高樹文

近年來，隨著石油礦區(qū)建設蓬勃發(fā)展和職工群眾生活水平的不斷提高，石油礦區(qū)的城市化進程不斷推進。為適應發(fā)展需要，石油集團公司成立了統(tǒng)一的礦區(qū)服務事業(yè)系統(tǒng)，物業(yè)服務企業(yè)逐步成為石油企業(yè)的重要組成部分。而現(xiàn)代先進的物業(yè)管理模式，被石油礦區(qū)物業(yè)管理所采用，并形成適合礦區(qū)的物業(yè)管理模式，礦區(qū)物業(yè)管理積極實行企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，較好適應了石油集團公司對礦區(qū)工作定位的需要。

礦區(qū)物業(yè)管理的重要性

物業(yè)管理系統(tǒng)是現(xiàn)代居住小區(qū)不可缺少的一部分，而礦區(qū)物業(yè)管理更是礦區(qū)居住小區(qū)不可缺少的一部分。社區(qū)物業(yè)管理承擔著服務小區(qū)居民、維護社區(qū)秩序、管理公共設施的重任，解決的雖然都是員工生活中的小問題，但卻是大民生，涉及千家萬戶，與人民群眾生活息息相關。礦區(qū)社區(qū)服務在很大程度體現(xiàn)出社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。

社區(qū)物業(yè)服務給員工創(chuàng)造與保持一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境和氛圍。運作良好的生活設施，有助于工作效率的提高；稱心如意的住宅環(huán)境，有助于人際關系的調適。是社會穩(wěn)定和經(jīng)濟增長所必須具備的前提條件。礦區(qū)后勤物業(yè)的經(jīng)濟效益就是通過管理與服務，提高物業(yè)的價值，延長物業(yè)的使用壽命，使其保值增值；營造一個良好的生活環(huán)境，有利于人們的身心健康，讓職工群眾擁有安全感、滿足感和幸福感，并以飽滿的精力投入企業(yè)的發(fā)展建設之中。

礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題

石油礦區(qū)物業(yè)管理從運行以來，雖然在發(fā)展的道路上不斷前行，行業(yè)自身不斷發(fā)展壯大，日益受到職工群眾的認同和業(yè)主的接受與歡迎。經(jīng)營能力、服務水平、服務內涵都在不斷提高和增強，但是，結合當前要求，礦區(qū)物業(yè)管理仍存在一些問題。

逐步妥善解決好物業(yè)“大而全”的問題。一是受企業(yè)福利房傳統(tǒng)觀念的影響，業(yè)主中對物業(yè)管理的期望值較高，一切問題都依賴于物業(yè)管理，也不同程度的存在著“大而全”的思想。目前，礦區(qū)物業(yè)管理部門要結合實際，加強宣傳引導，明確物業(yè)業(yè)主雙方的義務和權力，雙方達成共識。二是企業(yè)市場化管理模式的局限性，難以滿足業(yè)主的要求。如：老舊小區(qū)改造的不到位，市場化管理手段難以跟進，小區(qū)不能形成一定規(guī)模，基礎性設施配套不健全、綠化面積、門禁啟用、人車分流等具體問題難以解決。三是以提高服務質量，溫暖廣大業(yè)主。在現(xiàn)有的條件下，解放思想，開動腦筋在細節(jié)上下功夫，提高服務標準。

制度相對滯后，尚未形成市場競爭機制。伴隨住房自有化和住區(qū)社會化的發(fā)展。而由于開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主關系存在的復雜性，他們各自對物業(yè)的質量、養(yǎng)護、使用負有什么樣的責任，這些都需要有制度做確定，確保物業(yè)內的公共利益不受侵害。而礦區(qū)物業(yè)管理缺乏相應的制度體系，影響到物業(yè)管理的發(fā)展。同時，物業(yè)管理招投標管理不規(guī)范，基本是由礦區(qū)主管部門下達管理通知，分區(qū)域進行管理，未形成市場競爭機制。

收費難且不規(guī)范，發(fā)展的區(qū)域性不平衡。物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。目前，伴隨著收費專業(yè)化重組，物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個問題是：收費難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑置，也造成收費困難。二是收費行為不規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)收費缺少相關政策支持，影響行業(yè)發(fā)展。區(qū)域物業(yè)管理服務發(fā)展不平衡。一些較大的礦區(qū)發(fā)展較快，較小的礦區(qū)發(fā)展較慢，物業(yè)管理服務的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有實行物業(yè)管理服務，不利于石油物業(yè)管理全面發(fā)展。

