王奇
楊州最近比較糾結(jié),工作三年的他在女友的催促下,準(zhǔn)備在今年結(jié)婚,可是北京的限購(gòu)政策仍然沒有任何松動(dòng),不夠五年的納稅要求,成了他買房的最大障礙。
周末,他向已經(jīng)工作多年的師兄訴說這個(gè)煩惱,在房地產(chǎn)行業(yè)工作的師兄建議他看看商住房,說它不限購(gòu),價(jià)錢也比較便宜。
隨后,楊州看了北京的一些商住房樓盤,確實(shí)可以解決燃眉之急,但商住房一些不可避免的硬傷是他最大的顧慮。
楊州顧慮什么呢?記者走訪了北京正在銷售的一些商住房樓盤,發(fā)現(xiàn)在嚴(yán)厲的限購(gòu)政策下,憑借著小戶型、低總價(jià)、不限購(gòu)以及購(gòu)置靈活等特點(diǎn),商住型產(chǎn)品在2011年京城整體趨冷的樓市中,就已經(jīng)火了一把。進(jìn)入2012年以來,商住項(xiàng)目仍然熱度不減。
但是相對(duì)于普通商品房,商住房還是有一些不可忽視的軟肋,這也正是楊州猶豫的最根本原因。就以目前北京銷售最好的商住房項(xiàng)目中弘·北京像素為例,來說說這些軟肋。
軟肋一:貸款首付高還貸時(shí)間短
購(gòu)買商住房,銀行雖然有可能按普通住房貸款來辦理,但多數(shù)情況下往往會(huì)按照購(gòu)買商業(yè)樓,即首付最少4成、最長(zhǎng)10年還清的情況來辦理,而且也不能享受住房貸款在利率方面的優(yōu)惠。
對(duì)于普通住房,目前銀行一般都會(huì)允許貸款人辦理首付最少3成、最多貸款7成、最長(zhǎng)30年還清的個(gè)人住房貸款,而目前購(gòu)買首套住房的貸款利率也回歸到了基準(zhǔn)利率水平。
而像中弘·北京像素這樣的北京商住樓,首付是50%,最長(zhǎng)10年還清,利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。
軟肋二:生活成本高
因?yàn)樯套》客恋匦再|(zhì)是商業(yè)或者工業(yè),一般都按商業(yè)用水、商業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),不通燃?xì)狻1本┠壳懊裼盟?.9元一噸,商業(yè)用水卻是7元多一噸。
商住房所用土地,由于可能是“住宅”和“商業(yè)”綜合立項(xiàng),所以,有的可能按普通生活用電、用水的性質(zhì)收費(fèi),有的也可能給通天然氣。
以中弘·北京像素為例,住戶可以按民用水、電的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),但有些戶型沒有通天然氣。
軟肋三:居住環(huán)境差
商住房一般居住密度大,每層樓住10-30戶的情況都出現(xiàn)過,俗稱立體大雜院,幾乎沒有南北通透的房子,居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過高,坐電梯等候時(shí)間過長(zhǎng),人多且背景復(fù)雜,所以環(huán)境一般不好。商住房一般都具有辦公功能,有些會(huì)用來辦公,更增加了人員的復(fù)雜程度,安靜程度更不理想。
而普通住宅層一般為2-5戶,居住環(huán)境相對(duì)比較舒適,大多為南北通透,小區(qū)人均公共資源也豐富。
以中弘·北京像素為例,現(xiàn)在在售樓盤為每層33戶,以小戶型居多,其中就有一些是為辦公而買的。
軟肋四:使用年限短
商住房一般使用年限是40年到50年,產(chǎn)權(quán)到期后,需要向國(guó)家繳納土地出讓金。具體怎么續(xù)期,目前還沒有具體的法律規(guī)定。而普通住宅是70年產(chǎn)權(quán)。
以中弘·北京像素為例,產(chǎn)權(quán)為50年,目前在售房源只剩下42年的使用期。產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦,銷售人員也說不清楚。
軟肋五:不能落戶口
商住房因?yàn)槭巧虡I(yè)立項(xiàng),大多不能落戶口,而純住宅可以落戶口。
如果沒有北京戶口,這方面可以忽略。
軟肋六:稅費(fèi)貴許多
如果你是第一次買房,購(gòu)買的是5年以上90平方米以下的普通二手房,需繳納契稅1.5%、個(gè)稅1%,總稅費(fèi)是總房款的2.5%。如果房齡不到5年,則需繳納5.6%的營(yíng)業(yè)稅。
而購(gòu)買二手商住房,契稅由1.5%增加到了3%,營(yíng)業(yè)稅由差額征收改為全額征收,所需繳納的總稅費(fèi)達(dá)到了總房款的9.6%。
以購(gòu)房總價(jià)為100萬元為例,商住房要比普通住宅多繳納近8萬元的稅費(fèi),購(gòu)房總成本大大增加。
三級(jí)市場(chǎng)的租金也基本相當(dāng),但商住房的使用年限只有40年或50年,回報(bào)周期短,意味著回報(bào)率大幅降低。