廣西建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

覃 芳

提高房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的對策研究

廣西建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

覃 芳

一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見質(zhì)量問題分析

(一)估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不完整、格式不規(guī)范。

估價(jià)報(bào)告內(nèi)容缺少估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式所要求的必備內(nèi)容；致估價(jià)委托人函內(nèi)容不完整；注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明沒有估價(jià)師簽字和蓋章；估價(jià)結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告內(nèi)容不完整；房地產(chǎn)抵押評估報(bào)告缺少估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析和風(fēng)險(xiǎn)提示；房地產(chǎn)抵押評估報(bào)告的附件缺少法定優(yōu)先受償款的調(diào)查材料證明，其中在建工程抵押評估，缺少發(fā)包人與承包人出具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書面說明等問題。

(二)存在估價(jià)技術(shù)方面的錯(cuò)誤。

估價(jià)方法選用錯(cuò)誤，所選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對象和估價(jià)目的；估價(jià)方法測算過程錯(cuò)誤，例如:采用市場比較法測算時(shí)，各項(xiàng)因素修正取值出現(xiàn)錯(cuò)誤，可比實(shí)例選取不當(dāng)；收益法的測算沒有考慮客觀收益和實(shí)際收益方面的問題，資本化率的選取未說明求取方法，收益年限的確定未說明依據(jù)，當(dāng)建筑物壽命早于土地年限結(jié)束時(shí)，未考慮剩余土地年限的價(jià)值影響；假設(shè)開發(fā)法的測算中利息項(xiàng)的計(jì)算通常出現(xiàn)漏項(xiàng)和計(jì)算錯(cuò)誤；成本法的測算，各項(xiàng)費(fèi)用成本的取值缺少依據(jù)說明；估價(jià)結(jié)果如何確定沒有說明；對不可量化因素作調(diào)整，沒有闡述理由；估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定不正確；房地產(chǎn)保險(xiǎn)評估將土地價(jià)值記入評估值；劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押評估時(shí)沒有扣除土地出讓金；拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估沒有扣除拖欠工程款等。

(三)文字表述方面的問題。

文字表述不規(guī)范(如將估價(jià)時(shí)點(diǎn)寫成估價(jià)時(shí)間)；表達(dá)方式不規(guī)范(出現(xiàn)模棱兩可用詞，如“可能”、“大概”)；出現(xiàn)錯(cuò)別字(如“坐落”寫成“座落”等)；估價(jià)結(jié)果總價(jià)沒有大寫；項(xiàng)目名稱不規(guī)范；估價(jià)對象的描述不明確；估價(jià)目的表述錯(cuò)誤；價(jià)值定義不明確；報(bào)告有效期不明確；優(yōu)先受讓權(quán)不明確；取值依據(jù)不充分(數(shù)據(jù)來源)；推理說明不充分(如時(shí)間修正未說明市場狀況分析，各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)沒有)；估價(jià)對象的描述不充分；租賃情況交代不充分(沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限)；前后表述不一致；推理說明與結(jié)論不一致；總價(jià)大小寫不一致；市場法修正因素與分析因素不一致；估價(jià)方法名稱前后不一致；估價(jià)時(shí)點(diǎn)前后不一致；區(qū)域介紹張冠李戴等。

(四)其他方面問題。

為謀求不正當(dāng)利益，違反操作規(guī)程，背離客觀公正原則，一味迎合客戶要求，無原則地高評或低評房地產(chǎn)價(jià)值，出具虛假估價(jià)報(bào)告，嚴(yán)重?fù)p害行業(yè)整體形象，降低行業(yè)公信力和競爭力。

二、提高房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的對策

(一)樹立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及專業(yè)估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識、法律責(zé)任意識。

由行業(yè)協(xié)會組織針對這一問題開展專題教育，并形成一種常態(tài)教育。采用案例形式的教育使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、行業(yè)從業(yè)人員認(rèn)識到，由于執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)引起的法律訴訟、賠償責(zé)任和機(jī)構(gòu)被撤銷的事件屢見不鮮，執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生后果是極其嚴(yán)重的。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制和質(zhì)量管理體系，盡量減少和避免由于執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。同時(shí)，在法律責(zé)任認(rèn)識教育方面，通過對一些案件的剖析，讓從業(yè)人員認(rèn)識到自身要承擔(dān)哪些法律責(zé)任，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)涉及哪方面的法律、法規(guī)。

