機構(gòu)的測量數(shù)據(jù)在我們審核后，沒有發(fā)現(xiàn)問題”。

不過，在盈科律師事務(wù)所高級合伙人歐陽建新看來，無論在有審核機構(gòu)背書的預(yù)測面積是否出問題，開發(fā)商也無法逃避責(zé)任?！凹热粯I(yè)主與開發(fā)商就房子誤差率之間簽有合同，就應(yīng)該按合同約定的相關(guān)條文執(zhí)行，開發(fā)商說不能找預(yù)測機構(gòu)負責(zé)的邏輯是不成立的?！?/p>

那么，假設(shè)不是預(yù)測面積的問題，會不會是施工環(huán)節(jié)出了差錯呢？

李雙對此認為，“如果開發(fā)商完全按照報建圖紙來施工，按道理是不會出現(xiàn)這么大的誤差?！弊鳛閵W園海景城施工方——湖南三建南沙奧園項目部陳經(jīng)理對記者表示，“我們都是按照圖紙施工，也符合設(shè)計要求，并經(jīng)過政府驗收及備案?！?/p>

調(diào)查之下，奧園海景城誤差率產(chǎn)生的具體原因指向了預(yù)測面積圖紙。南沙區(qū)房地產(chǎn)測繪管理所給出了一個新的解釋，“開發(fā)商當(dāng)初報建的圖紙曾進行過更改”。

測繪及估價管理所劉姓工程師對記者表示，“奧園海景城的樓宇結(jié)構(gòu)是一層一層往上漸變收窄的，而預(yù)測機構(gòu)當(dāng)初收到開發(fā)商的圖紙上面，整棟樓都是標(biāo)準(zhǔn)層，即每層長寬尺寸一樣。”

她進一步指出，“在實測竣工圖紙中，奧園海景城底下5層是裙樓，從第6層到第18層的樓層寬度是逐漸越往上越縮窄的；但是，預(yù)測機構(gòu)收到的卻是6到18層都是標(biāo)準(zhǔn)層的圖紙，而施工方是按照更改后的圖紙施工的，所以才導(dǎo)致南沙奧園項目出現(xiàn)房屋面積增大或縮水的問題?！?/p>

但劉姓工程師同時表示，因為當(dāng)初的預(yù)測圖紙現(xiàn)在難以找回來核實，導(dǎo)致目前仍不能確定圖紙到底在哪個環(huán)節(jié)出了問題。

而奧園地產(chǎn)在最新提供給本刊的說明函中認為：“主要原因在于海景城AB棟報建、竣工的平面圖右下側(cè)均顯示了每一層面積及寬度，立面圖也顯示AB棟塔樓面積為往上逐層遞減，正常情況下，應(yīng)該是樓層越高，面積逐漸減少。由于測繪公司經(jīng)辦人員的疏忽，沒有對我司提供的電子文件及政府批復(fù)的附圖進行認真核對，只按照標(biāo)準(zhǔn)層計算面積，所以造成如此大量的面積差異?！?/p>

只是購房者們更擔(dān)心的是，這種超高面積誤差會不會“復(fù)制”到奧園其他項目上。作為深耕廣東多年的奧園地產(chǎn)，2014年一季度年報顯示，奧園地產(chǎn)銷售金額約為20.88億元，并較2013年同期增長約84%。這與奧園地產(chǎn)在廣州的14個項目增長不無關(guān)系。

兩種補償相差三倍

從開發(fā)商的角度來說，他們認為已經(jīng)做出了最大讓步；但業(yè)主卻始終認為，開發(fā)商有意設(shè)置了“合同陷阱”以最大程度規(guī)避損失。

“面積被動增大超出近17%，開發(fā)商根據(jù)補充協(xié)議結(jié)算房價明顯是合同陷阱?！眾W園海景城A棟1904業(yè)主呂小喬對記者說：“在合同第7條計價方式和價款白紙黑字寫明，業(yè)主選擇第一種計價方式計算商品房價款，一旦出現(xiàn)面積誤差，根據(jù)合同第18條面積確認及面積差異處理，即面積增大誤差超3%的，由業(yè)主把3%的房款補足，超出3%的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸業(yè)主?！?/p>

