溫偉民 季景書(shū) 申小龍

[摘要] 隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，我國(guó)高校住房改革也不斷深入。作為高校改革重要組成部分的高校周轉(zhuǎn)房建設(shè)和管理正朝著社會(huì)化、一體化和治理化的方向發(fā)展。文章對(duì)高校周轉(zhuǎn)房運(yùn)作管理模式進(jìn)行了研究并對(duì)高校周轉(zhuǎn)房管理信息系統(tǒng)提供了設(shè)計(jì)方案。

[關(guān)鍵詞] 高校周轉(zhuǎn)房； 運(yùn)作模式； 系統(tǒng)設(shè)計(jì)

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 24. 073

[中圖分類(lèi)號(hào)]G64[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1673 - 0194（2012）24- 0124- 02

高校周轉(zhuǎn)房的建設(shè)與管理是推動(dòng)高校住房改革的重要組成部分。1998年7月3日國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文），明確指出在1998年下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。國(guó)家總體的房改政策是：停止住房的實(shí)物分配，由福利性分房向住房分配貨幣化轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步完善住房公積金制度，建立住房補(bǔ)貼制度，繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有住房改革，加快實(shí)行住房商品化；改革住房供應(yīng)方式，逐步實(shí)行住房供應(yīng)社會(huì)化。

高校擔(dān)負(fù)著為國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展培養(yǎng)各類(lèi)專(zhuān)門(mén)人才的重任。保障教職工的基本生活條件，改善他們的居住環(huán)境，不僅關(guān)系到高校教職工隊(duì)伍的穩(wěn)定和學(xué)校各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展，也關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定與發(fā)展[1]。在當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格居高不下的情況下，住房安置已成為非常突出的問(wèn)題。目前，我國(guó)高校普遍存在因住房問(wèn)題無(wú)法妥善解決造成優(yōu)秀人才流失的現(xiàn)象。由此可見(jiàn)高校的住房保障工作對(duì)提高學(xué)校競(jìng)爭(zhēng)力的作用不可忽視。實(shí)行住房分配貨幣化后，新教師在購(gòu)買(mǎi)住房方面面臨著許多現(xiàn)實(shí)困難。為此，周轉(zhuǎn)房作為這部分員工的過(guò)渡性住房解決方案被各高校廣泛采納。

1高校周轉(zhuǎn)房一體化運(yùn)作的趨向

1.1高校周轉(zhuǎn)房運(yùn)作管理的社會(huì)化趨向

高校周轉(zhuǎn)房運(yùn)作管理模式的社會(huì)化趨向是指高校周轉(zhuǎn)房建設(shè)和運(yùn)作管理模式具有高度開(kāi)放特征，允許社會(huì)各方力量參與高校周轉(zhuǎn)房建設(shè)和運(yùn)作的管理過(guò)程，實(shí)現(xiàn)高度的信息共享和創(chuàng)新資源配置的方式，鼓勵(lì)各方的協(xié)商參與，推動(dòng)高校周轉(zhuǎn)房建設(shè)和提高高校周轉(zhuǎn)房的利用率，加快高校周轉(zhuǎn)房的流動(dòng)速度。

1.2高校周轉(zhuǎn)房運(yùn)作管理的一體化趨向

高校周轉(zhuǎn)房運(yùn)作管理模式的一體化趨向表現(xiàn)在：① 高校周轉(zhuǎn)房管理系統(tǒng)的建立。各高校在建設(shè)周轉(zhuǎn)房時(shí)通過(guò)數(shù)字化信息化的高校住房管理系統(tǒng)，有效地管理所在高校各種類(lèi)型的周轉(zhuǎn)房和其他住房[2]；② 高校周轉(zhuǎn)房管理系統(tǒng)一體化。高校周轉(zhuǎn)房管理系統(tǒng)通過(guò)將住房租賃管理系統(tǒng)、住房日常維護(hù)管理系統(tǒng)、住房社會(huì)化運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)集成一體，推動(dòng)高校周轉(zhuǎn)房運(yùn)作程序一體化，提高周轉(zhuǎn)房的使用效率；③ 高校周轉(zhuǎn)房運(yùn)作程序一體化。高校在周轉(zhuǎn)房實(shí)踐中初步形成房源搜集、單位出租、房源回收的運(yùn)作程序。④ 高校周轉(zhuǎn)房出租市場(chǎng)與管理機(jī)構(gòu)一體化。高校周轉(zhuǎn)房出租市場(chǎng)需要依托高校和租賃市場(chǎng)。高校周轉(zhuǎn)房出租市場(chǎng)若按自由市場(chǎng)進(jìn)行，無(wú)疑會(huì)造成各高校周轉(zhuǎn)房出租市場(chǎng)資源之間分配的不平衡。

