廖紅梅

摘 要：雖然保障房建設(shè)得到了各地政府的大力支持，而在具體的論證、建設(shè)過程中還是存在著諸多問題。其中，以建設(shè)中所出現(xiàn)的問題最為突出。如，保障房建設(shè)前的規(guī)劃布局存在不足；建設(shè)中的工程質(zhì)量存在不足；建設(shè)后的分配機(jī)制存在不足。為此，應(yīng)在滿足區(qū)域植根性、全過程監(jiān)管，以及惠及大眾的要求下開展房地產(chǎn)管理。

關(guān)鍵詞：保障房；房地產(chǎn)管理；問題

保障性住房是指，政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。由此可見，對(duì)于保障房的建設(shè)不僅是目前房地產(chǎn)開發(fā)商的重要領(lǐng)域，更是涉及廣大民眾福利的民生工程。

伴隨著國(guó)家對(duì)商品房市場(chǎng)進(jìn)行的宏觀調(diào)控，各主要大中城市的商品房?jī)r(jià)格，已出現(xiàn)向下微調(diào)的態(tài)勢(shì)。然而，盡管這一態(tài)勢(shì)呈現(xiàn)出可喜的一面，但仍使許多對(duì)住房存在剛性需求的家庭望而卻步。在此背景下，保障房的建設(shè)便成為他們的唯一希望。根據(jù)筆者對(duì)目前我國(guó)保障房建設(shè)的現(xiàn)狀所進(jìn)行的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)：雖然保障房建設(shè)得到了各地政府的大力支持，而在具體的論證、建設(shè)過程中還是存在著諸多問題。其中，以建設(shè)中所出現(xiàn)的問題最為突出。

由此，筆者結(jié)合自身的工作實(shí)際，就保障房建設(shè)中房地產(chǎn)管理應(yīng)注意的問題展開討論。為了細(xì)化問題，本文以“政策性租賃住房”為考察對(duì)象。

一、目前保障房建設(shè)面臨的問題

保障房建設(shè)所面臨的問題，仍需植根于各地的實(shí)際區(qū)情之中。本文將就幾個(gè)普遍存在的問題展開闡述。具體如下所述：

（一）保障房建設(shè)前的規(guī)劃布局存在不足

以“政策性租賃住房”來說，由于其本身存在著公益性的特征。因此，各地政府在開展建設(shè)規(guī)劃布局時(shí)，往往缺乏充分論證。從而，在保障房修建好以后，受到配套設(shè)施缺乏、區(qū)位偏僻等因素制約，降低了保障房的居住效果。

對(duì)于以上問題的出現(xiàn)，可以從兩個(gè)方面進(jìn)行解讀：

1．保障房建設(shè)還處于探索階段。保障房建設(shè)對(duì)于我國(guó)各級(jí)政府而言，還屬于新鮮事物。作為一項(xiàng)大型民生工程，保障房建設(shè)不僅是有助于維護(hù)本地正常的社會(huì)秩序，還是當(dāng)?shù)卣ぷ骺?jī)效評(píng)價(jià)的重要指標(biāo)。從這兩個(gè)方面來說，保障房建設(shè)在政策面得到了政府的支持。然而，現(xiàn)階段對(duì)于保障房建設(shè)的內(nèi)在要求，功能導(dǎo)向等關(guān)鍵概念還未充分界定。因此，便出現(xiàn)了以上不足。

2．保障房建設(shè)仍受商品房影響。承擔(dān)保障房建設(shè)的主要力量，還是房地產(chǎn)開發(fā)商。諸多地方政府采取低價(jià)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，換取開發(fā)商修建保障房的承諾。這樣一來，作為具有公益性質(zhì)的保障房建設(shè)，必然“理性”讓位于利潤(rùn)頗高的商品房建設(shè)。這樣一來，以上問題的出現(xiàn)便不難理解了。

（二）保障房建設(shè)中的工程質(zhì)量存在不足

目前，保障房建設(shè)中的工程質(zhì)量存在不足，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。筆者將工程質(zhì)量區(qū)分為兩個(gè)方面：（1）房屋在用料環(huán)節(jié)的建設(shè)質(zhì)量；（2）房屋在戶型、朝向環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)質(zhì)量。其中，前者無論是在保障房建設(shè)領(lǐng)域，還是在商品房建設(shè)領(lǐng)域多有出現(xiàn)。不難理解，作為公益性質(zhì)的保障房修建，仍須占用開發(fā)商的建設(shè)資金。在現(xiàn)階段宏觀金融環(huán)境趨緊的態(tài)勢(shì)下，必然使得開發(fā)商具有“機(jī)會(huì)主義動(dòng)機(jī)”。關(guān)于后者，在缺少政府監(jiān)督以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的背景下，對(duì)于房屋戶型和朝向的設(shè)計(jì)，難免會(huì)出現(xiàn)粗糙的現(xiàn)象。前不久焦點(diǎn)訪談就報(bào)道了這樣一件事情，由于保障房的朝向不好，修好后仍鮮有民眾入住。這樣一來，就極大的浪費(fèi)了社會(huì)資源。

（三）保障房建設(shè)后的分配機(jī)制存在不足

伴隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，諸多農(nóng)村務(wù)工人員進(jìn)入城市工作。并且，目前第二代農(nóng)民工已逐漸成為打工群體的主體。在此背景下，保障房建設(shè)后的分配機(jī)制便出現(xiàn)了問題。從公平的角度來看，只要是對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)做出貢獻(xiàn)的勞動(dòng)者，都應(yīng)享受到政策性保障房的福利。結(jié)果，事實(shí)卻與之背離。這一事實(shí)，又違背了國(guó)家保障房建設(shè)的初衷。

