王奇

楊州最近比較糾結(jié)，工作三年的他在女友的催促下，準(zhǔn)備在今年結(jié)婚，可是北京的限購政策仍然沒有任何松動，不夠五年的納稅要求，成了他買房的最大障礙。

周末，他向已經(jīng)工作多年的師兄訴說這個煩惱，在房地產(chǎn)行業(yè)工作的師兄建議他看看商住房，說它不限購，價錢也比較便宜。

隨后，楊州看了北京的一些商住房樓盤，確實(shí)可以解決燃眉之急，但商住房一些不可避免的硬傷是他最大的顧慮。

楊州顧慮什么呢？記者走訪了北京正在銷售的一些商住房樓盤，發(fā)現(xiàn)在嚴(yán)厲的限購政策下，憑借著小戶型、低總價、不限購以及購置靈活等特點(diǎn)，商住型產(chǎn)品在2011年京城整體趨冷的樓市中，就已經(jīng)火了一把。進(jìn)入2012年以來，商住項目仍然熱度不減。

但是相對于普通商品房，商住房還是有一些不可忽視的軟肋，這也正是楊州猶豫的最根本原因。就以目前北京銷售最好的商住房項目中弘·北京像素為例，來說說這些軟肋。

軟肋一：貸款首付高還貸時間短

購買商住房，銀行雖然有可能按普通住房貸款來辦理，但多數(shù)情況下往往會按照購買商業(yè)樓，即首付最少4成、最長10年還清的情況來辦理，而且也不能享受住房貸款在利率方面的優(yōu)惠。

對于普通住房，目前銀行一般都會允許貸款人辦理首付最少3成、最多貸款7成、最長30年還清的個人住房貸款，而目前購買首套住房的貸款利率也回歸到了基準(zhǔn)利率水平。

而像中弘·北京像素這樣的北京商住樓，首付是50%，最長10年還清，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

軟肋二：生活成本高

因為商住房土地性質(zhì)是商業(yè)或者工業(yè)，一般都按商業(yè)用水、商業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，不通燃?xì)?。北京目前民用水?.9元一噸，商業(yè)用水卻是7元多一噸。

商住房所用土地，由于可能是“住宅”和“商業(yè)”綜合立項，所以，有的可能按普通生活用電、用水的性質(zhì)收費(fèi)，有的也可能給通天然氣。

以中弘·北京像素為例，住戶可以按民用水、電的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，但有些戶型沒有通天然氣。

軟肋三：居住環(huán)境差

商住房一般居住密度大，每層樓住10-30戶的情況都出現(xiàn)過，俗稱立體大雜院，幾乎沒有南北通透的房子，居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過高，坐電梯等候時間過長，人多且背景復(fù)雜，所以環(huán)境一般不好。商住房一般都具有辦公功能，有些會用來辦公，更增加了人員的復(fù)雜程度，安靜程度更不理想。

而普通住宅層一般為2-5戶，居住環(huán)境相對比較舒適，大多為南北通透，小區(qū)人均公共資源也豐富。

以中弘·北京像素為例，現(xiàn)在在售樓盤為每層33戶，以小戶型居多，其中就有一些是為辦公而買的。

軟肋四：使用年限短

商住房一般使用年限是40年到50年，產(chǎn)權(quán)到期后，需要向國家繳納土地出讓金。具體怎么續(xù)期，目前還沒有具體的法律規(guī)定。而普通住宅是70年產(chǎn)權(quán)。

以中弘·北京像素為例，產(chǎn)權(quán)為50年，目前在售房源只剩下42年的使用期。產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦，銷售人員也說不清楚。

軟肋五：不能落戶口

商住房因為是商業(yè)立項，大多不能落戶口，而純住宅可以落戶口。

如果沒有北京戶口，這方面可以忽略。

軟肋六：稅費(fèi)貴許多

如果你是第一次買房，購買的是5年以上90平方米以下的普通二手房，需繳納契稅1.5%、個稅1%，總稅費(fèi)是總房款的2.5%。如果房齡不到5年，則需繳納5.6%的營業(yè)稅。

而購買二手商住房，契稅由1.5%增加到了3%，營業(yè)稅由差額征收改為全額征收，所需繳納的總稅費(fèi)達(dá)到了總房款的9.6%。

以購房總價為100萬元為例，商住房要比普通住宅多繳納近8萬元的稅費(fèi)，購房總成本大大增加。

三級市場的租金也基本相當(dāng)，但商住房的使用年限只有40年或50年，回報周期短，意味著回報率大幅降低。