李曉歡

摘 要 我國(guó)加入世界貿(mào)易組織之后，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步完善，房地產(chǎn)業(yè)將面臨來(lái)自國(guó)內(nèi)還有國(guó)外的雙重壓力，融資問(wèn)題已成為一個(gè)企業(yè)能否成功或者說(shuō)能夠生存下去的關(guān)鍵所在。所以房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該積極主動(dòng)的開(kāi)拓新的融資渠道，進(jìn)而保持其持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。本文從我國(guó)的房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀開(kāi)始著手，著重分析了其融資存在的問(wèn)題及對(duì)策，同時(shí)對(duì)其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了展望。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 融資現(xiàn)狀 對(duì)策

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資主要模式

1、金融機(jī)構(gòu)借款

金融機(jī)構(gòu)借款主要就是指房地產(chǎn)企業(yè)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借錢(qián)。近十年或許是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲等因素，居民住房需求猛漲，房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，開(kāi)發(fā)商可以用自己現(xiàn)有的資產(chǎn)獲取更多的銀行資金。我房地產(chǎn)企業(yè)資金的來(lái)源主要還是銀行信貸。

2、債券融資

中國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制還沒(méi)有發(fā)展到很好的階段，所以最近幾年國(guó)家對(duì)于企業(yè)債券的發(fā)行的態(tài)度一直都不是很支持。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，因?yàn)楸旧硇枰嫶蟮馁Y金量、又存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，再加上流動(dòng)性不好的缺點(diǎn)，就更加難以獲得發(fā)放債券的機(jī)會(huì)了。近十年來(lái)都沒(méi)有幾家地產(chǎn)商發(fā)行過(guò)債券，因此，債券融資在房地產(chǎn)資金來(lái)源中一直占據(jù)很少比重。

3、上市融資

從1997年起，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)入理性的發(fā)展階段。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從開(kāi)始發(fā)展到現(xiàn)在的十幾年間，融資之路異常曲折。從1993年以前的幵放階段到1993—1999年上半年的明令禁止階段以及1999年下半年幵始的解禁試點(diǎn)階段。

4、利用外資

房地產(chǎn)企業(yè)利用外資是相對(duì)于在國(guó)內(nèi)融資而言的，就是指利用境外流入的資金對(duì)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行幵發(fā)。

5、房地產(chǎn)投資信托

從我國(guó)信托投資公司進(jìn)入新的發(fā)展階段以來(lái)，房地產(chǎn)投資信托在其中發(fā)展中一直發(fā)揮著很重要的作用，特別是在2010年年末印花對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行緊縮政策之后，迫使大量的地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向信托機(jī)構(gòu)某集資金。

6、自籌資金

盡管上市募集資金和利用外資都可以為企業(yè)資金提供很好支撐，但是自籌資金在房地產(chǎn)企業(yè)中仍然占有很重要的地位，僅僅按照國(guó)家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，自籌資金比例也占項(xiàng)目總資金的35%。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式中存在的問(wèn)題

1、融資過(guò)于依賴銀行貸款且貸款方式單一

在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)中，其最傳統(tǒng)的融資方式就是向銀行貸款。并且，這個(gè)也經(jīng)?？醋鞣康禺a(chǎn)行業(yè)的主要融資方式。因此也不免會(huì)產(chǎn)生資金依靠銀行貸款過(guò)度，來(lái)源形式過(guò)于單一，經(jīng)營(yíng)性欠款和銀行貸款的數(shù)量過(guò)大等狀況。

2、上市困難，且股權(quán)集中優(yōu)勢(shì)不明顯（表1）

表1 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市途徑比較分析

3、利用外資增長(zhǎng)過(guò)快且利用率不高

眾所周知，房地產(chǎn)的幵發(fā)需要豐富的資金作為后盾。這些資金來(lái)源也多種多樣。其中，利用外資、銀行貸款、自籌資金占據(jù)了一大部分，還有通過(guò)其他渠道獲得資金。房地產(chǎn)業(yè)自2002年以來(lái)取得了飛速的發(fā)展，并且，其投資額也在不斷的上升。

4、企業(yè)負(fù)債率高，自有資金嚴(yán)重不足

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率普遍都不低，自2002—2012年年間，我國(guó)的房地產(chǎn)面臨一個(gè)嚴(yán)峻的形勢(shì)，背著一個(gè)沉重的債務(wù)包袱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資金數(shù)目也比較少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)家的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)槊媾R沉重的負(fù)債問(wèn)題，所以直接就像影響了這個(gè)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，為以后的發(fā)展買(mǎi)下了一個(gè)定時(shí)炸彈，降低了公司的信譽(yù)，使得公司在集資時(shí)面臨嚴(yán)峻的問(wèn)題。

5、制度不健全，制約創(chuàng)新融資模式的發(fā)展

如果缺少了相關(guān)配套的法律法規(guī)，就會(huì)使得經(jīng)濟(jì)的發(fā)展出現(xiàn)滯后效應(yīng)，影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于我國(guó)的相關(guān)法律不夠完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法找到一個(gè)合適的渠道進(jìn)行合理的融資，這就使得我國(guó)的房地產(chǎn)出現(xiàn)了上述資金不足的現(xiàn)象。這嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，急需才有有效的措施進(jìn)行改進(jìn)。

三、房地產(chǎn)融資存在問(wèn)題的對(duì)策研究

在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資模式的優(yōu)化上，應(yīng)立足于我國(guó)特定的經(jīng)濟(jì)背景下，構(gòu)建起證券市場(chǎng)融資與銀行信貸融資兩者相協(xié)調(diào)，充分利用財(cái)政性融資的綜合房地產(chǎn)融資模式體系。

1、提高直接融資比重

從對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的問(wèn)題分析中可以得出結(jié)論，直接融資在整個(gè)房地產(chǎn)融資中所占比重不高，有必要完善和深化房地產(chǎn)資本市場(chǎng)。長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)融資就會(huì)過(guò)多的依賴于非市場(chǎng)化的銀行信貸融資，并且這個(gè)局面是很難改變的，導(dǎo)致銀行企業(yè)信用關(guān)系的扭曲，信貸的風(fēng)險(xiǎn)集中化，資金的使用率低下等不良現(xiàn)象的發(fā)生。

2、構(gòu)建多層次的銀行體系

按照目前的狀況來(lái)說(shuō)，我國(guó)的銀行體系過(guò)于單一，市場(chǎng)化程度不高，融資機(jī)制創(chuàng)新力度不足，因此亟待建立健全。也只有通過(guò)建立完善的銀行體系才可能為房地產(chǎn)融資提供保障。

3、深化發(fā)展財(cái)政性融資

財(cái)政性融資是財(cái)政政策主導(dǎo)的一類(lèi)融資，表現(xiàn)為福利性資金，比如住房公積金。我國(guó)目前住房公積金政策的運(yùn)用只限于個(gè)別企業(yè)的員工福利措施，未能得以普及，給房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持作用有限，完善和發(fā)展的空間很大。

四、結(jié)論

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)融資發(fā)展滯后，已是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)業(yè)本就屬于資金密集型的行業(yè)，而其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就是巨額資金的投入運(yùn)行過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)的背后是一個(gè)為其提供資金的集合市場(chǎng)，而且這個(gè)市場(chǎng)是個(gè)活躍的市場(chǎng)。在市場(chǎng)中，企業(yè)可以選擇不同的融資方式，組成合理的融資結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的融資目標(biāo)。

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（作者單位：遼寧華益房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司）