孫麗芳　張所地

【摘要】房價與經濟、利率、地價等關系復雜，本文基于國際9個國家的面板數據對房價與經濟、利率進行關系研究，并通過GMM估計來進行分析。結果表明：全球房地產價格的持續(xù)上漲受到上期房價的影響顯著，房地產市場的需求對經濟增長的促進作用比較小，當年的銀行貸款利率資金對當年的房地產市場供給不產生顯著影響。

【關鍵詞】經濟增長 貸款利率 GMM估計

一、引言

縱觀globalpropertyguide不難發(fā)現(xiàn)，世界大多數國家房價都是上漲趨勢，部分國家08年金融危機前后波動較大，但未改變總的上漲趨勢。美國房價受金融危機影響很大，從2011年開始恢復上漲，中國房價變化趨勢和其他國家基本一致。世界各國的統(tǒng)計數據表明各國的房價都在相當長的時間內保持著上升趨勢。隨著城市化進程的加快，城市土地資源的稀缺性越來越明顯，除非產生了泡沫經濟而引起房地產市場崩潰，否則地價的上升趨勢幾乎很難逆轉，房價也同樣在相當長時間內持續(xù)上升，因此需要研究房價上漲的長期趨勢及房價增長波動狀況。

據最新的國際房價排行榜顯示前十名分別為摩納哥、俄羅斯 莫斯科、英國倫敦、日本東京、中國香港、美國紐約、法國巴黎、新加坡、意大利羅馬、印度孟買。無論是房價的長期趨勢還是短期波動，實際利率、經濟增長無論長期還是短期對各地區(qū)房價影響都比較大，表明房地產市場的發(fā)展更多地依賴于該地區(qū)的經濟發(fā)展狀況。

房地產業(yè)作為支柱性產業(yè)，必然會對對各國的經濟、利率產生影響。但是，他們之間的關系又會很復雜，甚至有滯后效應。因此，對于國際間房地產市場與經濟、貸款利率之間的相互關系還沒有研究，基于以上事實，本文試圖對2001～2012年這12年間各國房價與二者的關系進行廣義矩分析，以此找到一些關系對于政府的調控起一定的借鑒作用。

二、房地產業(yè)現(xiàn)狀分析

由于房地產業(yè)對資金的需求量非常大，所以利率對房地產業(yè)的發(fā)展有著密切聯(lián)系。利率的高低直接影響房地產開發(fā)的成本及其利潤。而利率的變動作為外部因素，勢必對資金投入巨大的房地產投資的影響很大，但是美國和香港的數據表明，地產貸款利率中，個人按揭貸款利率的違約率和損失率低于全部貸款利率，而商業(yè)地產的違約率高于貸款利率的平均水平，損失率與平均水平持平。中國銀行業(yè)在房地產業(yè)上的貸款利率投放占比仍然處于較低水平。因此，利率的變動可以對房地產價格起到一定的調節(jié)作用。

從國際經驗看，房地產價格對實際GDP增長有正向作用。房價對實體經濟、銀行盈利影響重大。近幾年來，隨著我國經濟的快速發(fā)展、居民收入水平的提高，房地產業(yè)的發(fā)展步入了快速增長的通道。房地產業(yè)與國民經濟有著緊密的聯(lián)系，房地產市場的繁榮和蕭條與金融穩(wěn)定密切相關。

三、數據收集及理論假設

本文利用2001年至2012年9個國家（荷蘭、加拿大、克羅地亞、美國、南非、瑞士、新西蘭、英國和中國香港特別行政區(qū)）房地產市場的房價指數、房地產開發(fā)貸款利率和國內生產總值的年度數據， 來分析各國房地產市場波動與銀行信貸、經濟增長之間的關系。

四、模型構建

本文通過建立9個國家的動態(tài)面板數據模型，將房價指數（消除不同國家計量不同的影響）作為被解釋變量，貸款利率和人均GDP表示經濟的增長作為解釋變量，對這一現(xiàn)象進行計量分析， 以探討銀行信貸和利率對各個國家房地產市場是否具有同樣的影響。

由于預期的存在，上年房地產開發(fā)貸款利率通過影響房地產供給進而影響當年房價的波動。本文考慮自回歸分布滯后模型的思想，將其滯后期定為1期，將兩者結合起來，得出如下方程（3）：

五、GMM估計結果分析

Wald（joint）檢驗結果為p=0，000，表明拒絕了參數向量不相關的原假設，整個模型顯著；在顯著性水平0.05下，從檢驗結果中還可以發(fā)現(xiàn)：上一年的房價對當年房價存在著很強的正相關性，即擬合度較好，而利率和人均GDP的p值大于0.05，即影響不顯著。

結果表明：全球房地產價格的持續(xù)上漲受到上期房價的影響顯著，房地產市場的需求對經濟增長的促進作用比較小，當年的銀行貸款利率資金對當年的房地產市場供給不產生顯著影響。

六、對策建議

第一，由于房地產對資金的需求量很大，需要的時間也比較長，銀行又是資金的主要提供者，因此，要考慮影響的滯后性、長期性，不能只考慮當期效應，防止經濟發(fā)展不均衡。

第二，房價對經濟增長的促進作用小，房地產作為支柱性產業(yè)而言對經濟的發(fā)展具有帶動作用。具體表現(xiàn)在與房地產相關領域的產業(yè)鏈的發(fā)展，也會促進經濟的發(fā)展，這是一種間接作用。

第三，可以驗證蛛網理論中房價受上期價格的影響是長期存在的，因而政府在進行調控時，要考慮長期影響，開發(fā)商在進行房地產交易時也要考慮房價的聯(lián)動性。

參考文獻

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[3]夏丹.我國房地產業(yè)發(fā)展與經濟增長關系的實證分析；重慶工學院學報（社會科學版）2007年第10期.

作者簡介：孫麗芳（1989-），女，山西壽陽人，山西財經大學研究生在讀，專業(yè)：技術經濟及管理，研究方向：風險管理；張所地，男，山西財經大學管理科學與工程學院教授，博士生導師。