1.3高校周轉(zhuǎn)房運(yùn)作管理的治理化趨向

高校周轉(zhuǎn)房運(yùn)作管理順利推動(dòng)的條件是運(yùn)作管理的社會(huì)化，因此，需要運(yùn)用合理的機(jī)制協(xié)調(diào)各方力量，明確各方在周轉(zhuǎn)房建設(shè)和管理中的權(quán)限，從而實(shí)現(xiàn)高校周轉(zhuǎn)房項(xiàng)目的多重治理目標(biāo)[3]。高校一方面通過(guò)與物業(yè)管理公司簽訂長(zhǎng)期的租賃承包合同，降低高校周轉(zhuǎn)房運(yùn)營(yíng)的平均成本；另一方面通過(guò)與周轉(zhuǎn)房租賃者簽訂相應(yīng)的租賃合約，收取周轉(zhuǎn)房租賃者的租金，同時(shí)予以教職工一定的住房和其他補(bǔ)貼，便于周轉(zhuǎn)房的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

2高校周轉(zhuǎn)房運(yùn)作管理要點(diǎn)

2.1明確產(chǎn)權(quán)，只租不售

為做到周轉(zhuǎn)房資源再利用，一定要明確周轉(zhuǎn)房的性質(zhì)是校產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)屬于學(xué)校所有，專(zhuān)房專(zhuān)用，只租不售。并且周轉(zhuǎn)房在意義上不同于分配給職工的校內(nèi)住房，職工沒(méi)有長(zhǎng)期使用權(quán)。對(duì)于周轉(zhuǎn)房的性質(zhì)應(yīng)該在學(xué)校的文件和與職工簽署的周轉(zhuǎn)房使用協(xié)議中明確其產(chǎn)權(quán)歸學(xué)校所有，職工只有短期租住的權(quán)利。

2.2完善制度，科學(xué)管理

進(jìn)一步完善周轉(zhuǎn)房管理制度，從法律和管理的角度認(rèn)真斟酌，規(guī)范周轉(zhuǎn)房使用管理規(guī)定和周轉(zhuǎn)房使用協(xié)議，明確責(zé)任和義務(wù)；加強(qiáng)周轉(zhuǎn)房管理的科學(xué)化水平，建立周轉(zhuǎn)房管理信息系統(tǒng)，利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，建立完整的數(shù)據(jù)庫(kù)，合理規(guī)劃，優(yōu)化分配，確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。通過(guò)績(jī)效考核的方式進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)周轉(zhuǎn)房租賃者的內(nèi)部管理，避免周轉(zhuǎn)房租賃者將周轉(zhuǎn)房挪作私用，出租給校外租賃者。

2.3租期固定，租金浮動(dòng)

要保證周轉(zhuǎn)房能夠周轉(zhuǎn)起來(lái)，必須嚴(yán)格控制租期，不能無(wú)故拖延。因此在租住雙方協(xié)議中就應(yīng)該明確租借時(shí)間和懲處方式，預(yù)防逾期不退情況的發(fā)生。針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格浮動(dòng)較大的情況，周轉(zhuǎn)房租金也應(yīng)該參照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行浮動(dòng)，而不能一成不變，學(xué)?？梢悦磕陞⒄障嗤囟问袌?chǎng)價(jià)租金確定本校的周轉(zhuǎn)房租金。

2.4定期維修，消除隱患

學(xué)?？梢詮闹苻D(zhuǎn)房租金中提取40%-70%作為周轉(zhuǎn)房維修、改造資金，針對(duì)周轉(zhuǎn)房的不同狀況進(jìn)行水、電、暖和墻體的維修改造。尤其是對(duì)電路老化和上下水管道的維修，可以防止安全隱患，為廣大青年教職工營(yíng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境[4]。

3高校周轉(zhuǎn)房管理信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)

3.1建設(shè)原則

周轉(zhuǎn)房管理信息系統(tǒng)建成后將成為一個(gè)高度集成化的業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，通過(guò)該系統(tǒng)可以方便、快捷、靈活地查閱校內(nèi)周轉(zhuǎn)房房源、租住人員基本信息，可以形成監(jiān)管統(tǒng)計(jì)，同時(shí)可根據(jù)實(shí)際需要生成打印相應(yīng)報(bào)表，在考慮整體設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)遵循以下原則：

（1） 實(shí)用性和可行性。主要技術(shù)和產(chǎn)品必須具有成熟、穩(wěn)定、實(shí)用的特點(diǎn)，實(shí)用性放在首位，既要便于用戶(hù)使用，又要便于系統(tǒng)管理。