而根據(jù)業(yè)主提供的補充協(xié)議第8條，“乙方同意第十八條面積確認和面積差異處理修改為：甲乙雙方同意在合同約定的房屋面積與產(chǎn)權(quán)登記的房屋面積出現(xiàn)差異時，按照套內(nèi)建筑面積進行面積差異處理，面積誤差絕對值比在0.6%以上的，雙方據(jù)實結(jié)算，乙方不退房?！彼麄兊膮^(qū)別在于：若按補充協(xié)議第8條結(jié)算房款，呂小喬要向開發(fā)商交48047元；若按合同第18條規(guī)定結(jié)算的話，則只需補交房價的3%，即11513元。endprint

只因依據(jù)同一個合同中的不同條款，補償差距就達3倍。對此，奧園地產(chǎn)法務(wù)部艾姓經(jīng)理對記者表示：“我們只是按合同辦事，在合同補充協(xié)議第8條中約定清楚。合同正文與補充協(xié)議內(nèi)容不一致的，一切以補充協(xié)議約定為準(zhǔn)。”

那么，到底應(yīng)該遵循哪一條執(zhí)行呢？

盈科律師事務(wù)所高級合伙人歐陽建新認為，“合同正文中關(guān)于房屋面積誤差的約定已經(jīng)很明白，第18條面積確認及面積差異處理指出，選擇本合同第7條第一種方式計算該商品房價款的，按3%的誤差率處理價款?！?/p>

的補充協(xié)議第8條，只適用于合同第7條第二種計價方式，合同第18條第二點也說明，選擇合同第七條第二種方式計算該商品價款的，雙才約定處理方式為本合同補充協(xié)議，而現(xiàn)在業(yè)主選擇的是第一種計價方式，所以補充協(xié)議第8條并不適用業(yè)主的情況?！?/p>

廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜也認為，“關(guān)于3%誤差率的處理方法是國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款，開發(fā)商以補充協(xié)議的形式全面修改這項條款的做法并不規(guī)范。面對開發(fā)商出具的合同和補充協(xié)議，消費者也一直都處于弱勢。”

仲裁不滿意

與A棟房子面積增大的情況相反，B棟房屋面積嚴重縮水?！鞍凑蘸贤?8條約定，開發(fā)商應(yīng)該向業(yè)主雙倍賠償面積誤差比超出3%的房款，我們拒絕開發(fā)商以補充協(xié)議來結(jié)算房款，多次找他們都沒有回音，只能通過法律途徑解決問題?！盉棟業(yè)主薛文宇對記者說。

今年3月，廣州仲裁委員會對雙方給出了裁決：仲裁庭裁定雙方根據(jù)合同約定據(jù)實結(jié)算房款，即被申請人按合同約定的房款單價將面積減少部分的房價退還給申請人。同時注意到本案的面積誤差絕對值20.17%并非正常合理的面積誤差，被申請人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a償，補償金額為據(jù)實結(jié)算金額的20%為宜。最終結(jié)果，裁定開發(fā)商向申請人退還房款和補償金共151614.72元，并承擔(dān)10718元的仲裁費用。面對這個仲裁結(jié)果，薛文宇即使不滿意也無可奈何。

歐陽建新提醒記者，合同中有關(guān)面積誤差處理的條文屬于仲裁條款，一旦仲裁裁決下達，是不允許上訴的。而這一點也正是A棟業(yè)主擔(dān)心之處：薛文宇的房子嚴重縮水20%，雖然表面上看似勝訴，但仲裁庭最后還是沒有按照合同第18條去裁決。一旦A棟業(yè)主選擇集體仲裁，最終結(jié)果也可能被裁決要補交高于3%的房款。而到時，就沒有任何商量余地了。

對這個結(jié)果，奧園地產(chǎn)法務(wù)部艾姓經(jīng)理對記者表示，“仲裁機構(gòu)已經(jīng)認定補充協(xié)議有效，而我們?yōu)榱司S護與客戶的關(guān)系，也為了盡快把房產(chǎn)證搞定，愿意給業(yè)主補交房款打6折的價格，這已經(jīng)是最優(yōu)惠的了?！?/p>

而后來奧園地產(chǎn)品牌部在說明函中也表示：“經(jīng)過各方協(xié)商，大部分業(yè)主都接受了我司的條件，并與我司簽訂了相關(guān)的面積差異處理協(xié)議，且房產(chǎn)證也已在辦理當(dāng)中，我司履行了正當(dāng)?shù)暮贤x務(wù)。”

可即便如此，仍與業(yè)主想要的“只補繳3%面積房款”相差甚遠。endprint