作者簡介：鄧超（1980-），男，總監(jiān)理工程師，工程師，工作單位：陜西省工程監(jiān)理有限責(zé)任公司，現(xiàn)從事專業(yè)：工民建。

摘要：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，面臨著對多區(qū)域和多類型產(chǎn)品的開發(fā)問題。然而，各地的開發(fā)環(huán)境差異;各地的建筑公司及建筑材料的發(fā)展水平的差距較大、房屋質(zhì)量相差甚遠(yuǎn)。這就需要企業(yè)做好多項(xiàng)目的管理工作。本文主要分析了房地產(chǎn)開發(fā)多項(xiàng)目管理當(dāng)中存在的問題，明確了總公司與項(xiàng)目公司之間的職能定位，且提出了如何建立多項(xiàng)目工程管理制度體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);多項(xiàng)目;工程管理引言：

隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸走向成熟，隨著經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)的經(jīng)營項(xiàng)目在全國的多個城市中均有分布，業(yè)務(wù)活動更加復(fù)雜。然而，各地的消費(fèi)者和開發(fā)環(huán)境的差異，各地的建筑公司、監(jiān)理公司以及建筑材料的發(fā)展水平的差距較大、房屋質(zhì)量相差甚遠(yuǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要正確認(rèn)識如今的發(fā)展趨勢，明確開發(fā)總公司和項(xiàng)目承接公司之間的職能和戰(zhàn)略定位，進(jìn)一步完善集團(tuán)企業(yè)的有效管理體系。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目管理過程中出現(xiàn)的問題

（一）總公司和項(xiàng)目公司之間的職能定位不明確

在當(dāng)前的管理過程中，總部與項(xiàng)目公司之間的職能定位不明確往往會出現(xiàn)管理脫節(jié)或是管理過細(xì)的兩個現(xiàn)象?？偣菊J(rèn)為分權(quán)管理就是讓下屬公司自行發(fā)展，通常不夠重視業(yè)務(wù)部門和下屬公司的管理工作，將轉(zhuǎn)型當(dāng)成移交工作看待，沒有明確的組織監(jiān)督和管理制度，最終會導(dǎo)致高級直線職能體制向作坊式聯(lián)合體制的退化，形成粗放管理模式。這樣一來，項(xiàng)目公司就沒有制度和規(guī)范的管理，處于自生自滅的狀態(tài)，嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的發(fā)展和項(xiàng)目管理。另外一個方面由于管理的職能定位不明確也使得在一些突發(fā)時間發(fā)生后，該誰管的問題上存在爭議和分歧，這也嚴(yán)重阻礙了該問題的及時處理;還有的是管理職責(zé)不明確使得某些環(huán)節(jié)存在多頭領(lǐng)導(dǎo)，這樣就不便于協(xié)調(diào)處理問題。

（二）質(zhì)量管理中存在很多問題

在實(shí)際的工作中，開發(fā)商總公司和項(xiàng)目承建公司由于各自的利益目標(biāo)不一致，各自戰(zhàn)略也不統(tǒng)一，使得項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)和質(zhì)量衡定的標(biāo)準(zhǔn)也不一致，這樣執(zhí)行下來的結(jié)果就是各區(qū)域內(nèi)的工程質(zhì)量高低不一。其次在管理水平上存在差異，由于兩邊公司的高層協(xié)商不一，導(dǎo)致中低層的領(lǐng)導(dǎo)者們不知道該怎樣執(zhí)行企業(yè)的戰(zhàn)略和施工目標(biāo)，造成項(xiàng)目的質(zhì)量問題多，影響公司產(chǎn)品口碑也阻礙企業(yè)樹立一個良好的品牌形象。其三總公司如果沒有設(shè)定一個統(tǒng)一的項(xiàng)目控制考評體系，那對各個區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目承建工程的驗(yàn)收就缺乏一個完善的評價，影響項(xiàng)目承建者的工作積極性和投入性，嚴(yán)重的也會引發(fā)工人們消極怠工影響正常的工程竣工周期或者延長工程周期增加成本的投入。

