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        國五條一石激起千層浪

        2013-04-29 00:44:03童第軼
        投資與理財 2013年6期
        關(guān)鍵詞:細則新建房價

        童第軼

        包括“二手房交易按照增值額20%征收個稅”、增供給、強制限購限貸等內(nèi)容在內(nèi)的樓市調(diào)控重量級新政“國五條”實施細則于3月1日出臺,立即引起社會強烈關(guān)注,并引發(fā)滬深股市大幅下挫。

        與2011年“新國八條”、2013年“國五條”相比,本次文件有以下幾點值得關(guān)注:1)制定調(diào)控目標時間表,要求地方政府一季度向社會公布調(diào)控目標;2)對限購政策制定統(tǒng)一規(guī)定,要求“限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域;限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房”;3)強調(diào)差異化個人房貸,規(guī)定“對房價上漲過快的城市,人民銀行當?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率?!?;4)二手房轉(zhuǎn)讓征稅從此前房產(chǎn)交易盈利部分的20% 或者總房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)統(tǒng)一為按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

        分析來看,首先,此次國務(wù)院細則出臺力度超預(yù)期,細則基本延續(xù)“新國五條”精神,具體措施表述更為嚴厲。與2011 版調(diào)控不同的是,此次國務(wù)院細則并未全國一刀切,針對樓市結(jié)構(gòu)性問題,細則將限價城市、差別化信貸調(diào)控權(quán)力下放至省級地方政府,承認供需矛盾的結(jié)構(gòu)差異。地方對于調(diào)控嚴厲程度的選擇將基于三個標準:區(qū)域內(nèi)房價是否全面上漲、上漲幅度是否超過年度限價目標、價格絕對數(shù)是否超前期峰值。其次是限購區(qū)域及標準明確擴大,將對部分城市成交產(chǎn)生影響。此次細則明確限購包括全部行政區(qū)域,限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房。細則明確對房價上漲過快的城市人民銀行當?shù)胤种C構(gòu),可根據(jù)城市新建商品住房價格控制目標和政策要求,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。另外,個人所得稅嚴格征收,對二手房成交造成較大沖擊。對一手房市場而言,投資性需求將受一定影響。最后來看,地方細則出臺并開始實施,預(yù)計需要時間,短期內(nèi)市場成交慣性仍將維持。由于去年3 月份后市場成交量逐漸抬高,預(yù)計受調(diào)控指向更明確的一線城市今年成交量同比下滑概率較大。經(jīng)過兩年的調(diào)控,開發(fā)商儲備結(jié)構(gòu)較2011 年有明顯的改善,資金狀況經(jīng)過2012年的銷售也有顯著好轉(zhuǎn),開發(fā)商對調(diào)控的應(yīng)對調(diào)整空間較2011 年更大。

        就此次調(diào)控對經(jīng)濟層面的影響來看,經(jīng)歷前期信貸寬松,目前主要城市房價存在較大上行壓力,產(chǎn)業(yè)政策打壓可以視為中央為了平穩(wěn)房價而采取的對沖手段,打破平衡的關(guān)鍵點在于通脹。如果通脹上行慢,則產(chǎn)業(yè)政策壓制改變不了行業(yè)震蕩上行趨勢,隨著地方細則出臺,政策預(yù)期充分、成交量復(fù)蘇,市場樂觀可期;如果通脹超預(yù)期,迫使信貸同時回收,則產(chǎn)業(yè)政策嚴厲將帶來地產(chǎn)成交量持續(xù)萎縮,市場不可避免要出現(xiàn)較大程度調(diào)整。但總的來看,調(diào)比不調(diào)好,早調(diào)比晚調(diào)好。及時啟動的地產(chǎn)調(diào)控有助于避免過早到來的過熱,更有利于經(jīng)濟穩(wěn)定。如沒有更嚴厲調(diào)控政策出臺,今年經(jīng)濟總體復(fù)蘇仍穩(wěn)健。

        但這里存在幾個不確定性,即投資需求、改善需求先前在新房銷售中的比例本身無法度量,在混亂的調(diào)控預(yù)期下,房子買賣雙方都將陷入觀望情緒,地產(chǎn)的銷量將發(fā)生短暫凍結(jié),市場預(yù)期春節(jié)開工導(dǎo)致的周期行業(yè)回暖的預(yù)期將會落空,股票市場短期將承受由此宏觀風險導(dǎo)致的巨大壓力。另外,就是房產(chǎn)稅的傳聞再度攪動市場,如果此次地產(chǎn)調(diào)控仍無效,未來不排除啟動全國范圍內(nèi)針對多套房的房產(chǎn)稅差別征收。

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