唐燕妮　聶麗

【摘要】為了解決中低收入家庭住房困難，我國推出了廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房等多種保障性住房，即多層次保障性住房供應(yīng)體系格局基本形成。本文梳理了現(xiàn)在保障房建設(shè)的融資的幾條渠道，并結(jié)合現(xiàn)實(shí)狀況，針對不同層次的保障性住房，分別探究對應(yīng)的融資新渠道。

【關(guān)鍵詞】保障性住房 融資 創(chuàng)新

導(dǎo)言

我國的保障房體系構(gòu)建開始于1994年，但是由于福利分房制度、保障房建設(shè)的微利性等原因，我國的保障房建設(shè)長期落后于商品房的發(fā)展。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對住房要求的不斷上升，如何利用金融手段來加快保障性住房建設(shè)，推進(jìn)保障住房體系日趨完善，已經(jīng)成為當(dāng)前非常迫切的問題。

一、保障性住房的層次

所謂保障性住房，指政府在對中低收入家庭實(shí)行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會保障性質(zhì)的住房[1]，具體包括：商品雙限房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公共租賃住房。

二、保障房建設(shè)融資渠道

目前我國的保障房資金來源主要有以下渠道：第一，財(cái)政資金。目前，我國政府以財(cái)政資金支持保障性住房建設(shè)，主要通過中央預(yù)算資金和地方財(cái)政資金共同解決，其比例大約為1∶4，中央財(cái)政通過轉(zhuǎn)移支付支持地方保障房建設(shè)。第二，銀行信貸資金。第三，直接融資，包括中央代替地方政府發(fā)行的地方債券、保障房基金等形式。第四，社會保障基金、住房公積金。第五，其他渠道，如民間融資。

三、推進(jìn)保障房融資創(chuàng)新的探究

（一）經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房的融資創(chuàng)新

由于具備完善的銷售體制，資金收益有保障，經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房可以擺脫財(cái)政支持，完全依賴市場資金運(yùn)作，具體可以采用企業(yè)代建融資模式。企業(yè)代建模式是指資金和土地均來自政府，企業(yè)只負(fù)責(zé)建設(shè)，開發(fā)完之后由政府回購，企業(yè)從建安工程中獲取一定比例的管理費(fèi)作為收益[2]。如果政府回購延期或分配環(huán)節(jié)不明，可以允許企業(yè)自行銷售一定比例的保障房以降低政策風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)蒙受損失。

（二）廉租房的融資創(chuàng)新

廉租房是收租型的保障性住房，租金低且資金回籠慢，很難吸引社會資金進(jìn)入。為了拓展收入來源、縮小與市場租金水平的差距，可以利用廉租房項(xiàng)目中的商業(yè)和車位租金提高收益，吸引資金參與?；蛘卟扇　白馐鄄⑴e”模式，將廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房形成有機(jī)銜接，以銷售收入分解地方財(cái)政的租賃補(bǔ)貼壓力[3]。

此外，廉租房還可以嘗試用通過以下兩種方式解決融資問題：

第一種方式：政府與投資機(jī)構(gòu)合作，通過建設(shè)—轉(zhuǎn)讓的模式提供廉租房，政府部門通過合同約定，將政府規(guī)劃中要建設(shè)的廉租房授予投資人，政府與投資機(jī)構(gòu)事先要簽訂合同，由投資機(jī)構(gòu)承擔(dān)工程的融資和建設(shè)，合同期滿后政府按照合同的約定回購廉租房。

第二種方式：政府與房地產(chǎn)商合作，通過土地“拼盤開發(fā)”方式提供廉租房。因?yàn)楸Ｕ戏康睦麧欇^低，企業(yè)不會有主動建設(shè)保障房的動機(jī)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地的時(shí)候，政府可要求開發(fā)商在建設(shè)商品房的同時(shí)配建一定比例的保障房，通過這種方式，廉租房的低利率在一定程度上可以由商品房的高利潤彌補(bǔ)，開發(fā)商還可以得到可觀的利潤。此種方式不僅能夠解決廉租房的提供問題，還在一定程度上緩解居住的貧富分離問題。

