沈 凱

(哈爾濱商業(yè)大學(xué)，黑龍江哈爾濱150028)

不動產(chǎn)善意取得是不動產(chǎn)交易信賴保護(hù)的重要手段，受物權(quán)變動公示方法的影響，世界各國對不動產(chǎn)交易信賴保護(hù)的規(guī)定有所不同，法國、日本并未規(guī)定不動產(chǎn)善意取得制度，其即時取得制度僅適用于動產(chǎn)，德國、瑞士以及我國臺灣地區(qū)則建立了不動產(chǎn)善意取得制度。我國善意取得的標(biāo)的物范圍經(jīng)歷了由僅適用于動產(chǎn)到適用于動產(chǎn)和不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，更在物權(quán)法中構(gòu)建了獨樹一幟的“一體化”善意取得構(gòu)造模式。我國立法模式的選擇或有創(chuàng)新但更多的是一種無奈的選擇。法律的貫徹實施依賴于法律解釋，物權(quán)法實施近五年來對于不動產(chǎn)善意取得卻無法律解釋出臺，已嚴(yán)重影響了不動產(chǎn)善意取得制度的運行。筆者旨在多角度對現(xiàn)有不動產(chǎn)善意取得制度適用的難點加以分析，為該解釋的出臺提供一些裨益，更好地維護(hù)不動產(chǎn)交易安全。

一、我國不動產(chǎn)善意取得制度的確立

我國《民法通則》并未規(guī)定善意取得制度，僅就動產(chǎn)物權(quán)變動的的公示規(guī)則(第72條第2款)作了規(guī)定。1988年由最高院頒布的《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見(試行)》第89條中承認(rèn)了善意取得制度?！段餀?quán)法》起草過程中，我國學(xué)者和立法機關(guān)對不動產(chǎn)善意取得制度經(jīng)歷了由否定到肯定的態(tài)度轉(zhuǎn)變，這種轉(zhuǎn)變無疑是符合我國經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的。同時針對不動產(chǎn)善意第三人利益保護(hù)國內(nèi)有兩種不同的觀點，一種觀點認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿公信力與不動產(chǎn)善意取得制度并無實質(zhì)性差異，二者是統(tǒng)一的;另一種觀點認(rèn)為應(yīng)對二者加以區(qū)分，單獨規(guī)定不動產(chǎn)登記簿公信力制度。2007年《物權(quán)法》頒布，其第106條確立了不動產(chǎn)善意取得制度，對此本文認(rèn)為不應(yīng)孤立地看待此規(guī)定，應(yīng)認(rèn)識到其立法目的在于囊括不動產(chǎn)登記簿公信力制度之功能，這是理解和使用106條之規(guī)定的出發(fā)點。

二、我國不動產(chǎn)善意取得制度實行的難點

(一)構(gòu)成要件的模糊性

《物權(quán)法》第106條規(guī)定:“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”。該條文雖統(tǒng)一規(guī)定了動產(chǎn)與不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，但由于動產(chǎn)與不動產(chǎn)屬性之天然差異導(dǎo)致構(gòu)成要件規(guī)定的過于原則化，雖簡便卻不宜適用。

1.受讓人應(yīng)具有相應(yīng)民事行為能力。在不動產(chǎn)善意取得中出讓人與受讓人的交易行為系法律行為，作為一方當(dāng)事人，受讓人須具備相應(yīng)的民事行為能力，這可以看做是債權(quán)行為的影響之一。此外，作為構(gòu)成要件所需的變更登記的行為亦須受讓人具有相應(yīng)的行為能力。

2.關(guān)于善意構(gòu)成要件。不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)造機理便是運用受讓人之善意阻斷原所有人之物權(quán)追及力以保護(hù)受讓人之信賴?yán)?，由此可見善意?gòu)成要件之重要性。106條僅原則性規(guī)定受讓人受讓不動產(chǎn)時是善意的，并未完全涵蓋市場經(jīng)濟活動中不動產(chǎn)交易之復(fù)雜性。主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

(1)善意內(nèi)涵的界定。善意，即受讓人的主觀心理狀態(tài)，受讓人“不知道或不應(yīng)當(dāng)知道”時當(dāng)然是善意，然受讓人“應(yīng)當(dāng)知道而不知道”，即過失時如何認(rèn)定，本文認(rèn)為需分情況來看。當(dāng)受讓人是輕過失或輕微過失時亦應(yīng)認(rèn)定為善意，此過失的造成往往是由于受讓人不具備相關(guān)專業(yè)知識造成，若將此注意義務(wù)強加給受讓人會造成受讓人在不動產(chǎn)交易時的謹(jǐn)小慎微，甚至陷入“惡魔證明”，顯然與善意取得初衷相違背;當(dāng)受讓人有重大過失時則不應(yīng)認(rèn)定為善意，此時受讓人有違一般人交易之注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)交易之不利后果，否則對原所有權(quán)人有違公平正義。

