作者簡介：王玉超（1989.12-），男，漢，河南新鄉(xiāng)，碩士研究生，西安建筑科技大學，研究方向：城市建設及房地產經濟與管理。

摘要：在房地產市場調控與大數(shù)據(jù)網絡時代的大背景下，為使科技地產發(fā)展更具備競爭力，極需促進互聯(lián)網思維與科技地產開發(fā)的融合。本文以開封德豪光電科技園開發(fā)的互聯(lián)網思維應用為例，對其在市調、設計、建設、招商四階段的互聯(lián)網思維進行論述，以期為科技地產與互聯(lián)網思維的有效結合提供參考。

關鍵詞：科技地產；互聯(lián)網思維；開封德豪光電科技園

一、研究背景

2010年以來，我國房地產市場調控力度不斷加大，開發(fā)商開始尋求新的轉型。在此背景之下，科技地產作為地產業(yè)的新貴，出現(xiàn)在人們視野[1]。2014年下半年中，互聯(lián)網市場的火爆熱銷，令廣大開發(fā)商投資人對其運營方式有了新的探討。在房地產市場調控與3.0時代的大背景下，為使科技地產發(fā)展更具備競爭力，對科技地產開發(fā)運營的互聯(lián)網思維與應用提出了要求[2]。

二、文獻綜述

1.科技地產。對于科技地產，學術界一般有兩種解釋。第一種是指以地產為平臺、產業(yè)為主體、金融為支撐，實現(xiàn)三者結合的有機體[3]；第二種是指以綠色科技為核心，構建健康、環(huán)保、舒適、節(jié)能等人居住宅。本文以第一種解釋為主體，對科技地產開發(fā)運營的互聯(lián)網思維應用進行論述。

2.互聯(lián)網思維?；ヂ?lián)網思維是對市場、對用戶、對產品、對企業(yè)價值鏈乃至對整個商業(yè)生態(tài)的進行重新審視的思考方式，主要包括：用戶思維、簡約思維、極致思維、迭代思維、流量思維、社會化思維、大數(shù)據(jù)思維、平臺思維、跨界思維[4]。

3.互聯(lián)網思維與科技地產的融合。馮侖、郁亮、葉檀等人促進房地產與互聯(lián)網思維的融合。房地產的互聯(lián)網思維主要體現(xiàn)在產品的銷售層面，如萬科住宅的微體驗、免費住等；物業(yè)管理層面：金地的物業(yè)云服務，如云教育、云健康等；園區(qū)的云招商層面，如：客群資源云服務平臺等。而在對科技地產開發(fā)運營的互聯(lián)網思維與應用方面較為缺乏，故下文以開封德豪光電科技園為案例對科技地產的互聯(lián)網思維應用進行實證論述。

三、案例分析

開封德豪光電科技園項目是在開封市政府規(guī)劃下，以中原經濟區(qū)為戰(zhàn)略背景，打造以LED為主導產業(yè)的光電產業(yè)聚集區(qū)。其位于中原城市群核心鄭汴新區(qū)，東臨區(qū)域性交通干道13大街，西依古運糧河生態(tài)綠廊，總用地面積約661畝，規(guī)劃建筑面積約75萬平方米，總投資約30億元[5]。本文以園區(qū)開發(fā)順序，從市調、設計、建設、招商階段出發(fā)，分析互聯(lián)網思維在科技園區(qū)建設中的應用。

1.市調階段。園區(qū)以用戶思維為出發(fā)點，在市調階段，對廣州、上海等客群進行調研，與意向型客戶進行定點溝通，如：廣州建恒攜手德豪潤達等，并對企業(yè)需求進行深入了解，如：企業(yè)所需辦公空間大小、園區(qū)配套服務種類等。

2.設計階段。在園區(qū)規(guī)劃設計中，運用了多中互聯(lián)網思維，如：簡約思維、極致思維、迭代思維、平臺思維、大數(shù)據(jù)思維等。

簡約思維的基本法則為專注，少即是多、簡約即是美。園區(qū)運用簡約思維，對園區(qū)進行科學規(guī)劃，打造業(yè)態(tài)明顯、動靜結合、極簡精約分區(qū)。如以13大街為園區(qū)引入軸，構建四棟簡約風格的高層，以逐漸降低的天際線的向運糧河景觀帶延伸。結合園區(qū)的景觀軸線與運糧河景觀帶所形成橫貫園區(qū)的“綠軸”和“藍脈”，以“LED芯片”式規(guī)劃布局，形成整體、高效、可調整的園區(qū)結構。

