鄧旎 陳勁兒 葉文君

【摘要】本文從心理賬戶角度，研究家庭房地產(chǎn)投資傾向。通過調(diào)查武漢市三地區(qū)的家庭房地產(chǎn)投資情況，具體分析銀行貸款利率、房產(chǎn)稅以及股市行情對家庭房地產(chǎn)投資傾向的影響程度，并由此檢驗政策的有效性，為家庭房地產(chǎn)投資提出具有建設(shè)意義的政策建議。

【關(guān)鍵詞】心理賬戶 房地產(chǎn) 投資傾向

一、引言

我國的房地產(chǎn)市場自2008 年低谷期以來，又進入一輪瘋狂漲價的周期，盡管政府通過不同方式對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，但成效甚微。除了游資炒作，家庭投資房地產(chǎn)也是造成這一現(xiàn)象的重要因素。鑒于家庭在投資房地產(chǎn)過程中的有限理性行為，本文擬通過心理賬戶理論的角度來檢驗當(dāng)前政府頒布實施的一些政策對減少家庭投資房地產(chǎn)的效用，并分析我國房地產(chǎn)市場的居民投資需求本質(zhì)，同時在抑制房價上漲方面提出建議和對策，對我國房地產(chǎn)調(diào)控及其健康發(fā)展具有深遠意義。

二、心理賬戶

（一）基本介紹

心理賬戶指人們在心理無意識地把財富劃歸不同的賬戶來進行管理，這些心理賬戶有不同的記賬方式和心理運算法則。由于心理賬戶的存在，使人們在決策時常常偏離基本的理性原則。這種偏離理性人假設(shè)的行為，就可以用心理賬戶的概念進行解釋。

（二）中國人心理賬戶的內(nèi)隱結(jié)構(gòu)

中國人心理賬戶是3-4-2 分類結(jié)構(gòu)，心理賬戶系統(tǒng)由財富的來源、財富的支出以及財富的存儲方式三個維度構(gòu)成，并且每個維度均有相對穩(wěn)定的分類。具體地講，即收入賬戶有“工作相關(guān)的常規(guī)收入”、“非常規(guī)的額外收入”和“經(jīng)營收入”三個賬戶；開支賬戶有“生活必需開支”、“家庭建設(shè)與個人發(fā)展開支”、“情感維系開支”和“享樂休閑開支”四個賬戶；存儲賬戶有“安全型保障賬戶”和“風(fēng)險型存儲賬戶”兩個賬戶。

三、文獻綜述

（一）國外文獻研究

1980年，芝加哥大學(xué)著名行為金融和行為經(jīng)濟學(xué)家理查德·薩勒（Richard Thaler）首次提出“Psychic Accounting（心理賬戶）”概念，用于解釋個體在消費決策時為什么會受到“沉沒成本效應(yīng)（sunk cost effect）”的影響。許多學(xué)者開始將心理賬戶運用到消費、投資等領(lǐng)域，進行實證研究。比如2008年Hwan Ho Ha 等人在《consumers“mental accounting” in response to unexpected price savings at the point of sale》中提出：消費者更易花掉意料之外的節(jié)?。蝗藗兏鼉A向于用節(jié)省去購買打折產(chǎn)品。

（二）國內(nèi)文獻研究

21世紀初，我國學(xué)者開始關(guān)注心理賬戶這一領(lǐng)域并開始了相關(guān)研究。2004年，李愛梅教授率先系統(tǒng)探討了中國人的心理賬戶體系及其本質(zhì)特征，以及該體系對中國人非理性決策行為的影響。此后的學(xué)者們陸續(xù)從不同角度對心理賬戶的概念進行補充。比如年魏勇剛（2006）中著重從個體的認知機制方面對心理賬戶加以探討，包括離散性觀點和連續(xù)性觀點。李愛梅，凌文輇（2007）通過實證分析提出了中國人心理賬戶的3-4-2 分類結(jié)構(gòu)。

四、研究設(shè)計

（一）設(shè)計思路

根據(jù)中國人心理賬戶的內(nèi)隱結(jié)構(gòu)，本文把投資性購房家庭的心理賬戶系統(tǒng)分為財富的來源、財富的支出以及財富的存儲方式三個維度。

在財富來源方面，投資房地產(chǎn)的資金基本來自于已有存款和貸款。根據(jù)心理賬戶進一步可以將存款來源分為“工作相關(guān)的常規(guī)收入”、“非常規(guī)的額外收入”和“經(jīng)營收入”。在財富的支出方面，投資性購房屬于“家庭建設(shè)與發(fā)展開支”。當(dāng)前熱議的房產(chǎn)稅和首付的提高對投資房地產(chǎn)的資金有較大影響。在財富的存儲方面，中國家庭消費剩余的投資方式一般有三種：實業(yè)投資、購買金融資產(chǎn)和配置實物資產(chǎn)。

（二）問卷設(shè)計

首先，本文設(shè)計了調(diào)查對象的性別、年齡、收入等個人信息，以此篩選出合適的調(diào)查對象，由此獲得的數(shù)據(jù)更具有代表性。然后，基于以上對于心理賬戶的設(shè)計思路，選存貸款利率、房產(chǎn)稅、首付比以及股票行情等因素設(shè)計問題家庭房地產(chǎn)投資的影響。另外，在本次調(diào)查使用的問卷中，本文設(shè)計了收入來源，二套房用途等補充性問題進行深入了解。

五、數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析

本小組為了研究家庭房地產(chǎn)投資意愿以及心理賬戶在家庭房地產(chǎn)投資的影響，共發(fā)放了71份問卷調(diào)查，調(diào)查了武漢市武昌區(qū)，漢口區(qū)以及漢陽區(qū)三地區(qū)的居民小區(qū)，調(diào)查對象年齡在25-55歲的占84%，家庭月收入5000元以上的占81%，基本上是進行投資房地產(chǎn)的人群，是我們課題研究需要的調(diào)查對象。

