王珍++馬鴻濤

2012年8月25日，張亮與李強簽訂了內(nèi)容為“今借李強現(xiàn)金500000元整，期限為三個月，借款人張亮，擔(dān)保人王強，并以張亮坐落于夢蝶小區(qū)的一套房產(chǎn)作抵押”的借款合同。

2012年11月11日，張亮與王學(xué)簽訂了一房屋買賣合同，合同標(biāo)的即張亮坐落于夢蝶小區(qū)的已抵押給李強的那套房產(chǎn)。王學(xué)按合同約定交付給張亮房款后，張亮卻未按合同約定履行義務(wù)。2013年1月28日，王學(xué)以張亮為被告起訴至當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ?，要求張亮履行協(xié)助辦理房屋過戶登記的合同義務(wù)。此時，李強聽聞張亮抵押給自己的那套房產(chǎn)，已賣于他人，頓時很生氣，以張亮將抵押給自己的房產(chǎn)賣于王學(xué)時未經(jīng)自己同意，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條之規(guī)定，該房屋買賣合同無效，自己對涉案標(biāo)的有獨立的請求權(quán)為由，要求法院追加自己為原告。法院得知情況后，沒有追加李強為原告。

2013年6月13日，法院作出了民事判決書，判決張亮協(xié)助王學(xué)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。李強怨氣很大，遂即向當(dāng)?shù)貦z察院討公道“我該找誰，要回我的房子”，并提出監(jiān)督申請，要求維護自己的合法權(quán)益

案件分析：

一、李強是否已順利取得抵押權(quán)。

2012年8月25日，張亮與李強簽訂借款合同時，雖約定以張亮坐落于夢蝶小區(qū)的一套房產(chǎn)作抵押，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，兩人未實際辦理房屋抵押登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條之規(guī)定，以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。故張亮與李強就涉案房屋的抵押無效，李強未實際取得該房屋的抵押權(quán)。

二、簽訂抵押合同與設(shè)立抵押權(quán)是兩種性質(zhì)不同的法律行為。

張亮與李強在合同中約定以張亮坐落于夢蝶小區(qū)的一套房產(chǎn)作抵押，欲在自己的房屋上給李強設(shè)立一個抵押權(quán)。兩人簽訂的抵押合同，無合同法中規(guī)定的合同無效的情形，且是兩人真實、一致的意思表示，故抵押合同是有效的。簽訂書面的抵押合同，這一行為是個債權(quán)行為，只是設(shè)立抵押權(quán)的基礎(chǔ)，而抵押權(quán)并非已經(jīng)成功設(shè)立。不動產(chǎn)抵押權(quán)采取的是“登記設(shè)立主義”原則，即自辦理不動產(chǎn)抵押登記時，抵押權(quán)才予以設(shè)立，這一行為確是一個物權(quán)行為，不動產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立的關(guān)鍵就在于“是否完成了不動產(chǎn)抵押登記這一物權(quán)行為”，另外，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，是一種物權(quán)，而非債權(quán)。

三、抵押人在抵押期間對抵押物的處分行為是否有效？

假使李強已與張亮辦理了抵押登記手續(xù)，取得了抵押權(quán)，那李強可否“以張亮未經(jīng)自己同意將抵押房產(chǎn)賣于王學(xué)”為由，主張張亮與王學(xué)簽訂的買賣合同無效呢？

《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。本條修改了《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條第一款之規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

當(dāng)時，李強曾以《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條第一款之規(guī)定為根據(jù)進行抗辯，以“張亮未經(jīng)自己同意就將抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給王學(xué)”為由，向法院主張張亮與王學(xué)的轉(zhuǎn)讓行為無效。根據(jù)新法優(yōu)于舊法法律適用的基本法理原則，在2007年《中華人民共和國物權(quán)法》出臺后，《中華人民共和國擔(dān)保法》以及《擔(dān)保法解釋》與《物權(quán)法》相沖突的法律規(guī)定，一律適用新法即《物權(quán)法》的規(guī)定。故，李強以《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條第一款之規(guī)定為根據(jù)進行抗辯，以“張亮未經(jīng)自己同意就將抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給王學(xué)”為由，向法院主張張亮與王學(xué)的轉(zhuǎn)讓行為無效，已失去了法律依據(jù)，得不到法律支持。

首先，抵押期間，抵押人是可以轉(zhuǎn)讓抵押物的，因為抵押人對抵押物仍享有所有權(quán)。在抵押物上設(shè)立的抵押權(quán)盡管是一種擔(dān)保物權(quán)，但并不是所有權(quán)，即抵押人并沒有將自己對抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人，只是為抵押權(quán)人在自己的抵押物上設(shè)立了一個阻礙自己行使所有權(quán)的障礙即擔(dān)保物權(quán)。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，應(yīng)盡兩個義務(wù)，一是經(jīng)過抵押權(quán)人同意，且轉(zhuǎn)讓款只能用于提前清償債務(wù)或提存，二是告知受讓人。