二、對(duì)于保障房建設(shè)管理的內(nèi)在要求

對(duì)于保障房建設(shè)而言的房地產(chǎn)管理，體現(xiàn)了政府主管部門運(yùn)用公權(quán)力，對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體的引導(dǎo)與監(jiān)管?；谝陨纤赋龅娜齻€(gè)問題，對(duì)其管理的內(nèi)在要求可以從下幾個(gè)方面入手。

（一）區(qū)域植根性要求

區(qū)域植根性要求是指，各地政府主管部門應(yīng)根據(jù)各自區(qū)域的特點(diǎn)，來進(jìn)行房地產(chǎn)管理。各自的特點(diǎn)包括：本地的人口數(shù)量、家庭結(jié)構(gòu)、城市整體規(guī)劃、平均工資水平等。惟有這樣，才能有效滿足政策性保障房的社會(huì)功能。

（二）全過程監(jiān)管要求

相對(duì)于商品房的修建不同，保障房建設(shè)由于存在外部性特征，因此，開發(fā)商在修建過程中缺少足夠的激勵(lì)。為了規(guī)避以上問題的出現(xiàn)，政府主管部門應(yīng)全過程開展監(jiān)管。包括：選址規(guī)劃、房屋戶型設(shè)計(jì)，以及整體的施工過程。

（三）惠及大眾的要求

惠及大眾的要求，實(shí)則是指房地產(chǎn)管理中的“分配機(jī)制”。從目前各城市的政策反饋可知，諸多城市的政策性保障房還未惠及到本地的外來務(wù)工人員。與此同時(shí)，甚至本地一些有車一族還能同等享受保障房福利。改變這一現(xiàn)狀，可以借鑒重慶市的經(jīng)驗(yàn)，即同時(shí)向外來務(wù)工人員開放進(jìn)入門檻；并且，整個(gè)申請(qǐng)、選號(hào)過程要公開、公平、公正。

三、房地產(chǎn)管理須注意的問題

結(jié)合以上兩大部分的論述，這里便針對(duì)房地產(chǎn)管理須注意的問題展開討論。具體，如下所述：

（一）應(yīng)注意建設(shè)前的統(tǒng)籌規(guī)劃

不難理解，保障性住房的建設(shè)仍然歸屬于城市整體建設(shè)的規(guī)劃之中。城市整體建設(shè)規(guī)劃包括：各功能區(qū)的布局、人口的有序分布、生產(chǎn)力的科學(xué)設(shè)置等。因此，保障房在建設(shè)前應(yīng)首先滿足這一大前提。同時(shí)，保障性住房具有較強(qiáng)的正外部性（社會(huì)公益性），這就需要將方便、適宜等要素引入保障房的布局規(guī)劃中。具體而言，便是盡量做到周邊配套設(shè)施的齊備，以及區(qū)位的相對(duì)優(yōu)越。畢竟，入住保障性住房家庭戶的收入，處于工薪階層的中下水平。從而，政府不應(yīng)在區(qū)位設(shè)置上增加他們的交通出行成本。

（二）應(yīng)注意建設(shè)中的科學(xué)合理

關(guān)于保障房的具體建設(shè)過程，已超出了本文的主題。這里，筆者只是強(qiáng)調(diào)應(yīng)注意建設(shè)中的科學(xué)合理性。具體而言，在房屋室內(nèi)面積的決定、戶型設(shè)計(jì)、朝向等方面，應(yīng)與本地實(shí)際需求相契合。從現(xiàn)階段所呈現(xiàn)出的問題不難看出，諸多入住保障性住房的人口“體弱多病”。因此，在戶型設(shè)計(jì)的實(shí)用性上，以及朝向的合理性上應(yīng)下工夫。對(duì)于建筑質(zhì)量，則須在竣工驗(yàn)收時(shí)嚴(yán)格把關(guān)。

（三）應(yīng)注意建設(shè)后的公平公正

保障房建設(shè)后的分配階段，應(yīng)做到公平、公正。這不僅是保障房建設(shè)的初衷使然，也是切實(shí)踐行社會(huì)主義核心價(jià)值觀的內(nèi)在要求。若要做到以上兩點(diǎn)，便須通過一系列的制度安排來實(shí)現(xiàn)。包括保障房入住條件、入住人群范圍，以及日后的退出辦法等。從目前的情況來看，關(guān)于對(duì)申請(qǐng)入住的審核環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)紕漏，從而導(dǎo)致配置失效。因此，各地政府應(yīng)增強(qiáng)對(duì)申請(qǐng)人員身份的真實(shí)性，進(jìn)行核查的力度。

綜上所述，以上便構(gòu)成了目前房地產(chǎn)管理須注意的主要問題。當(dāng)然，現(xiàn)階段的問題還十分復(fù)雜，筆者僅就此文作為拋磚引玉之用。

四、小結(jié)

盡管保障房建設(shè)得到了各地政府的大力支持，而在具體的論證、建設(shè)過程中還是存在著諸多問題。其中，以建設(shè)中所出現(xiàn)的問題最為突出。如，保障房建設(shè)前的規(guī)劃布局存在不足；建設(shè)中的工程質(zhì)量存在不足；建設(shè)后的分配機(jī)制存在不足。為此，應(yīng)在滿足區(qū)域植根性、全過程監(jiān)管，以及惠及大眾的要求下開展房地產(chǎn)管理。具體而言，應(yīng)注意建設(shè)前的統(tǒng)籌規(guī)劃；應(yīng)注意建設(shè)中的科學(xué)合理；應(yīng)注意建設(shè)后的公平公正。

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