（一）購房資金來源與心理賬戶

在購房的資金選擇方面，人們多用工資積蓄和貸款來買房，占了76%（見圖1），說明人們多用心理賬戶中財富來源方面的“工作相關(guān)的常規(guī)收入”來進行房地產(chǎn)投資。同時可以看出存貸款利率的變化對人們的購房意愿有一定影響，但即使存貸款利率上調(diào)，68%的人們也更傾向于用貸款買房，這說明央行通過提高貸款利率來壓制人們?nèi)找嫔仙馁彿繜崆榫哂芯窒扌裕胍M一步阻止購房泡沫的產(chǎn)生，還需要綜合考慮其他手段。

圖1 購房資金主要來源

（二）房地產(chǎn)稅對購房意愿的影響

買房需要繳納許多相關(guān)稅費，人們有許多都不了解。契稅，購房總價的3-5%（不同的省市自治區(qū)稅率不同），普通商品住宅減半，即1.5-2.5%等。如此多的項目，若不是真實買過或準備買房，一般都是不太了解的。此外，繳納房產(chǎn)稅對人們購房有一定影響，但與存貸利率上調(diào)對人們購房意愿的影響進行對比發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅產(chǎn)生的影響不如利率上調(diào)大。（見圖2）

圖2 利率上調(diào)與繳納房產(chǎn)稅影響對比

（三）首付比對家庭投資房地產(chǎn)的影響

首付的提高對人們買房有很大影響（見圖3）。首付比例的上調(diào)，一次性需要支付的金額增大，可能讓部分資金暫時不足的購房人喪失購房能力，從而放棄買房。

圖3 首付提高對人們購房意愿的影響

（四）其他投資對購房意愿的影響

股市等其他投資市場對房地產(chǎn)投資有較大影響。目前股市行情下，愿意將錢投入股市的人只占25%，而投入房地產(chǎn)的占56%；然而若股市進入牛市，情況倒轉(zhuǎn)了，有61%的人愿意進入股市投資，而選擇投資房地產(chǎn)的只占25%。

綜上，存貸款利率、首付比、房地產(chǎn)稅以及股市行情的變化都會影響人們的投資傾向，但具體哪個因素影響大以及如何影響，需要進一步建模分析。

六、政策性建議

進入2012年以來，在房地產(chǎn)市場被行政降溫和歐債危機的雙重影響之下，中國的房地產(chǎn)市場也面臨嚴峻的考驗，迫使政府不得不開始修改和完善調(diào)控政策，放緩一些激進的做法。總的來說，提出以下幾點建議：

（一）增加試點城市數(shù)量

2011年12月，在三亞召開的全國部分省市財產(chǎn)行為稅工作座談會上，國稅總局財產(chǎn)行為稅司司長陳杰就提出，2012年稅收政策改革工作重點之一是在湖北、湖南開展房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅合并的改革試點，對企業(yè)和單位按評估值征稅。種種跡象都顯示，適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍的趨勢已逐漸清晰。

（二）加強保障性住房建設(shè)

今年的保障性住房的建設(shè)數(shù)量從當(dāng)初確定的1000萬套減為700套。在2011年全年開工指標的落實工程中，部分地方出現(xiàn)以圈占施工圍擋、開挖基坑的方式注水保障房開工率的問題，住建部此后出臺了以“1/3完成基坑混凝土澆筑、1/3出正負零（地面）、1/3主體結(jié)構(gòu)封頂”的考核標準，根據(jù)住建部的統(tǒng)計，2011年能夠竣工投入使用的保障性住房約為300萬套左右。

（三）回歸貸款基準利率

全國多地首套房信貸利率悄然出現(xiàn)了變化。在北京、廣東、上海、湖北等地，原先高企的首套房貸利率開始回歸基準點，部分股份制銀行、外資銀行甚至再次推出了首套房的信貸優(yōu)惠政策。去年那種排隊等待銀行按揭的景象幾乎絕跡，房貸似乎真的松動了。

（四）提高普通商品房標準

北京、上海等多個城市對普通住房標準進行調(diào)整。調(diào)整后，普通住房范圍擴大，這意味著有更多居民能夠享受購買普通商品房的優(yōu)惠。此次下調(diào)后，上海市將普通住房門檻設(shè)定為：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)標準為330萬元/套以下，內(nèi)外環(huán)之間為200萬元/套以下，外環(huán)以外為160萬元/套以下，較2008年的標準分別提高85萬元、60萬元、62萬元。北京的新標準則繼續(xù)按照房屋區(qū)位設(shè)定，其中，標準最高的四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)達到38880元/m2，最低的六環(huán)外地區(qū)達到了17280元/m2。

七、結(jié)論

本文為研究心理賬戶對家庭房地產(chǎn)投資傾向的影響，進行了以下調(diào)查研究工作。首先，本文搜集相關(guān)歷史文獻，了解相關(guān)心理賬戶內(nèi)隱結(jié)構(gòu)理論，選取存貸款利率、首付比、房產(chǎn)稅、股市行情四個因素。然后，針對四個因素設(shè)計調(diào)查問卷并進行實地調(diào)研、訪談并取證。最后，進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，認為存貸款利率、首付比、房產(chǎn)稅、股市行情四個因素對家庭房地產(chǎn)投資傾向產(chǎn)生一定影響，由此得出相關(guān)政策性建議。

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作者簡介：鄧旎（1991-），女，漢族，武漢人，就讀于中南財經(jīng)政法大學(xué)，金融專業(yè)，研究方向：CFA。

（責(zé)任編輯：唐榮波）