未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物，且不存在合同法中所規(guī)定的合同無效的情形，該抵押物轉(zhuǎn)讓合同仍是有效的（這是一個債權(quán)行為），只是無法取得該抵押物的所有權(quán)，也不會發(fā)生善意取得。善意取得要件：轉(zhuǎn)讓人是無權(quán)處分，受讓人為善意，已完成交付或登記。未經(jīng)已經(jīng)登記的抵押權(quán)人同意，登記部門不會為受讓人辦理抵押物的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。所以，此處不必?fù)?dān)心受讓人會通過善意取得來取得不動產(chǎn)的所有權(quán)。

在轉(zhuǎn)讓合同有效、產(chǎn)權(quán)無法轉(zhuǎn)移的困局下，受讓人要想取得所有權(quán)，則只能代為清償主債務(wù)。代為清償行為一旦完成，主債權(quán)消失，作為從權(quán)利的抵押權(quán)自然隨之消失，爾后的抵押物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移當(dāng)然無障礙。實際，《物權(quán)法》第一百九十一條之規(guī)定，否定了抵押權(quán)的追及效力，即否定了物權(quán)效力而非債權(quán)效力。

所以，李強不能“以張亮未經(jīng)自己同意將抵押房產(chǎn)賣于王學(xué)”為由，主張張亮與王學(xué)簽訂的買賣合同無效。

四、李強在王學(xué)訴張亮房屋買賣合同糾紛一案中的身份認(rèn)定

王學(xué)訴張亮房屋買賣合同糾紛一案，案外人李強就該案雙方當(dāng)事人的訴訟標(biāo)的即坐落于夢蝶小區(qū)的一套房產(chǎn)，不管是物權(quán)還是債權(quán)，均不享有任何權(quán)利，該案件處理結(jié)果對其亦未有任何影響。張亮與李強的借款合同糾紛之訴與王學(xué)訴張亮買賣合同糾紛之訴是兩個完全不同的訴訟，不屬共同之訴，不易合并審理。

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條之規(guī)定，對當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人認(rèn)為有獨立請求權(quán)的，有權(quán)提起訴訟。對當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人雖然沒有獨立請求權(quán)，但案件處理結(jié)果同他有法律上的利害關(guān)系的，可以申請參加訴訟，或者由人民法院通知他參加訴訟。人民法院判決承擔(dān)民事責(zé)任的第三人，有當(dāng)事人的訴訟權(quán)利義務(wù)。案外人李強對涉案標(biāo)的不享有獨立的請求權(quán)，該案件處理結(jié)果對其亦未有任何影響，其僅僅是一個沒有任何利害關(guān)系的案外人。

故案外人李強就王學(xué)訴張亮房屋買賣合同糾紛一案既不是有獨立請求權(quán)的第三人，也不是無獨立請求權(quán)第三人，與該案無任何法律關(guān)系。故法院不追加李強為原告的做法合法、合理。

根據(jù)民訴法的規(guī)定，有獨立請求權(quán)的第三人以提起訴訟的方式，并以對他人之間的訴訟標(biāo)的主張獨立的請求權(quán)為根據(jù)，在案件受理后、法庭辯論結(jié)束前參加到訴訟中來，處于原告的地位，享有原告的訴訟權(quán)利。

無獨立請求權(quán)第三人以申請參加或法院通知其參加的方式，并以與他人之間案件的處理結(jié)果有法律上利害關(guān)系為根據(jù)，在案件受理后、法庭辯論結(jié)束前參加到訴訟中來，處于輔助人的地位，訴訟權(quán)利受到很大限制，享有當(dāng)事人的訴訟權(quán)利，判決承擔(dān)民事責(zé)任的情況下才享有上訴的權(quán)利，并且在一審中無權(quán)對案件的管轄權(quán)提出異議，無權(quán)放棄、變更訴訟請求或者申請撤訴。

李強如何維護自身合法權(quán)益：2012年8月25日，張亮與李強簽訂的張亮借款為500000元整，期限為三個月的借款合同，其中合同約定擔(dān)保人為王強。2012年11月25日借款合同到期，張亮有兩年的訴訟時效權(quán)益保護期，且合同并未約定保證方式，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第十九條之規(guī)定，當(dāng)事人對保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責(zé)任保證承擔(dān)保證責(zé)任，即該借款合同中擔(dān)保人王強承擔(dān)的是連帶保證責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條第二款之規(guī)定，連帶責(zé)任保證的債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期屆滿沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。

為維護自身合法權(quán)益，主張到期債權(quán)，李強可以另行起訴，以張亮、王強為被告，要求二人承擔(dān)連帶保證責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條第二款之規(guī)定，且連帶責(zé)任保證中，保證人無先訴抗辯權(quán)，李強可以只起訴張亮、王強中的任意一人，也可以起訴兩人。