(2)善意之證明責(zé)任。不動產(chǎn)善意取得之善意乃推定善意，受讓人無需對自己之善意加以證明，而應(yīng)由相對人提供受讓人“惡意”之證明，否則即推定為受讓人善意，但特殊情況除外。如交易價格明顯低廉，交易雙方存在近親屬等親密關(guān)系以及受讓人針對所有權(quán)人陳述交易情景無理拒絕等。

(3)善意主體的判定。不動產(chǎn)善意取得中除受讓人與無權(quán)處分人直接交易外，受讓人還可能指派代理人與無權(quán)處分人交易。此種情況下受讓人與其代理人之意思表示同為善意時自然無需贅述，然若代理人違背受讓人授意，即為惡意時如何處置?本文認(rèn)為此種情況代理人的惡意并不影響善意構(gòu)成，受讓人本著善意的交易心理狀態(tài)指派其代理人與無權(quán)處分人交易且已支付合理的受讓價格，代理人在交易時知曉出讓人為無處分權(quán)人，若并未告知受讓人并不阻礙受讓人對不動產(chǎn)的善意取得。

(4)善意時點的判定。106條之規(guī)定對于善意時點的規(guī)定為“受讓不動產(chǎn)時”。國內(nèi)學(xué)者對于善意時點的觀點主要有登記說、受讓說、申請說三種。登記說認(rèn)為善意的時點應(yīng)以辦理完不動產(chǎn)登記為準(zhǔn)，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，106條規(guī)定之受讓時即物權(quán)轉(zhuǎn)移時，此對于動產(chǎn)為交付，對于不動產(chǎn)即為登記;申請說借鑒《德國民法典》第892條第2款之規(guī)定將不動產(chǎn)善意時點確定為不動產(chǎn)登記申請時。受讓說主張受讓人只有從交易開始至變更登記完畢，整個時段均不知道無權(quán)處分的事實，且對此沒有重大過失，才是善意的。

3.關(guān)于合理價格。106條規(guī)定不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件之一為受讓人支付合理價格，然何為合理價格卻未作詳細(xì)說明。理論界雖有諸多爭議卻未有定論，法律事務(wù)中價格合理與否便由法官自由裁量。不動產(chǎn)交易的標(biāo)的額一般較大，價格合理之標(biāo)準(zhǔn)全由法官決定則其自由裁量權(quán)未免有過大之嫌。此外，還需注意“合理價格”是指實際交付的價款還是僅指合同約定的價款，106條亦未明確。

(二)制度實踐中的難點

《物權(quán)法》對于善意取得制度構(gòu)成要件的高度概括性和原則性亦對不動產(chǎn)善意取得制度的實施造成了諸多疑問，主要由以下幾個方面:

1.關(guān)于冒名處分與不動產(chǎn)善意取得

不動產(chǎn)善意取得的產(chǎn)生“土壤”較窄，主要有兩種情況，一為共有房屋的部分，共有人擅自出賣共有房屋的，受讓人若為善意，即可取得所有權(quán)。二是不動產(chǎn)登記存在瑕疵，即不動產(chǎn)登記事項所記載的權(quán)利內(nèi)容與事實不符。善意取得制度旨在保護(hù)善意第三人的合理信賴?yán)?，維護(hù)交易安全，然此種保護(hù)亦須有合理限制。善意取得犧牲原所有權(quán)人的利益來維護(hù)信賴?yán)娴那疤崾窃谠瓩?quán)利人有能力控制風(fēng)險的基礎(chǔ)上的，若原權(quán)利人亦系無辜者，則不應(yīng)讓其承擔(dān)責(zé)任，否則便是矯枉過正。故冒名處分他人不動產(chǎn)一般不應(yīng)適用善意取得。冒名處分中無權(quán)處分人采取詐騙、偷盜行為獲得原所有權(quán)人信息并偽造不動產(chǎn)權(quán)屬信息，進(jìn)而完成不動產(chǎn)變更登記后與受讓人進(jìn)行交易。在動產(chǎn)善意取得中對于遺失物、盜贓等占有脫離物的善意取得問題，偏重于維護(hù)歸屬的安全和所有權(quán)人的利益，而不適用善意取得制度。

