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        “麗娜模式”評析

        2013-04-29 18:07:39陳一丹
        今日湖北·下旬刊 2013年7期
        關(guān)鍵詞:成功局限性

        陳一丹

        摘 要 麗娜模式是一種物業(yè)管理的新模式,“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主、量化公開”的核心內(nèi)容是對業(yè)主自治的成功創(chuàng)新,也對我國的公共產(chǎn)權(quán)改革有很大的啟迪意義,但同時我們不能忽略模式可能遭遇到制約其發(fā)展的困境。本文通過對麗娜模式的基本概念、成功之處以及局限性進(jìn)行探析,以期促進(jìn)模式的進(jìn)一步完善,實(shí)現(xiàn)社區(qū)和諧的總目標(biāo)。

        關(guān)鍵詞 麗娜模式 成功 局限性

        一、“麗娜模式”的基本概念

        “麗娜模式”是天津崔麗娜女士創(chuàng)造的社區(qū)業(yè)主自治模式,這一模式的基本特征是:“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主、量化公開”。“區(qū)分窮盡”指的是明確地劃分小區(qū)內(nèi)共同的管理和分不出去的管理,區(qū)分物權(quán),厘清小區(qū)的共有財產(chǎn),將除專有部分以外的共有部分,能區(qū)分的全部進(jìn)行區(qū)分,明確權(quán)利責(zé)任主體,同時將分不出去的由全小區(qū)的物業(yè)費(fèi)來管,小區(qū)物業(yè)則選擇由外包的市場機(jī)制來管,最終使得小區(qū)物業(yè)的管理形成自然協(xié)調(diào)機(jī)制?!拔餀?quán)自主”是基于使用者付費(fèi)原則,根據(jù)物的客觀性和使用特點(diǎn)來決定物的“自主性”,誰使用誰維護(hù),由業(yè)主對產(chǎn)權(quán)證外的共有部分負(fù)責(zé)管理,擁有相當(dāng)?shù)淖灾鳈?quán)?!傲炕_”即物業(yè)管理的成本和收益都量化并公開,科學(xué)地界定和劃分物業(yè)費(fèi),全過程公開、透明且程序化。

        二、“麗娜模式”的成功之處

        1、將物業(yè)費(fèi)降到最低管理成本。通過“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主、量化公開”的管理模式,把個體層面的收益和付出量化到每一戶業(yè)主的物業(yè)費(fèi)都是不一樣的、業(yè)主大會集合體層面的物業(yè)費(fèi)刨除了專有部分和可區(qū)分出去的部分,只剩下了核心部分,也就是不可分的部分。這樣一來,雖然物業(yè)水平降低了,但由于權(quán)責(zé)分明,物業(yè)費(fèi)的使用效率大大提高,少花錢、辦好事,從而提升小區(qū)物業(yè)管理的水平。

        2、有助于培養(yǎng)公民意識,擴(kuò)大公民參與。在公共財產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的區(qū)分后,要求每一個公共財產(chǎn)的相關(guān)利益人都要參與到公共財產(chǎn)的自主管理當(dāng)中,比如樓道內(nèi)的共有財產(chǎn)就由同樓道的居民共同管理,誰不積極參與自主管理,就會影響到自身利益,就這在客觀上就迫使每個業(yè)主走出家門,開始關(guān)注小區(qū)內(nèi)的公共事務(wù),公民意識也在業(yè)主積極參與的過程中得以培養(yǎng)和確立,“搭便車”現(xiàn)象由此減少。

        3、有利于共同部分的確權(quán)問題的解決。從使用者與付費(fèi)關(guān)系中明確區(qū)分了財產(chǎn)權(quán),分為私人專有使用、付費(fèi)使用(俱樂部物品)、組團(tuán)使用、整體使用,并依據(jù)“區(qū)分窮盡“的管理模式,使得使用者與付費(fèi)間的關(guān)系即便在最小單元和最直接關(guān)系中也有所體現(xiàn)。在物業(yè)管理實(shí)踐中,麗娜模式通過界定使用者和付費(fèi)關(guān)系的原則,有助于解決共有財產(chǎn)體制下因財產(chǎn)權(quán)界分困難造成的“公地悲劇”。

        4、采用物業(yè)管理大包干,運(yùn)用市場進(jìn)行招標(biāo)外包,將小區(qū)中共有的財產(chǎn)外包給專業(yè)的公司管理,這種物業(yè)管理大包干的方式,一方面有利于物業(yè)服務(wù)水平的提高,促進(jìn)業(yè)主委員會的清廉;另一方面,對于社會來說物業(yè)外包在一定程度上有利于促進(jìn)全社會人力資本的分工合作,創(chuàng)造出新的社會就業(yè)。

        三、“麗娜模式”的局限性

        雖然“麗娜模式”可以說是業(yè)主自治的成功范本,但是仍然不能忽視模式在其實(shí)踐發(fā)展中存在著局限性,制約因素的存在也影響著麗娜模式的成功開展。

        小區(qū)規(guī)模的大小 ?!胞惸饶J健钡淖灾畏绞?,是政府允許和鼓勵的,但并不一定適用于所有小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模大小,也影響著“麗娜模式”的推行,集體行動的邏輯可以推見小集團(tuán)相較于大集團(tuán)有著更大的凝聚力和有效性,規(guī)模小的小區(qū)容易統(tǒng)一意見,規(guī)模太大的小區(qū),社區(qū)建筑規(guī)劃與建筑物及配套也越加復(fù)雜,業(yè)主意見不一,管理起來難度也將更大。

        沒有法律制約,“搭便車”現(xiàn)象仍然存在。有些業(yè)主在沒有法律制約下,即使是已經(jīng)很少的物業(yè)費(fèi)但是他們還是能不交就不交,而且對于不可劃分的物權(quán)所收取的物業(yè)費(fèi)業(yè)主委員會并無法采取任何有效的懲罰措施,例如剝奪使用權(quán)在共有財產(chǎn)上是不可能實(shí)現(xiàn)的。在原先物業(yè)費(fèi)由物業(yè)公司收繳時,若業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司可以作為訴訟主體進(jìn)行上訴,但“麗娜模式”中,分不出去的物權(quán)的物業(yè)費(fèi)由業(yè)主委員會收取,但一旦發(fā)生不繳的情況,業(yè)主委員會并不能作為一個訴訟主體提起訴訟。因此,要完全避免“搭便車”的行為的出現(xiàn),不僅需要提高業(yè)主們自身素質(zhì),糾正錯誤觀念,更需要法律在相關(guān)方面做出詳細(xì)法規(guī)制約著實(shí)行。

        四、結(jié)語

        “麗娜模式”雖然是在小區(qū)的業(yè)主自治實(shí)踐,但是從中國體制改革的大環(huán)境看,對宏觀改革的現(xiàn)實(shí)啟發(fā)意義。其中關(guān)于使用付費(fèi)關(guān)系來區(qū)分窮盡財產(chǎn)權(quán),落實(shí)責(zé)任主體,定量公開等方法可以適用于社會中其他方面的改革,例如城市存量公房改革,并且對于中國的公共產(chǎn)權(quán)的改革也有借鑒意義。同時我們也應(yīng)看到麗娜模式有其發(fā)展的制約因素,需要法律制度的配套補(bǔ)充以及模式自身的不斷完善,最終實(shí)現(xiàn)社區(qū)和諧,實(shí)現(xiàn)社區(qū)的長治久安。

        (作者單位:華北電力大學(xué))

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