馮偉杰
1.選好地段。保障投資回報(bào)的關(guān)鍵是出租率。商務(wù)式寫字樓主要針對(duì)中小企業(yè)而設(shè),因此一定要選在中小企業(yè)多的地方。對(duì)批發(fā)市場地段,還要考察其業(yè)態(tài)組合是否合理。通常來說,越多行業(yè)聚合的批發(fā)市場,有寫字樓需求的中小企業(yè)也會(huì)更多。
2.盡量選大一點(diǎn)的面積。對(duì)中小投資者來說,可選擇面積在80-120平方米的單位,一方面投入的資金相對(duì)不高,另一方面租賃需求大,租客相對(duì)穩(wěn)定,價(jià)格合適時(shí)也容易出手。40-60平方米的蚊型戶型,盡管投入成本更低,但租客大多為小型企業(yè),流動(dòng)性較高,收租難以穩(wěn)定。
3.留意寫字樓附帶的裝修、景觀、樓層是否舒適,管理費(fèi)最好在10元/平方米以下,車位、電梯等硬件設(shè)施配套要充足,還要考慮裙樓是否有商業(yè)餐飲配套。
4.要考察項(xiàng)目是否有商務(wù)配套,如秘書服務(wù)、酒店式服務(wù)、工商咨詢、法律服務(wù)、會(huì)議室、視廳室出租等,還有物業(yè)公司的管理水平等細(xì)節(jié)。這些因素都直接影響租金水平。
5.產(chǎn)權(quán)要清晰。如果購買的是期樓,一定要打聽是否有預(yù)售證。如果是現(xiàn)樓,一定要留意是否已完成了規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收和質(zhì)量驗(yàn)收。
6.如果是二手樓,最好選擇一些入住率高、知名度高的樓盤,而且已有一些知名企業(yè)、單位進(jìn)駐的項(xiàng)目。還要關(guān)注該寫字樓近幾年的成交情況,單位轉(zhuǎn)手的頻率,等等。
7.目前在售的商務(wù)式寫字樓不少是由住宅樓改造而成,購買時(shí)一定要弄清楚其使用性質(zhì)是否已經(jīng)改為寫字樓用途,否則就不能辦理工商登記。
8.有些在售的商務(wù)寫字樓是由爛尾樓盤活重新上市的,要注意使用年限。寫字樓的使用年限為50年,因此購買時(shí)一定要留意其土地出讓時(shí)間是在什么時(shí)候,權(quán)衡其所剩的使用年限。
9.盡量投資甲級(jí)寫字樓,即便其售價(jià)昂貴。有人可能認(rèn)為,乙級(jí)寫字樓的售價(jià)低,雖然其租金低些,但總投入還少呢!這些投資者一定要注意這樣一個(gè)事實(shí):當(dāng)甲級(jí)寫字樓租價(jià)在不斷上漲時(shí),乙級(jí)寫字樓的租價(jià)是在下跌的。何況,大家的土地成本差不多,因此,在售價(jià)上也低不了多少。
10.必須防范貶值風(fēng)險(xiǎn)。貶值風(fēng)險(xiǎn)主要是寫字樓本身所處的地段貶值和未來的新興樓盤的過多涌現(xiàn),從而對(duì)現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。