二、明確總部與項(xiàng)目公司之間的職能定位

多個項(xiàng)目工程的管理和單個項(xiàng)目工程的管理的區(qū)別就在于，多項(xiàng)目的管理需要體現(xiàn)各個級別管理職能的分級管理，盡可能的避免工作重疊，多頭領(lǐng)導(dǎo);要體現(xiàn)出總公司對重大問題的控制能力和監(jiān)管能力，強(qiáng)調(diào)的是項(xiàng)目公司的執(zhí)行力和完成。

（一）總公司工程管理的職能定位

總公司需要協(xié)調(diào)的是大局，那就需要總部的高官們制定出一整套完整、統(tǒng)一的項(xiàng)目工程管理制度、制定書面的執(zhí)行文件，協(xié)調(diào)好各個項(xiàng)目之間的工程進(jìn)度，控制總部戰(zhàn)略的實(shí)施，監(jiān)管和督導(dǎo)單個的項(xiàng)目工程公司有條不亂的開展工作。另外，總公司還需要對項(xiàng)目公司的工程專業(yè)設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、材料購置、使用與庫存進(jìn)行有效的管理，負(fù)責(zé)對項(xiàng)目工程公司的施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，還有關(guān)鍵崗位人員配置的把關(guān)等等。

（二）項(xiàng)目公司的職能定位

項(xiàng)目公司是在集團(tuán)總體規(guī)劃下，完成項(xiàng)目公司相應(yīng)的經(jīng)營目標(biāo)。項(xiàng)目公司主要負(fù)責(zé)具體的歸屬于自身的相關(guān)執(zhí)行工作，譬如：工程項(xiàng)目的開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、用料、用人等具體實(shí)際的工作。項(xiàng)目公司還需要負(fù)責(zé)工程的進(jìn)度、成本管理、質(zhì)量把關(guān)、相關(guān)工程手續(xù)的辦理、招投標(biāo)工作、財務(wù)預(yù)算、施工現(xiàn)場的管理、安全控制、項(xiàng)目驗(yàn)收等一整套環(huán)節(jié)。此外還需要負(fù)責(zé)項(xiàng)目后期的產(chǎn)品銷售、小區(qū)物管配套，日常資料的記錄與保存。

（三）多項(xiàng)目工程質(zhì)量管理

1、建立分級質(zhì)量控制體系

跨地區(qū)的每個工程項(xiàng)目都需要建立分級的質(zhì)量控制體系，從而保障每一個環(huán)節(jié)都不出紕漏，進(jìn)而保障整個工程的質(zhì)量。首先總部的質(zhì)量體系為一級職能：主要是戰(zhàn)略層面的把控，要制定整體的工程管理文件制度規(guī)范，還需要制定一套質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和流程，負(fù)責(zé)對工程開展質(zhì)量的檢查和監(jiān)管，還需要定期的編制相關(guān)的工程質(zhì)量評價報告文書。接下來就是項(xiàng)目公司的質(zhì)量，這里我們管之為二級職能，在項(xiàng)目啟動之前要搞一個誓師大會，鼓勵施工人員的士氣，制定和規(guī)范實(shí)際施工過程中的一些制度，確保層級分解和執(zhí)行，組織和協(xié)調(diào)人力、財力、物力的配合，接受總部的評估檢查等等。其三監(jiān)理單位的質(zhì)量，屬于三級職能：監(jiān)理單位需按照合同與相關(guān)的法律規(guī)范，按照監(jiān)理規(guī)范和細(xì)則，嚴(yán)格按照圖紙?jiān)O(shè)計(jì)要求、質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行質(zhì)量管理。其四施工單位的質(zhì)量（四級）職能：符合設(shè)計(jì)要求、滿足驗(yàn)收規(guī)范，按國家有關(guān)的質(zhì)量管理要求進(jìn)行質(zhì)量控制。

