柳 楊

（鄭州大學，河南 鄭州 450001）

一、開發(fā)商參建公租房的社會環(huán)境分析

（一）城市外來務(wù)工人員住房需求得不到滿足

我國目前正處于大規(guī)模的城鎮(zhèn)化時期，城鎮(zhèn)化率增速逐年遞增。城市外來人口急劇增加，占城市總?cè)丝诘谋戎厝找嫔仙?011 年末，我國人口達13.47 億，按年均1.37%的城鎮(zhèn)化增長率計算，也就是每年有0.18 億的人口從農(nóng)村進入城鎮(zhèn)，如果按照每人至少10 平方米的居住面積，則單對我國外來務(wù)工人員，城鎮(zhèn)每年應(yīng)增加1.8 億平方米的住房提供給他們。

由于他們的受教育水平普遍較低，多從事低收入的工作，相當大比例的外來務(wù)工人員無力購買商品房。同時，由于戶籍制度的限制，他們也無法享受政府對城鎮(zhèn)低收入家庭的住房保障，經(jīng)適房和廉租房將他們拒之門外。

（二）公租房成為保障性住房的主體

中央近幾年來針對公租房的政策連連出臺。2011 年1 月26日國務(wù)院常務(wù)會議提出，加大保障性安居工程建設(shè)力度；努力增加公共租賃住房供應(yīng)。2011 年政府工作報告指出：進一步擴大保障性住房建設(shè)規(guī)模；重點發(fā)展公共租賃住房。2011 年3 月16 日，《十二五規(guī)劃綱要》指出，要重點發(fā)展公租房，使其逐步成為保障性住房的主體。2011 年5 月國資委要求央企積極參與公租房建設(shè)，2011 年6 月發(fā)改委允許地方融資平臺和開發(fā)商發(fā)企業(yè)債來支持公租房建設(shè)……公租房已成保障房建設(shè)主要突破方向。

（三）政府建設(shè)資金不足

數(shù)據(jù)顯示，2010 年我國計劃新建公租房40 萬套，占保障房項目約7%；2011 年是220 萬套，占保障房項目22%；2012 年是230 萬套，占保障房任務(wù)約33%。以2012 年為例，將近230 萬套的公租房，按照每套50 平方米，每平方米1500 元的建安費計算，那么2012 年公租房需要的投資額為1725 億元，這還不包括土地費用。2012 年中央補助公共租賃住房專項資金660 億元，減去這660 億元補貼標準，公租房僅在2012 年的資金缺口就為1065 億元。

而且，2012 的1000 萬套的任務(wù)的許多項目2013 仍然在建設(shè)階段，也需要大量的社會性資源的投入，這樣就形成了1700 萬套社會保障性住房建設(shè)任務(wù)的疊加，建設(shè)資金壓力之大可以想象。

二、開發(fā)商參建公租房的利益驅(qū)動

（一）提高市場占有率

一方面，“租售并舉”的機制是房地產(chǎn)市場長久穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。目前我國房屋租賃還沒有形成為成熟的市場體系，租賃市場發(fā)展嚴重滯后，房企在租賃市場大有可為。另一方面，國家為了控制商品住房市場，出臺了一系列調(diào)控政策。同時，當前宏觀經(jīng)濟形勢并不理想，單純地依賴商品房出售這塊市場已經(jīng)不能保證房企的持續(xù)發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營壓力大，租賃市場不健全和公租房建設(shè)為主的三重背景下，開發(fā)商參建公租房即保證了自己的開發(fā)規(guī)模，也提高了市場占有率。

（二）有助于提高品牌形象和實現(xiàn)社會責任

近幾年來，與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的負面報道屢見報章電臺，這種誠信危機，已然對產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和房企品牌形象打造產(chǎn)生了嚴重的負面影響。也許是認識到了問題的嚴重性，一些房企開始努力尋求改變自己形象的方法。今后幾年，國家保障住房的建設(shè)力度將逐漸加大，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能在此時開展直接投資公租房的建設(shè)業(yè)務(wù)，解政府資金缺口之急，則房企的形象和地位會因其直接參加到保障性住房建設(shè)的主戰(zhàn)場而有大幅提高。

（三）公共租賃住房的長期趨勢帶給開發(fā)商持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，市場需求是多層次的，并且消費周期長，開發(fā)商要立足市場，投資要有前瞻性。從這點來看，公租房是不錯的投資選擇。綜合分析國際經(jīng)驗得到，公共住房政策調(diào)整的大趨勢是：在發(fā)展初級階段，以新建大量公租房為主；在發(fā)展后期，當公租房建設(shè)達到一定數(shù)量，則以維護、改造以及部分出售為主。住房保障形式也將逐步由新建轉(zhuǎn)向補貼。從我國現(xiàn)階段來看，我國公租房政策的重點以建設(shè)為主，從而滿足城市中等偏低收入住房困難家庭和外來務(wù)工人員的居住需求，開發(fā)商在此時把握住參建公租房的機會，會給自身的發(fā)展帶來更長久的保證。

