作者簡介：楊陽（1989.11-），男，漢，陜西咸陽人，碩士研究生，西安建筑科技大學(xué)，研究方向：項(xiàng)目投資決策與分析。

摘要：針對當(dāng)前房地產(chǎn)整體呈下滑態(tài)勢，西安市房地產(chǎn)市場也受到波及，商品房住宅和商業(yè)物業(yè)都出現(xiàn)了下滑態(tài)勢，辦公物業(yè)整體持穩(wěn)，針對西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析其存在的問題，并結(jié)合實(shí)際情況給出相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞：西安市；房地產(chǎn)；政策建議

一、研究背景

這些年西安市的房地產(chǎn)投資發(fā)展迅猛，已成為帶動(dòng)西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支重要力量，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度年均15%，西安市房地產(chǎn)總額從2000年的51.85億上升到2013年的1647.83億，因此房地產(chǎn)業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的互動(dòng)性也越發(fā)緊密。

二、房地產(chǎn)發(fā)展的影響因素

1.宏觀環(huán)境

宏觀環(huán)境主要指國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，當(dāng)國家經(jīng)濟(jì)處于增長時(shí)期，帶來的就是各行各業(yè)的快速發(fā)展，就會促進(jìn)居民可支配收入的上漲，因此對于房地產(chǎn)的需求也就隨之增加，對于房價(jià)來講必然是不斷上漲。反之經(jīng)濟(jì)衰退，由于房地產(chǎn)的發(fā)展與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈正相關(guān)性，因此經(jīng)濟(jì)衰退對于房地產(chǎn)影響還是很大的，總體來說就是房地產(chǎn)繁榮、衰退、蕭條再復(fù)蘇等周期性的循環(huán)。

2.區(qū)域環(huán)境

首先就是城鎮(zhèn)化對于房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響，隨之外來人口帶來人口的增加，住房需求也隨之加大，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。其次就是土地財(cái)政的影響，由于政府大部分財(cái)稅收入來自于土地，政府也參與了舊城改造、城中村改造等建設(shè)，這些項(xiàng)目建設(shè)大大提高了房地產(chǎn)開發(fā)投資的積極性[1]。

3.投機(jī)行為

一些學(xué)者，肖嬋針對上海房價(jià)進(jìn)行分析，表明從2004年后房地產(chǎn)投機(jī)行為對于房價(jià)影響很大[2]。還有婁策群和趙兆對我國地產(chǎn)的投資進(jìn)行了分析，總結(jié)出其特點(diǎn)和影響力，并針對投機(jī)給出相關(guān)建議[3]。

三、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況

房地產(chǎn)的市場的發(fā)展程度可以大致從三個(gè)方面的體現(xiàn)：房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)銷售額，房地產(chǎn)均價(jià)。本文主要結(jié)合西安市商品房、商業(yè)物業(yè)和辦公市場的近5年的的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，介紹西安市房地產(chǎn)的發(fā)展的大致概況。

1.商品房

從商品房銷售來說，2013年西安市商品房共成交1476萬平米，同比上升24.24%，但是普通住宅共成交1196萬平米，同比上升22.92%，低于09年、10年，普通住宅成交占比呈現(xiàn)出下滑趨勢[4]。數(shù)據(jù)參照下圖1：

圖1

再者從成交價(jià)格來看，2013年，西安市商品房成交價(jià)格為7513元/平米，較2012年出現(xiàn)小幅下滑，普通住宅成交價(jià)格為6695元/平米，同比上升164%，普通住宅價(jià)格增長率為近年最低值[4]。數(shù)據(jù)參照圖2：

商品房價(jià)格（元/平米）增長率普通住宅價(jià)格（元/平米）增長率人均可支配收入（元）名義增長幅度實(shí)際增長幅度

圖2

2.商業(yè)物業(yè)

從商業(yè)物業(yè)成交走勢來看，2013年，西安市商業(yè)物業(yè)共成交134萬平米，同比上升2642%，成交量為近年最高值，商業(yè)物業(yè)成交量年平均增長率在20%以上；成交價(jià)格，2013年商業(yè)物業(yè)成交價(jià)格首次出現(xiàn)下滑，成交價(jià)格為13177元/平米，同比下滑10%[4]。數(shù)據(jù)參照圖3：

圖3

3.辦公市場

2013年，西安市辦公物業(yè)共成交86萬平米，同比上升34.38%，辦公物業(yè)成交量也是近年最高值；成交價(jià)格，2013年西安市辦公物業(yè)成交價(jià)格為8554元/平米，較12年基本保持不變，辦公物業(yè)成交價(jià)格整體趨穩(wěn)[4]。

四、西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資存在的問題

1.開發(fā)投資的規(guī)模比例過高

我國一般合理的房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重應(yīng)保持在12%左右，建設(shè)不給出的是每年13%。而西安市近些年此比例過高，高出近10個(gè)百分點(diǎn)，從近五年的商品房的成交額可看出房地產(chǎn)投資的主體是住宅投資，占到80%左右。

關(guān)于住宅投資占GDP的比重，盡管在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論上沒有一個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)，但有一個(gè)著名的經(jīng)驗(yàn)假設(shè)——住宅投資與GDP之比會隨著人均GDP增長而呈現(xiàn)倒U型[5]。而西安市2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP之比隨著人均GDP增長也有可能出現(xiàn)這一倒U，這便是西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中最顯著的問題。