(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)自身管理。

1.完善估價(jià)機(jī)構(gòu)管理制度。

(1)樹立流程觀念，建立估價(jià)作業(yè)流程管理制度。建立一套完整詳盡的標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)業(yè)程序，使部分風(fēng)險(xiǎn)在工作過程中暴露出來，為今后一旦發(fā)生的糾紛和訴訟作證據(jù)上的準(zhǔn)備，以有效規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)業(yè)程序可結(jié)合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中法定的估價(jià)程序來制定。

(2)樹立質(zhì)量觀，建立完善的質(zhì)量控制體系。建立完善的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量監(jiān)控體系，對評估機(jī)構(gòu)而言，是一項(xiàng)綜合系統(tǒng)的管理工作?？梢钥紤]從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善：第一，形成估價(jià)報(bào)告技術(shù)審核制度，成立技術(shù)審核小組，凡涉及技術(shù)方面的問題，由技術(shù)審核小組討論解決。第二，建立估價(jià)報(bào)告三審制度，由專業(yè)理論扎實(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)師擔(dān)任估價(jià)報(bào)告審核工作。第三，建立估價(jià)報(bào)告質(zhì)量考評制度，對每份估價(jià)報(bào)告進(jìn)行質(zhì)量考評，在逐級審核時(shí)，由審核人對估價(jià)報(bào)告質(zhì)量打分記錄，作為衡量各人估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的依據(jù)，并將報(bào)告質(zhì)量納入估價(jià)師的工作績效考核。第四，建立估價(jià)報(bào)告評比與質(zhì)量獎懲制度。定期開展機(jī)構(gòu)內(nèi)估價(jià)報(bào)告評比，對出現(xiàn)質(zhì)量問題的估價(jià)報(bào)告，要對撰寫人、審核人在內(nèi)的相關(guān)責(zé)任人按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰，對高質(zhì)量估價(jià)報(bào)告的撰寫人給予獎勵(lì)。另外，將薪酬和報(bào)告質(zhì)量考評掛鉤，以提升估價(jià)師出具高質(zhì)量報(bào)告的動力。

(3)樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，建立相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理和防范體系。首先，承接業(yè)務(wù)要謹(jǐn)慎，特別是對有特殊要求的業(yè)務(wù)。同時(shí)要初步評價(jià)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)估價(jià)項(xiàng)目、估價(jià)目的，選派合適的、能勝任的估價(jià)人員，這是保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量的關(guān)鍵。其次，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，一定要遵循估價(jià)規(guī)范，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)化的執(zhí)業(yè)程序進(jìn)行估價(jià)，特別要做好實(shí)地查勘記錄，并要求估價(jià)當(dāng)事人確認(rèn)簽字。最后，嚴(yán)格實(shí)行估價(jià)報(bào)告三級審核制度，及時(shí)糾正報(bào)告質(zhì)量上存在的問題，以有效規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

2.踏實(shí)做好估價(jià)基礎(chǔ)工作。萬丈高樓平地起，估價(jià)的基礎(chǔ)工作是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量保證的基石，因此估價(jià)機(jī)構(gòu)要做好各項(xiàng)基礎(chǔ)工作，如編制不同房地產(chǎn)類型的估價(jià)對象現(xiàn)場查勘指引；編制各種估價(jià)方法的估價(jià)測算實(shí)務(wù)指引；建立適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，收集、分析、歸類各種房地產(chǎn)交易信息和規(guī)范性文件，使估價(jià)師在執(zhí)業(yè)中能夠掌握這些信息和文件，為客戶提供準(zhǔn)確的專業(yè)意見；做好日常的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，對新的法律、法規(guī)、規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、政策和案例，要定期進(jìn)行討論研究，以便估價(jià)人員進(jìn)行知識的更新；建立資源共享平臺，使估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)人員能夠共享資源、共享經(jīng)驗(yàn)，有效提高工作效率和業(yè)務(wù)質(zhì)量。