管理人員綜合素質偏低，職工群眾的消費意識有待提高。目前，石油物業(yè)管理從業(yè)人員的知識結構層次不高，物業(yè)管理人員的業(yè)務水平有限，物業(yè)管理人員的綜合素質偏低。職工群眾對“物業(yè)是商品、是產業(yè)，服務是商品、需消費”的觀念仍很淡薄，還需要大力進行政策性的宣傳和教育。由于物業(yè)管理不同程度地涉及到社會、企業(yè)、經(jīng)濟、環(huán)境等多個領域，加之與職工群眾的切身利益息息相關，政策性較強，因此，既要積極穩(wěn)妥，又要把握好政策，按目標、分步驟地進行現(xiàn)代化管理。

提高礦區(qū)后勤物業(yè)管理質量的措施

提高礦區(qū)物業(yè)管理質量搞，就是堅持服務第一，根據(jù)礦區(qū)內部物業(yè)特點，抓住要點，從提高思想認識、人員素質、服務質量方面著手，解決工作中的不足和問題，實現(xiàn)礦區(qū)后勤物業(yè)高水準、高效益、高質量的管理要求。

提高思想認識，實現(xiàn)管理社會化。提高思想認識，統(tǒng)一認識、形成合力。要把物業(yè)管理公司的節(jié)約工作做好，通過遠程制動收費系統(tǒng)安裝、磁卡防盜門的更換等新節(jié)能技術和設備的應用，讓業(yè)主重新認識新節(jié)能技術的優(yōu)越性，從而加速新技術的推廣，促進物業(yè)管理制動化及住宅區(qū)安全保衛(wèi)工作的開展。達到石油礦區(qū)物業(yè)管理人性化、制動化。物業(yè)服務公司既可以承擔全部業(yè)務，也可以把專業(yè)性比較強的部分服務項目分離出去，委托專業(yè)公司來完成。物業(yè)服務公司主要進行組織、協(xié)調和管理，物業(yè)管理社會化是以物業(yè)的所有權和管理權相分離以及社會分工發(fā)達為前提的。物業(yè)管理職能的社會化大大方便了業(yè)主和使用人，使廣大業(yè)主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為企業(yè)、社會創(chuàng)造更多的財富。

提高人員素質，實現(xiàn)管理專業(yè)化。重視人員素質。要以職業(yè)道德教育為重點，在政治上要求嚴，以保證隊伍的純潔性；對招聘的所有工作人員，對其工作、思想要跟蹤考察，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時解決。通過這些工作，建設一支肯服務、守紀律、能戰(zhàn)斗的服務隊伍。要通過不同形式培訓提高在職服務人員的業(yè)務技能，根據(jù)專業(yè)特點和社會辦班的實際情況，按照行業(yè)規(guī)定，組織技術人員參加專業(yè)對口的短期培訓，并取得上崗證書，掌握實際操作專業(yè)技能。物業(yè)管理公司從事專業(yè)服務外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)服務已逐步成為一種趨勢。物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構，而將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應的專業(yè)經(jīng)營服務公司，這有利于提高后勤管理的專業(yè)化和社會化程序，并能進一步推進后勤管理向現(xiàn)代化管理方式轉換。

提高服務質量，實現(xiàn)管理信息化。完善內部服務管理，物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工程，由許多子系統(tǒng)構成全方位的管理總體系。要想使物業(yè)管理達到高效益、高水平，就必須強調規(guī)范、注重個性，著力提升服務水準。實施規(guī)范服務，減少隨意性，降低失誤率，增強主動性。物業(yè)管理的智能化與信息化是物業(yè)管理的必然趨勢。運用現(xiàn)代控制技術、自動控制技術、通信技術等高新技術和相關的設備系統(tǒng)實現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設施設備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保等的自動控制和集中管理，全面提升礦區(qū)后勤水平，打造自己的服務品牌。走規(guī)?；?、節(jié)約化經(jīng)營模式，已成為決定當前礦區(qū)后勤物業(yè)管理質量的關鍵所在。

總之，隨著石油物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理在生活中扮演著越來越重要的角色，未來物業(yè)管理行業(yè)有巨大的發(fā)展空間，但也存在諸多問題急待解決。提高礦區(qū)物業(yè)管理質量，就必須明確任務、突出重點、細化責任、實行目標化管理，只有服務質量全面提升，才能適應石油礦區(qū)系統(tǒng)持續(xù)發(fā)展的形勢。