（三）公共租賃房的融資創(chuàng)新

關(guān)于公共租賃住房的提供模式。我們可以考慮以下兩種具體形式：

方式一：政府與投資機(jī)構(gòu)合作。采用建設(shè)——經(jīng)營——轉(zhuǎn)讓形式。這種形式的基本思路是，由政府授權(quán)項(xiàng)目公司對項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)和經(jīng)營管理，項(xiàng)目公司在經(jīng)營管理期收回投資并獲得合理的商業(yè)利潤，最后根據(jù)協(xié)議將該項(xiàng)目無償轉(zhuǎn)讓給相應(yīng)的政府管理機(jī)構(gòu)。

方式二：與私人持有者合作。前面幾種建議都是針對新建的保障性住房，但提供保障性住房，除了新建外，還可以通過私人擁有產(chǎn)權(quán)的住房來提供。在籌集房源的過程中，根據(jù)住房市場過濾模型，住房市場上的二手房應(yīng)該是公共租賃住房的優(yōu)先選擇。如果在市場上有閑置二手房的情況下，政府再新建大量住房，這樣不僅會加重政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，還會造成社會資源的浪費(fèi)。政府收集一定數(shù)量符合保障性住房條件的房源，對這些私人產(chǎn)權(quán)的住房給予一定的優(yōu)惠條件，讓房主提供給需要租房的人。如果公租房的房租水平與市場租賃價(jià)格相比過低，政府可以通過對出租者補(bǔ)貼或?qū)θ胱≌哐a(bǔ)貼的方式來解決問題[4]。

除了以上途徑，吸引民間資本參與保障房建設(shè)也是一條重要途徑，具體來講可以通過降低成本和提高利潤的方式來實(shí)現(xiàn)。關(guān)于降低成本的具體做法可以通過減稅和政府撥款，政府撥款的款項(xiàng)可以從政府專門建立的保障房基金中得來，政府每年要拿出一定的資金投入到保障房基金中去，基金的營利用于支持保障房建設(shè)；關(guān)于提高利潤的具體做法是，讓企業(yè)負(fù)責(zé)資金籌措、保障房建設(shè)。企業(yè)出資建好保障房以后，物業(yè)（如超市、飯店等商業(yè)設(shè)施）歸企業(yè)自營，利潤歸企業(yè)所有，有商業(yè)盈利的保證，企業(yè)才會有參與保障房建設(shè)的動力。還有另一種方式值得探索，個(gè)人與政府合作，個(gè)人出資房價(jià)的50%擁有居住權(quán)，但產(chǎn)權(quán)歸國家，這樣也可以緩解一部分資金籌措的壓力。

四、結(jié)束語

保障房由于具有福利性的特點(diǎn)，依靠市場融資比較困難，需要拓寬融資渠道，多元化的尋找資金來源。保障性住房的融資不僅要靠傳統(tǒng)的幾種渠道，還要針對不同層次的保障性住房，積極進(jìn)行融資創(chuàng)新，尤其是吸引民間資本方面，廣泛動員社會力量，來保障充足的資金來源。

參考文獻(xiàn)

[1]鄧衛(wèi)，張杰，莊惟敏.2009年中國城市住宅發(fā)展報(bào)告[M].北京：清華大學(xué)出版社，2009.

[2]周景彤，劉鵬.中國：債券融資能否助推保障房建設(shè)[J].國際金融，2011（8）.

[3]馮輝.保障房融資及其法制建設(shè)論綱[J].西藏民族學(xué)院學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會科學(xué)版），2013（34）.

[4]賈康，孫潔.提供保障性住房的建議運(yùn)用PPP機(jī)制[J].中國建設(shè)信息，2011（9）.

基金項(xiàng)目：本研究為2014年首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)研究生科技創(chuàng)新資助項(xiàng)目成果之一，負(fù)責(zé)人：唐燕妮，參與人：聶麗。

作者簡介：唐燕妮（1990-），女，山東濰坊人，碩士研究生，城市經(jīng)濟(jì)與戰(zhàn)略管理專業(yè)。