三、參建公租房的困境

由于房企參與保障房建設(shè)有利潤空間有限，企業(yè)參與公租房的建設(shè)面臨著種種障礙。

（一）政策障礙

開發(fā)商參與公租房的建設(shè)和管理尚處于探索階段，政府制定的相關(guān)制度和優(yōu)惠政策并不完善，主要集中于減免土地出讓金，貸款利率為基準利率或者免稅。這些政策不足以吸引開發(fā)企業(yè)投資公租房建設(shè)，同時公租房項目的退出機制依然不明朗，開發(fā)企業(yè)面臨收益也不確定，因此開發(fā)企業(yè)進入到公租房建設(shè)的積極性并不高。

（二）盈利之難

公租房投資需求大、資金回流速度慢，租金收入僅能覆蓋市場融資的利息，短時間內(nèi)難以滿足償還借款本金的要求。公租房賺錢難，已成為行業(yè)共識，企業(yè)不敢輕易邁過紅線。

（三）模式之困

雖然公租房擁有大量市場，但幾乎所有嘗試過公租房或者即將邁進公租房門檻中的開發(fā)商們，均表示沒有找到合適的盈利模式。不可否認，公租房回款周期長，企業(yè)若參與持有，要承擔多方面的風險和不確定性，在尚不存在成熟經(jīng)營模式的情況下，開發(fā)商需要進一步探索提升其收益率或降低其風險的方法。

四、開發(fā)商參建公租房的盈利模式探索

在綜合分析和比較開發(fā)商參建公租房的利益和困境的基礎(chǔ)上，本文提出以下建設(shè)和運營思路。

思路的主題就是企業(yè)投資公共租賃住房建設(shè)并長期持有：由開發(fā)商開展公共租賃住房建設(shè)并負責出租運營，由企業(yè)按市場機制運作。這種模式的本質(zhì)其實就是市場化模式，政府只參與公租房的分配和租金的定價。其他都由企業(yè)負責，即企業(yè)在不改變公租房性質(zhì)的情況下，可以進行市場交易。公租房的收益主要分為四塊：一是公租房租金收益；二是商業(yè)配套經(jīng)營收益；三是商品住宅的銷售收入；四是其他對外合作收益（如電梯廣告、媒體合作等收益）。

（一）開發(fā)商保證自身合理收益的措施

1.充分利用滯銷和積壓的房屋。在不侵犯其他業(yè)主的權(quán)益的前提下，開發(fā)商可以將自有的空置物業(yè)充分利用起來，用做公租房進行出租。這樣企業(yè)既可以節(jié)省一定的建設(shè)成本，又可以將滯銷和積壓的房屋充分利用起來。

2.公租房的合理設(shè)計。公租房可以成套出租，也可以成間出租。開發(fā)商在建設(shè)公租房的時候，可以根據(jù)當?shù)亓鲃尤丝诮Y(jié)構(gòu)來分析公租房需求是以成套為主還是成間為主，根據(jù)分析結(jié)果設(shè)計公租房的內(nèi)部構(gòu)造。

3.提前收取一定年份的租金，縮短回籠資金時間。在地方政府允許的條件下，可以向租戶提前收取一定年份的租金。

4.多渠道融資。符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，專項用于公共租賃住房建設(shè)和運營。探索運用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公租房融資渠道。

（二）政府提供政策支持

在土地、租金、貼息、稅收和規(guī)劃等方面，政府可以給予政策上的支持。

1.土地方面的政策。準許房地產(chǎn)企業(yè)通過市場方式取得土地來建設(shè)和運營公租房，并擁有這部分公租房的所有權(quán)。但是，企業(yè)并非一次性支付土地出讓金，可以延長期限，比如在十年內(nèi)支付完畢或著在土地使用期內(nèi)支付。

2.對企業(yè)貼租。由政府對市場租金和公共租賃住房租金之差進行貼租，來保障企業(yè)的利益。這就需要中央政府將公租房租金補貼納入財政部門預算。

3.實施貼息貸款。應(yīng)設(shè)計出與公租房資金需求相匹配的長期性貸款，并由政府對企業(yè)涉及到公租房的貸款進行貼息，減輕企業(yè)資金運作壓力。

4.落實稅收政策。國家早有規(guī)定，公租房用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，建造購買公租房免征契稅、印花稅，公租房租金收入免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。目前工作重點在于進一步落實公租房稅收優(yōu)惠政策和保持政策的穩(wěn)定性。

5.實行配建政策。在公租房小區(qū)規(guī)劃中，允許建設(shè)一定比例的商住和商業(yè)配套設(shè)施，利用商品住宅和商業(yè)配套溢出效應(yīng)來彌補公租房投資回報缺口。

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