李志惠

摘要：物業(yè)公司的興起與發(fā)展給社區(qū)管理注入新的力量，使社區(qū)管理方式發(fā)生了重大變化，同時也引發(fā)了諸多矛盾。多元化的社區(qū)管理給社區(qū)建設帶來許多新特點、新問題，如何處理好社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司之間的關系成為維護社區(qū)穩(wěn)定和諧、深化和諧社區(qū)建設和穩(wěn)定的重要問題。面對新形勢，我們積極探索物業(yè)管理新模式，理順三者關系，解決三者之間的矛盾，發(fā)揮各自優(yōu)勢、形成整體合力，收到了較好效果，初步形成了在社區(qū)黨組織領導下，指導有力、監(jiān)督到位、互助互補的“三位一體社區(qū)工作新模式。

關鍵詞：物業(yè)管理；“三位一體”；社區(qū)

中圖分類號：F272文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2012）30-0045-02

一、充分認識社區(qū)物業(yè)管理的新特點，積極探索社區(qū)管理的有效途徑

實行物業(yè)管理是住宅商品化的客觀需要，住宅商品化使居民擁有了房屋所有權成為業(yè)主，維護業(yè)主合法權益的業(yè)主委員會也隨之誕生。物業(yè)公司依據(jù)公司法設立的是管理物業(yè)、為業(yè)主提供服務的經(jīng)濟實體。社區(qū)黨組織是社區(qū)組織的領導核心，社區(qū)居委會是群眾性自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主的群眾組織，是全體業(yè)主的代表，不同性質的組織各有不同的運作規(guī)則。在工作實踐中，社區(qū)組織、業(yè)主委員會、物業(yè)公司經(jīng)常產(chǎn)生多種沖突，為此化解矛盾、維護穩(wěn)定、促進和諧成為街道黨工委、辦事處亟待解決的重要問題。我們深入社區(qū)開展調(diào)研，通過調(diào)研看到物業(yè)管理社區(qū)的矛盾主要體現(xiàn)在：（1）業(yè)主認識上的局限性。他們認為，花錢買房子享受物業(yè)管理企業(yè)的服務就夠了，對社會性、公益性工作不關心，甚至不愿交物管費，極少數(shù)業(yè)主認為居委會沒有存在的必要，對居委會工作消極抵觸；（2）物業(yè)公司存在的問題。有些物業(yè)公司是開發(fā)商的子公司，他們只對開發(fā)商負責，追求效益，加之開發(fā)商各種遺留的問題造成了物業(yè)公司與業(yè)主之間關系緊張、矛盾突出；部分物業(yè)公司以老大自居排斥其他社區(qū)組織，也形成了諸多矛盾；（3）缺乏有效的協(xié)調(diào)機制。目前物業(yè)公司由房產(chǎn)部門實施管理，管理機制尚不完善；業(yè)主委員會尚未完全納入街道規(guī)范化的管理，缺乏有力的指導和及時的監(jiān)督，組織松散、管理混亂。同時我們也看到在社區(qū)開展物業(yè)管理工作的優(yōu)勢：一是社區(qū)擁有居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司三個服務于居民的組織，三個不同性質的組織內(nèi)在工作目標是一致的，都是為居民提供優(yōu)質服務；二是三個組織各具優(yōu)勢，工作內(nèi)容互補、工作方式互聯(lián)、工作關系互助；三是物業(yè)管理社區(qū)具有服務設施完善、服務功能齊全、居住環(huán)境優(yōu)美、居民素質相對較高等優(yōu)勢。在全面分析物業(yè)管理社區(qū)狀況的基礎上，既看到了建立社區(qū)工作新模式的必要性，更看到了建立新模式的可能性，尋找到有效的工作運行機制。

二、發(fā)揮居委會的主導作用，構建”三位一體”的工作模式

建立“三位一體”工作模式，首先要切實加強社區(qū)黨組織建設，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織在社區(qū)建設中的領導核心作用，建立健全社區(qū)組織網(wǎng)絡，形成有效的社區(qū)黨建工作機制，把黨小組建在樓棟，把支部建在社區(qū)。建立社區(qū)黨建聯(lián)席會，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的作用，每個社區(qū)建立黨員骨干志愿者隊伍，團結帶領居民群眾積極參與社區(qū)管理，形成社區(qū)黨建工作對社區(qū)的全覆蓋。

建立“三位一體”工作模式關鍵在于充分發(fā)揮社區(qū)居委會在社區(qū)事務中的主體作用，切實加強社區(qū)居委會建設，采取公開招聘、推薦、選拔、考察、培訓等形式，建立一支素質好、能力強、文化程度高、富有奉獻精神、熱心社區(qū)工作、年富力強的社區(qū)居委會隊伍。為推進“三位一體”工作模式奠定堅實基礎。把業(yè)主委員會的工作納入社區(qū)居民自治的整體工作中，把物業(yè)公司的治安服務、環(huán)境服務、便民利民等服務納入社區(qū)服務的體系中，利用換屆選舉的機會選出業(yè)主擁護的業(yè)主委員會，并將業(yè)主委員會主任選進居委會班子，形成居委會與業(yè)委會交叉任職。請物業(yè)公司的負責人到居委會中掛職，居委會主任列席業(yè)主大會，形成居委會與物業(yè)公司工作的密切協(xié)調(diào)，形成”三位一體”的工作格局，對社區(qū)實行一體化的管理。

三、發(fā)揮“三位一體”的整體功能，促進和諧社區(qū)建設

維護居民群眾合法權益，服務居民群眾，實現(xiàn)工作目標一致。必須在制度上得到保證，定期召開三方聯(lián)席制度，統(tǒng)一思想認識，把為群眾排憂解困、維護群眾的合法權益作為三種組織工作的出發(fā)點和落腳點，使認識形成共識。每月舉行一次“三位一體”的對外聯(lián)合辦公，使三方工作形成合力。社區(qū)居委會主任列席業(yè)主大會，指導業(yè)主委員會開展工作，做好業(yè)主的思想工作，支持物業(yè)公司合法經(jīng)營，自覺遵守社區(qū)各項管理規(guī)定，業(yè)主委員會應積極參加社區(qū)居委會組織的各項活動，密切業(yè)主與物業(yè)公司的關系，在保護業(yè)主合法權益的同時，引導業(yè)主履行業(yè)主規(guī)約，主動繳納物業(yè)服務費。整合社區(qū)人才資源，聘請熟悉社區(qū)工作、熱愛社區(qū)建設、德高望重的老同志擔任社區(qū)居委會顧問，請他們?yōu)樯鐓^(qū)建設出謀劃策，開展多種形式的文體活動，形成共建共享和諧社區(qū)的良好氛圍實現(xiàn)三方優(yōu)勢互補。

幾年的實踐，我們深切體會到“三位一體”的社區(qū)工作模式，有利于理順關系形成合力，實現(xiàn)優(yōu)勢互補；有利于化解矛盾，維護社區(qū)穩(wěn)定；有利于調(diào)動廣大居民群眾參與社區(qū)管理，共建和諧社區(qū)，是加強社區(qū)建設的有救途徑?！叭灰惑w”工作模式、社區(qū)黨組織是領導核心，社區(qū)居委會主體作用是保證，服務群眾是主要內(nèi)容，健全機構是重要措施。推行“三位一體”工作模式還在嘗試中，管理制度有待于進一步健全，相互間制約機制尚不完善，工作中形成有效的統(tǒng)一體還在進一步探索中，我們將進一步深化“三位一體”工作模式，適應和諧社區(qū)建設新形勢，把和諧社區(qū)建設提高到一個新水平。