2.關(guān)于原所有權(quán)人追償之?dāng)?shù)額

106條第2款規(guī)定:“受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失?！庇纱说贸?，在善意受讓人取得不動產(chǎn)之所有權(quán)后，原所有權(quán)人可以向無處分權(quán)人追償，然而追償數(shù)額的確定并未詳細(xì)規(guī)定。從不動產(chǎn)交易的過程看來，追償之價格有實際處分不動產(chǎn)時的價格、訴訟時的價格以及無處分權(quán)人取得的“對價”三種情形。本文認(rèn)為采用實際處分不動產(chǎn)時的價格較為適合，訴訟時的市場價格因距離不動產(chǎn)交易已經(jīng)過一段時間且市場的波動性往往高于或低于不動產(chǎn)實際價值，因而對追償雙方有違公平原則;對于無處分權(quán)人獲得的“對價”，由于構(gòu)成要件中“合理價格”的模糊性，無處分權(quán)人取得之“對價”并不不能完全反映不動產(chǎn)之應(yīng)有價值，以此追償不利于維護(hù)原所有權(quán)人之利益。

3.關(guān)于不動產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)問題

《物權(quán)法》規(guī)定:“善意受讓人取得動產(chǎn)后，該動產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外?！鄙埔馐茏屓藙赢a(chǎn)之善意取得系原始取得，動產(chǎn)上不在負(fù)擔(dān)其他權(quán)利。但《物權(quán)法》并未規(guī)定，善意受讓人取得不動產(chǎn)后，該不動產(chǎn)上未登記的權(quán)利或權(quán)利限制是否消滅。如不動產(chǎn)之上未登記的共有物權(quán)在善意取得時是否當(dāng)然消滅的問題。

三、完善我國不動產(chǎn)善意取得制度的建議

(一)合理界定善意構(gòu)成要件

《物權(quán)法》將不動產(chǎn)與動產(chǎn)構(gòu)成要件合并規(guī)定的體例安排過于原則化不利于制度的理解和實施，建議將動產(chǎn)善意取得與不動產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件分開，分別就兩者的構(gòu)成要件作詳細(xì)規(guī)定。

作為不動產(chǎn)善意取得的核心構(gòu)成要件，建議通過立法或司法解釋對“善意”做出說明。善意的判定標(biāo)準(zhǔn)為受讓人非故意或者重大過失的情形，并且善意的時點宜采取“登記說”即以無權(quán)處分人與善意受讓人辦理完不動產(chǎn)登記為準(zhǔn)。

(二)制定合理的價格標(biāo)準(zhǔn)

我國《物權(quán)法》對“合理的價格”沒有做出界定，理論界與實務(wù)界至今也沒有統(tǒng)一的定論。關(guān)于這一適用難點本文有以下兩種建議，一為法院在訴訟中引入價格評估機制，指定符合資質(zhì)的價格評估機構(gòu)對不動產(chǎn)的價格作出評估，進(jìn)而判定交易價格是否合理。二為借鑒《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》中對“明顯不合理的價格”的界定。根據(jù)該條規(guī)定可以界定不動產(chǎn)合理交易價格為:達(dá)到交易當(dāng)時交易地的指導(dǎo)價或者市場交易價百分之七十，而又不高于其百分之三十。此外還應(yīng)注意到，合理的價格并不完全等同于市場價格，而是參考市場價格，并且影響不動產(chǎn)的價格的因素很多，比如房地產(chǎn)，會受到所處地段、樓層位置、樓房的檔次等因素的影響。所以判斷價格的合理性應(yīng)綜合各種因素。

(三)構(gòu)建統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度

不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記作為其公示方法，不動產(chǎn)善意取得制度中善意受讓人以對不動產(chǎn)登記的合理信賴作為善意取得的權(quán)利外觀，故不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)善意取得的基點。我國當(dāng)前不動產(chǎn)登記機構(gòu)分散，登記規(guī)則不明確，“多頭執(zhí)政，多級管理”現(xiàn)象嚴(yán)重，已成為登記錯誤的一個重要原因。作者建議盡快在全國范圍內(nèi)出臺統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法規(guī)，就登記機關(guān)形成由中央到地方的統(tǒng)一管理。

四、結(jié)語

不動產(chǎn)善意取得制度作為現(xiàn)代市場制度下保護(hù)善意受讓人信賴?yán)婢S護(hù)交易安全的重要措施已在諸多國家確立，我國《物權(quán)法》確立的不動產(chǎn)善意取得制度由于構(gòu)造模式的一體化和原則性，造成了制度理解和適用上的諸多難點，如善意要件的模糊性、合理價格的缺乏操作性等。通過運用法經(jīng)濟學(xué)的視角觀察我國現(xiàn)有的不動產(chǎn)善意取得制度可以更好地分析制度構(gòu)造的市場契合性，也有利于不動產(chǎn)善意取得制度的完善。

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