2、規(guī)范各階段的質(zhì)量管理

（1）規(guī)范施工準(zhǔn)備階段的質(zhì)量管理

項(xiàng)目公司在施工準(zhǔn)備階段需重點(diǎn)開展的工作內(nèi)容：①審查質(zhì)量保證體系及人員資質(zhì);②審查開工報告并核實(shí)現(xiàn)場情況;③圖紙會審及設(shè)計(jì)交底;④新技術(shù)、新工藝、新材料的技術(shù)把關(guān);⑤對對監(jiān)理提供的監(jiān)理規(guī)劃和細(xì)則進(jìn)行審核;⑥審查施工單位的施工組織設(shè)計(jì)、施工方案等;⑦聯(lián)系規(guī)劃進(jìn)行現(xiàn)場放線;⑧場地道路規(guī)劃，用水，用電，物業(yè)是否滿足施工條件;⑨材料設(shè)備供應(yīng)程序及供應(yīng)方式是否能滿足施工要求;⑩工程開工前，明確管理要求，各種報驗(yàn)流程、工程質(zhì)量控制點(diǎn)等，行程專題會議紀(jì)要落實(shí)組織，組織對相關(guān)環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人的培訓(xùn)工作等。

（四）多項(xiàng)目工程安全管理

在實(shí)際的項(xiàng)目工程開展中，在集團(tuán)公司管控下，為避免安全管理職能重疊，需要建立四級安全分級管理系統(tǒng)：總部安全監(jiān)控職能（一級監(jiān)控）;項(xiàng)目公司安全管理職能（二級管理）;監(jiān)理單位的安全管理職能（三級管控制）;總包單位的職能（四級管理），實(shí)現(xiàn)安全生產(chǎn)分級管理。

（五）多項(xiàng)目工程管理檢查評估

設(shè)置工程管理檢查評估系統(tǒng)，還要定期組織有關(guān)人員對工程的進(jìn)度、質(zhì)量把控進(jìn)行檢查，有不合格的地方需要立即整改，從而確保工程質(zhì)量。還要注重分級管理和把控，層層相連，確保不出問題，減少安全事故發(fā)生的可能，做好風(fēng)險防控措施和保障，及時與人員交流溝通，檢查材料是否滿足需求等，只有做好這些工作才能夠有效的保障整個大工程的質(zhì)量目標(biāo)和進(jìn)度。

三、結(jié)束語

要想管理好房地產(chǎn)企業(yè)好多區(qū)域項(xiàng)目的管理工作，需要結(jié)合實(shí)際和集團(tuán)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展要求，組織協(xié)調(diào)好各方之力，運(yùn)用多種方法進(jìn)行靈活、科學(xué)的管理;對當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理存在的問題進(jìn)行分析和運(yùn)用，明確總部與項(xiàng)目工程之間的責(zé)任界定，從工程的進(jìn)度、質(zhì)量、安全、工程評估上努力做好總結(jié)和研究，發(fā)現(xiàn)問題要及時處理和上報，不要隱瞞，構(gòu)建集團(tuán)管理下多項(xiàng)目工程管理體系，推進(jìn)項(xiàng)目管理規(guī)范化、制度化，規(guī)范了多項(xiàng)目工程的管理操作，進(jìn)而提高了多項(xiàng)目工程管理水平和效率，為集團(tuán)企業(yè)更好的發(fā)展和成長打下堅(jiān)定的基礎(chǔ)。（作者單位：陜西省工程監(jiān)理有限責(zé)任公司）

參考文獻(xiàn)：

[1]張海英.房地產(chǎn)集團(tuán)管控下多項(xiàng)目群工程管理體系構(gòu)建，東方企業(yè)文化。天津大學(xué)，2010

[2]王能，張波.大型房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目群管理，建設(shè)監(jiān)理，2008年第7期

[3]張俊松.房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理，中外企業(yè)家，2006，（09）

[4]丁大勇.面向中小建筑企業(yè)的企業(yè)項(xiàng)目信息化管理模式研究[D];西安建筑科技大學(xué);