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        商住房六大軟肋 想說愛你不容易

        2012-04-29 00:44:03王奇
        投資與理財 2012年6期
        關鍵詞:普通住宅軟肋稅費

        王奇

        楊州最近比較糾結,工作三年的他在女友的催促下,準備在今年結婚,可是北京的限購政策仍然沒有任何松動,不夠五年的納稅要求,成了他買房的最大障礙。

        周末,他向已經工作多年的師兄訴說這個煩惱,在房地產行業(yè)工作的師兄建議他看看商住房,說它不限購,價錢也比較便宜。

        隨后,楊州看了北京的一些商住房樓盤,確實可以解決燃眉之急,但商住房一些不可避免的硬傷是他最大的顧慮。

        楊州顧慮什么呢?記者走訪了北京正在銷售的一些商住房樓盤,發(fā)現(xiàn)在嚴厲的限購政策下,憑借著小戶型、低總價、不限購以及購置靈活等特點,商住型產品在2011年京城整體趨冷的樓市中,就已經火了一把。進入2012年以來,商住項目仍然熱度不減。

        但是相對于普通商品房,商住房還是有一些不可忽視的軟肋,這也正是楊州猶豫的最根本原因。就以目前北京銷售最好的商住房項目中弘·北京像素為例,來說說這些軟肋。

        軟肋一:貸款首付高還貸時間短

        購買商住房,銀行雖然有可能按普通住房貸款來辦理,但多數(shù)情況下往往會按照購買商業(yè)樓,即首付最少4成、最長10年還清的情況來辦理,而且也不能享受住房貸款在利率方面的優(yōu)惠。

        對于普通住房,目前銀行一般都會允許貸款人辦理首付最少3成、最多貸款7成、最長30年還清的個人住房貸款,而目前購買首套住房的貸款利率也回歸到了基準利率水平。

        而像中弘·北京像素這樣的北京商住樓,首付是50%,最長10年還清,利率為基準利率的1.1倍。

        軟肋二:生活成本高

        因為商住房土地性質是商業(yè)或者工業(yè),一般都按商業(yè)用水、商業(yè)用電標準收費,不通燃氣。北京目前民用水是3.9元一噸,商業(yè)用水卻是7元多一噸。

        商住房所用土地,由于可能是“住宅”和“商業(yè)”綜合立項,所以,有的可能按普通生活用電、用水的性質收費,有的也可能給通天然氣。

        以中弘·北京像素為例,住戶可以按民用水、電的標準收費,但有些戶型沒有通天然氣。

        軟肋三:居住環(huán)境差

        商住房一般居住密度大,每層樓住10-30戶的情況都出現(xiàn)過,俗稱立體大雜院,幾乎沒有南北通透的房子,居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過高,坐電梯等候時間過長,人多且背景復雜,所以環(huán)境一般不好。商住房一般都具有辦公功能,有些會用來辦公,更增加了人員的復雜程度,安靜程度更不理想。

        而普通住宅層一般為2-5戶,居住環(huán)境相對比較舒適,大多為南北通透,小區(qū)人均公共資源也豐富。

        以中弘·北京像素為例,現(xiàn)在在售樓盤為每層33戶,以小戶型居多,其中就有一些是為辦公而買的。

        軟肋四:使用年限短

        商住房一般使用年限是40年到50年,產權到期后,需要向國家繳納土地出讓金。具體怎么續(xù)期,目前還沒有具體的法律規(guī)定。而普通住宅是70年產權。

        以中弘·北京像素為例,產權為50年,目前在售房源只剩下42年的使用期。產權到期后怎么辦,銷售人員也說不清楚。

        軟肋五:不能落戶口

        商住房因為是商業(yè)立項,大多不能落戶口,而純住宅可以落戶口。

        如果沒有北京戶口,這方面可以忽略。

        軟肋六:稅費貴許多

        如果你是第一次買房,購買的是5年以上90平方米以下的普通二手房,需繳納契稅1.5%、個稅1%,總稅費是總房款的2.5%。如果房齡不到5年,則需繳納5.6%的營業(yè)稅。

        而購買二手商住房,契稅由1.5%增加到了3%,營業(yè)稅由差額征收改為全額征收,所需繳納的總稅費達到了總房款的9.6%。

        以購房總價為100萬元為例,商住房要比普通住宅多繳納近8萬元的稅費,購房總成本大大增加。

        三級市場的租金也基本相當,但商住房的使用年限只有40年或50年,回報周期短,意味著回報率大幅降低。

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