2.房地產(chǎn)開發(fā)投資增速失控

房地產(chǎn)投資增速差等于房地產(chǎn)投資增長率減去固定資產(chǎn)投資增長率。增速差從某一角度反映房地產(chǎn)規(guī)模投資的合理度。而近五年增速差過大遠(yuǎn)大于十年來平均數(shù)據(jù)，理論分析超出許多預(yù)測泡沫存在及投資規(guī)模過度的風(fēng)險(xiǎn)性。

3.投資規(guī)模與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)投資彈性系數(shù)是衡量一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)是否協(xié)調(diào)一致的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也是判斷房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模是否合理的一項(xiàng)重要指標(biāo)，通過計(jì)算近五年的房地產(chǎn)投資彈性系數(shù)，得知西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不協(xié)調(diào)一致，并且還處于一種不斷波動(dòng)的狀態(tài)中，但距今最近的兩年的數(shù)據(jù)較之前幾年的有好的變化，不斷趨于協(xié)調(diào)一致。

五、相關(guān)政策建議利用程度不足，不能很好的和旅游相結(jié)合。第二是管理體制方面的問題，一些相鄰的或比較近的旅游景點(diǎn)之間存在著嚴(yán)重的相互分割現(xiàn)象。為了眼前的經(jīng)濟(jì)利益各自為政、圈地發(fā)展、缺乏合作，有些甚至相互詆毀和打壓，進(jìn)行惡性競爭。第三是在區(qū)域的發(fā)展方面，平衡性較差，不同地域內(nèi)的發(fā)展差異很大，無法有效的進(jìn)行配合、共同發(fā)展。第四是在開發(fā)和利用的過程中，只注重經(jīng)濟(jì)利益和商業(yè)性的發(fā)展，忽視了文化內(nèi)涵和旅游品牌的打造。這些現(xiàn)象和原因?qū)ξ覈糜萎a(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展造成了很大的阻礙作用。

四、旅游產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的策略和措施

（一）加強(qiáng)政策指導(dǎo)

要想有效的促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，首先需要政府部門具有高度的文化旅游思想和意識，并且在政策方針等方面鼓勵(lì)和推動(dòng)二者的融合發(fā)展，為我國發(fā)展文化旅游提供科學(xué)的指導(dǎo)意見。同時(shí)，政府機(jī)關(guān)還應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化對旅游產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的政策引導(dǎo)，為二者的融合發(fā)展提供一定的優(yōu)惠政策，確保文化旅游能夠按照自身的發(fā)展規(guī)律正確、良好的發(fā)展，進(jìn)而更快的完成融合。在具體實(shí)施過程中，政府部門應(yīng)當(dāng)放松對文化旅游的管制措施，盡快出臺新的有關(guān)文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策和規(guī)定，大力支持文化旅游發(fā)展戰(zhàn)略，積極倡導(dǎo)旅游產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。

（二）豐富營銷手段

旅游產(chǎn)品的營銷對于促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展具有重要的意義。旅游企業(yè)可以通過有效的營銷手段，來設(shè)計(jì)和樹立當(dāng)?shù)氐穆糜涡蜗?，并借此拓寬市場，爭取更多的游客。對此，?dāng)?shù)氐恼块T和相關(guān)的機(jī)關(guān)單位應(yīng)當(dāng)給予旅游企業(yè)充分的幫助和指導(dǎo)，以本地的實(shí)際情況和具體條件為基礎(chǔ)，結(jié)合旅游資源、文化資源、氣候條件、交通條件等方面的相關(guān)內(nèi)容，順應(yīng)廣大游客的心理需求，設(shè)計(jì)出具有很強(qiáng)代表性和獨(dú)特的地方特色的旅游形象。

此外，要對傳統(tǒng)的旅游營銷手段進(jìn)行改進(jìn)和創(chuàng)新，從不同層次、不同角度對旅游產(chǎn)品進(jìn)行宣傳和推介。為此，旅游企業(yè)必須提前做好市場調(diào)查，對目標(biāo)市場進(jìn)行定位和分析，了解和掌握目標(biāo)市場中不同游客的需求[4]。從而能夠做到及時(shí)、準(zhǔn)確、高效的向游客提供各類文化旅游產(chǎn)品信息和相關(guān)服務(wù)，提高游客的滿意度。

（三）以市場為導(dǎo)向

在旅游產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的過程中，注重提高其參與性和娛樂性，根據(jù)市場的實(shí)際需求對各種旅游資源和文化資源進(jìn)行融合，打造極具特色的文化旅游產(chǎn)品，避免資源的過渡、盲目的開發(fā)和濫用現(xiàn)象的發(fā)生。要針對市場中不同游客不同的喜好和需求，開發(fā)不同的文化旅游產(chǎn)品，并準(zhǔn)確選擇相應(yīng)的目標(biāo)市場，根據(jù)市場的實(shí)際需求實(shí)現(xiàn)對文化旅游資源的高效開發(fā)和利用，以充分發(fā)揮市場導(dǎo)向的作用，進(jìn)一步推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的融合。

總結(jié)：旅游產(chǎn)業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，具有十分重要的意義。而由于二者在融合發(fā)展的過程中，會涉及到很多其它的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈也十分的復(fù)雜，因此容易產(chǎn)生很多問題。對此，我們應(yīng)當(dāng)充分的重視到二者融合的重要性和意義，正視融合發(fā)展過程中存在的問題，積極采取相應(yīng)的措施予以解決，確保二者融合發(fā)展的順利進(jìn)行，推動(dòng)我國旅游事業(yè)更上一層樓。（作者單位：山東工商學(xué)院）

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針對西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題，