（2） 開(kāi)放性與標(biāo)準(zhǔn)化原則。應(yīng)用平臺(tái)應(yīng)是一個(gè)開(kāi)放的且符合業(yè)界主流技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)平臺(tái)，并使網(wǎng)絡(luò)的硬件環(huán)境，通信環(huán)境，軟件環(huán)境，操作平臺(tái)之間的相互依賴(lài)小。嚴(yán)格執(zhí)行我校的有關(guān)信息系統(tǒng)的編碼規(guī)則。

（3） 可靠性和穩(wěn)定性。在考慮技術(shù)先進(jìn)性和開(kāi)放性的同時(shí)，還應(yīng)從系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，技術(shù)措施，系統(tǒng)管理等方面著手，確保系統(tǒng)運(yùn)行的可靠性和穩(wěn)定性，達(dá)到最大的平均無(wú)故障時(shí)間。

（4） 可擴(kuò)充性及易升級(jí)性。為適應(yīng)應(yīng)用不斷拓展的需要，應(yīng)用平臺(tái)的軟硬件環(huán)境必須有良好的平滑可擴(kuò)充性。

（5） 可管理性和可維護(hù)性。整個(gè)應(yīng)用平臺(tái)是由多個(gè)部分組成的較為復(fù)雜的系統(tǒng)，為了便于系統(tǒng)的日常運(yùn)行維護(hù)和管理，要求所選產(chǎn)品具有良好的可管理性、可定制性和可維護(hù)性。另外可管理性和可維護(hù)性還包括對(duì)平臺(tái)的自身[5]。

3.2技術(shù)要求

周轉(zhuǎn)房管理信息系統(tǒng)采用面向?qū)ο蟮腂/S結(jié)構(gòu)，適合Unix、Linux、Widows操作系統(tǒng)。

（1） 開(kāi)發(fā)語(yǔ)言：Java。開(kāi)發(fā)技術(shù)采用J2EE （Java 2 Enterprise Edition） 標(biāo)準(zhǔn)、組件技術(shù)及在數(shù)據(jù)交換上對(duì)XML的支持，使系統(tǒng)功能最優(yōu)化，同時(shí)將整體系統(tǒng)內(nèi)部在技術(shù)上的相互依賴(lài)性減至最低[6]。

（2） 數(shù)據(jù)庫(kù)：采用Oracle或SQL Server數(shù)據(jù)庫(kù)[7]。

（3） 中間件：適應(yīng)WebLogic、WebSphere、JBOSS等主流中間件產(chǎn)品。

（4） 服務(wù)器端：Linux或Windows。

（5） 客戶(hù)端：安裝Windows98以上，IE5.0以上版本瀏覽器。

（6） 平臺(tái)接口：能夠?yàn)榈谌杰浖峁┫嚓P(guān)接口、開(kāi)發(fā)規(guī)范等，特別應(yīng)提供與門(mén)戶(hù)平臺(tái)、統(tǒng)一身份認(rèn)證平臺(tái)等對(duì)接開(kāi)發(fā)[8]。

（7） 擴(kuò)展性要求：應(yīng)用建設(shè)的長(zhǎng)期性和內(nèi)容的廣泛性決定了系統(tǒng)在構(gòu)建和使用過(guò)程中，必然面臨著各類(lèi)擴(kuò)展性需求，例如業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)展、業(yè)務(wù)類(lèi)型的擴(kuò)展、集成范圍的擴(kuò)展等。本項(xiàng)目建成的應(yīng)用平臺(tái)模塊間應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，接口清晰，內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程升級(jí)和改造與其他模塊無(wú)關(guān)，并為將來(lái)學(xué)校二次開(kāi)發(fā)提供API等，因而應(yīng)用需極具擴(kuò)展性。

3.3業(yè)務(wù)模塊

周轉(zhuǎn)房管理信息系統(tǒng)內(nèi)容主要包括：

（1） 人員信息：包括入住人員相關(guān)基本信息，如職工號(hào)、姓名、性別、部門(mén)、職務(wù)、職稱(chēng)，所住房屋編號(hào)、入住日期、合同到期日期、房屋租金、房屋押金、水費(fèi)、房補(bǔ)情況、聯(lián)系方式。