3.嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的三審制度。成立估價(jià)報(bào)告審核小組，執(zhí)行總審核人負(fù)責(zé)制度，每一級審核人必須是注冊專職房地產(chǎn)估價(jià)師且職責(zé)分明，與工資績效掛鉤。第一級審核人是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，主要對估價(jià)報(bào)告進(jìn)行常規(guī)項(xiàng)目審核，審核內(nèi)容主要是：對項(xiàng)目參與人員的資格審核，與估價(jià)項(xiàng)目有利益沖突的人員要回避；資料的審核，對估價(jià)委托方提供的資料逐一審核，并核對原件，以確保資料的準(zhǔn)確性和真實(shí)性；報(bào)告格式的審核，是否按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求撰寫；整個(gè)報(bào)告的內(nèi)容組成是否完整，每個(gè)分項(xiàng)的內(nèi)容是否有漏項(xiàng)，相同的內(nèi)容是否前后一致；估價(jià)對象描述的審核，是否說明估價(jià)對象的范圍、實(shí)物狀況、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況、“四至”(是規(guī)劃中，還是現(xiàn)狀等是否陳述清楚)；文字排版的審核(字體、字號、間距)；文字表達(dá)方面審核(是否有錯(cuò)別字，文字表達(dá)是否規(guī)范，邏輯性是否嚴(yán)謹(jǐn)，條理是否清晰)；附件是否適用該報(bào)告，是否缺少或多余。第二級審核人為技術(shù)部負(fù)責(zé)人，主要對報(bào)告技術(shù)方面的內(nèi)容進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容是：估價(jià)方法、估價(jià)技術(shù)路線是否正確；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確、各項(xiàng)參數(shù)取值是否合理；估價(jià)目的、價(jià)值定義表述是否正確；影響價(jià)格的關(guān)鍵因素是否在報(bào)告中說明清楚，如土地使用年限、容積率、權(quán)屬性質(zhì)等；假設(shè)條件是否成立，相關(guān)說明是否規(guī)避估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，對一些比較特殊的項(xiàng)目是否將背景情況表述清楚；價(jià)格影響因素的審核，對價(jià)格影響因素的分析是否與估價(jià)結(jié)果相符。第三級審核人是總審核人，主要對報(bào)告的估價(jià)結(jié)果及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容是：對出具估價(jià)報(bào)告可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把控審核，如估價(jià)的假設(shè)和限制條件說明是否得當(dāng)?shù)?；進(jìn)行估價(jià)結(jié)果的合理性和客觀性審核，估價(jià)結(jié)果的內(nèi)涵和估價(jià)假設(shè)和限制條件是否一致，比如包不包括土地價(jià)值、是否扣除土地出讓金、相關(guān)稅費(fèi)等。

以上分工，各司所職，哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問題，由相關(guān)審核人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并按制定的獎懲制度執(zhí)行。每級的審核都要有記錄，每一級審核后要先把問題反饋給報(bào)告撰寫人進(jìn)行改正，然后再進(jìn)入到下一級的審核。下一級的審核除了完成本級審核的內(nèi)容外，還需對上一級的審核發(fā)現(xiàn)的問題是否已進(jìn)行糾正進(jìn)行檢查。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)操守。房地產(chǎn)估價(jià)為房地產(chǎn)課稅、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收價(jià)值的補(bǔ)償、司法鑒定等提供重要參考依據(jù)，估價(jià)結(jié)果的公正性直接影響著有關(guān)各方的利益，并對社會經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生重大影響。因此，房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員必須增強(qiáng)社會責(zé)任感，承擔(dān)起應(yīng)有的社會責(zé)任，在執(zhí)業(yè)過程中要做到獨(dú)立、客觀、公正；誠實(shí)守信；保守秘密；公平競爭；清楚在估價(jià)活動中應(yīng)當(dāng)做什么，不應(yīng)當(dāng)做什么；應(yīng)當(dāng)怎樣做，不應(yīng)當(dāng)怎樣做。形成嚴(yán)謹(jǐn)踏實(shí)的工作作風(fēng)，具備良好的職業(yè)操守，杜絕主觀隨意，違規(guī)操作。

(三)行業(yè)主管部門要加強(qiáng)監(jiān)管。

1.制定估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。由行業(yè)協(xié)會組織在依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、指導(dǎo)意見、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》制定出房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及評審考核標(biāo)準(zhǔn)。有了行業(yè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)報(bào)告撰寫的質(zhì)量要求就有了明確的目標(biāo)。對于審核人員，也能根據(jù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提出整改意見，如果沒有質(zhì)量評判標(biāo)準(zhǔn)，那么在論及估價(jià)報(bào)告質(zhì)量高低時(shí)，就會缺乏公信力，談提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量也只能是一句空話。

[1]劉照鑫：《談房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量》，載于《國際房地產(chǎn)估價(jià)論壇——估價(jià)與財(cái)產(chǎn)保護(hù)論文集(第一冊)》，2008年。

[2]朱瑩政：《中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的研究》，上海交通大學(xué)，碩士學(xué)位論文，2005年。

[3]國務(wù)院法制辦公室：《中華人民共和國刑法(實(shí)用版)》，中國法制出版社2011年版。