極致思維以打造讓用戶尖叫的產品、服務即營銷的法則為基礎。園區(qū)打造從13大街至運糧河盼的共享生態(tài)走廊，有機整合商務會展、公共服務等六大核心功能，形成整個園區(qū)主骨，結合用戶需求，打造符合用戶需求的產業(yè)辦公空間，采取“外環(huán)+內軸+非定位方格路網”布局對園區(qū)道路進行規(guī)劃，體現(xiàn)便捷、靈活、多出口的街區(qū)特點，形成BLOCK街區(qū)模式，震動客戶內心。

園區(qū)從迭代思想出發(fā)，依托光電巨頭上市公司廣東德豪潤達電器股份有限公司的影響力和成長性作為產業(yè)帶動，采取快速迭代，吸引河南等地中小微相關產業(yè)鏈企業(yè)，以商引商，以科研創(chuàng)新、質量檢測為核心，精益創(chuàng)業(yè)，形成園區(qū)品牌效應，壯大客群，確保園區(qū)持續(xù)滾動發(fā)展。

平臺思維注重利用平臺、打造多方共贏的生態(tài)圈。園區(qū)以平臺思維為核心，借助德豪潤達為龍頭，打造園區(qū)生產制造平臺；以展貿中心、電商交易相結合，打造園區(qū)物流展貿平臺；圍繞園區(qū)的科技引擎、CMA引擎，分別設置試驗研發(fā)、產品檢測平臺，如與河南大學共建特種功能材料重點實驗室研發(fā)平臺、聯(lián)合中國電子企業(yè)協(xié)會共同舉辦電子信息產業(yè)論壇等；配合產業(yè)生產制造與園區(qū)四大服務，打造孵化加速、園區(qū)商住配套平臺，利用云處理、云服務等大數(shù)據(jù)思維為中小微企業(yè)提供產業(yè)及生活服務。

3.建設階段。在開發(fā)建設上，園區(qū)注重用戶思維、流量思維、社會化思維等，優(yōu)先對沿13大街段的德豪高層、展貿中心部分進行修建，注重酒店與辦公業(yè)態(tài)的可轉換性，利用社會化媒體，如開封德豪光電產業(yè)園有限公司企業(yè)網站、搜房網、電子信息論壇等，對園區(qū)進行宣傳造勢，吸引招商。在建造初期下，堅持“免費”是為了更好地收費原則，采取產品預售，對辦公樓、研發(fā)樓等產品的租金、售價進行大幅度優(yōu)惠，在加快資金回籠基礎上，促進園區(qū)發(fā)展，提高收益。

4.招商階段。開封德豪光電科技園的招商運營中，靈活運用了用戶思維、跨界思維、平臺思維、大數(shù)據(jù)思維、社會化思維等，如依據(jù)光電行業(yè)發(fā)展及河南光電行業(yè)發(fā)展的需求打造園區(qū)產品，進行園區(qū)規(guī)劃，再根據(jù)需求模式和產品的構建設計招商的業(yè)務模式。利用互聯(lián)網，對類似光電園區(qū)的政策進行研判，結合區(qū)域優(yōu)勢，設置政策扶持，如在招商初期對德豪潤達提供較少的租金，并利用其產業(yè)的品牌吸引相關產業(yè)鏈企業(yè)入駐，同時借助大河報、產業(yè)信息論壇等社會化媒體，借助互聯(lián)網，促進線上線下雙渠道的結合，根據(jù)互聯(lián)網、移動互聯(lián)網端的需求資源，對潛在客群進行銷售，并對入園企業(yè)提供貼心式的管家物業(yè)服務。

四、結論

科技園的互聯(lián)網思維應用并不是將互聯(lián)網思維生搬硬套地應用在科技地產中，并且開封德豪光電科技園的互聯(lián)網思維應用是對互聯(lián)網思維的一種發(fā)散和嘗試，根據(jù)園區(qū)現(xiàn)狀分析，其已取得較好效果。在日益蓬勃壯大的互聯(lián)網時代中，只有借助互聯(lián)網為手段，基于互聯(lián)網思維，提高科技園產業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境、政策環(huán)境與客群的溝通協(xié)作，才能促進兩者的有效融合。（作者單位：西安建筑科技大學）

參考文獻：

[1]李冬陽.解析調控背景下產業(yè)地產創(chuàng)新發(fā)展模式[J].產業(yè)論壇，2010（8）：39-40.

[2]劉長青.房地產和互聯(lián)網如何碰撞[J].城市開發(fā)，2014（9）：82-83.

[3]沈捷.我國產業(yè)地產發(fā)展概述及對策建議[J].建筑經濟.2010（12），32-35.

[4]趙大偉.互聯(lián)網思維——獨孤九劍[M].北京：機械工業(yè)出版社，2014：25-27.

[5]德豪光電科技園-這是一個助力企業(yè)騰飛的地方.