（2） 房屋信息：包括房屋編號(hào)、房屋名稱(chēng)、房屋類(lèi)別、居室數(shù)、面積、租金、房屋用途、備注。

（3） 修繕管理：通過(guò)建立報(bào)修和修繕流水賬明細(xì)，嚴(yán)格控制維修成本，并可以深入進(jìn)行“維修部位、維修單位、維修情況”的分類(lèi)統(tǒng)計(jì)分析，從中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并為輔助決策提供依據(jù)。同時(shí)，多媒體照片和視頻的引入，滿(mǎn)足了“現(xiàn)場(chǎng)看得見(jiàn)”的管理需求。

（4） 綜合查詢(xún)：包括房源查詢(xún)、人員信息查詢(xún)及其他查詢(xún)。主要滿(mǎn)足用戶(hù)（領(lǐng)導(dǎo)、查詢(xún)?nèi)藛T）對(duì)周轉(zhuǎn)房情況的綜合查詢(xún)，可以快速利用系統(tǒng)自由靈活的查詢(xún)、排序、打印、統(tǒng)計(jì)功能，查詢(xún)到“每棟樓的情況、每個(gè)樓層的情況、每套房的情況、每間房屋的情況（用途、面積、朝向、裝修、設(shè)備、住戶(hù)等）”，不僅可以大大提高信息的反饋度，而且還可以為深入挖掘數(shù)據(jù)中隱藏的信息提供極大幫助，在減少平時(shí)大量繁瑣重復(fù)性的工作同時(shí)，也為應(yīng)對(duì)隨時(shí)發(fā)生的周轉(zhuǎn)房數(shù)據(jù)提取匯總需求提供了有力的支持保障。

（5） 電子地圖：實(shí)現(xiàn)對(duì)掃描圖形（校內(nèi)外周轉(zhuǎn)房概貌圖、樓層平面圖、房屋平面圖等）的無(wú)限級(jí)鏈接管理，用戶(hù)可十分方便地在掃描圖形上加注多種形式的信息點(diǎn)，并可以連接數(shù)據(jù)和圖層。可以實(shí)現(xiàn)“在周轉(zhuǎn)房概貌圖上點(diǎn)擊任何一棟樓，即可鏈接到其內(nèi)部任何一個(gè)樓層平面圖，然后點(diǎn)擊任何一個(gè)樓層即可看到該樓層的任何一個(gè)房間的布局、房屋情況、住戶(hù)情況、設(shè)備情況等”實(shí)現(xiàn)由圖形到數(shù)據(jù)的查詢(xún)[9]。

（6） 系統(tǒng)管理：包括編碼管理、權(quán)限管理、人員管理、角色分配、操作日志等。充分考慮到網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的使用安全，可以針對(duì)操作者做出十分細(xì)致的權(quán)限分配，確保數(shù)據(jù)安全、分級(jí)查看、流程控制，并記錄下所有數(shù)據(jù)操作過(guò)程生成日志，便于責(zé)任劃分。

（7） 數(shù)據(jù)分析：由于經(jīng)常需要一些特殊數(shù)據(jù)，所以要求系統(tǒng)具備任意組合條件查詢(xún)功能，同時(shí)具備任選項(xiàng)目的排序、分類(lèi)統(tǒng)計(jì)和打印輸出功能，輸出的結(jié)果可以直接送到打印機(jī)或保存成網(wǎng)頁(yè)和Excel電子表格的形式。

主要參考文獻(xiàn)

[1] 陳彤宇. 對(duì)高校周轉(zhuǎn)房管理的幾點(diǎn)思考[J]. 職業(yè)教育研究，2011（3）：131-132.

[2] 陳軍. 對(duì)高校周轉(zhuǎn)房建設(shè)和管理的思考[J]. 高校后勤研究，2008（5）：77-78.

[3] 李曉. 高校周轉(zhuǎn)房運(yùn)作一體化管理模式的治理分析[J]. 西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2011（9）：192-195.

[4] 金仁東. 新形勢(shì)下高校周轉(zhuǎn)房管理研究[J]. 高校后勤研究，2010（3）：81-84.

[5] 鄭人杰. 實(shí)用軟件工程[M]. 北京：清華大學(xué)出版社，2002.

[6] [美]Sartaj Sahni，Raj Kumar，杜大鵬，等. Java軟件開(kāi)發(fā)M]. 北京：中國(guó)水利水電出版社，2004.

[7] 陳虎. 數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)——SQL[M]. 北京：北方交通大學(xué)出版社，2002.

[8] 劉海龍. 建立高校數(shù)字化校園統(tǒng)一身份認(rèn)證平臺(tái)的構(gòu)想[J]. 光盤(pán)技術(shù)，2010（3）：31-32.

[9] 王瀏毅. 多媒體電子地圖用戶(hù)界面設(shè)計(jì)[J]. 測(cè)繪科學(xué)，2009（4）：222-224.