邱建洲

摘 要：針對(duì)保障房領(lǐng)域的管理，則是目前最被民眾所關(guān)注的。不難理解，包括保障房的建設(shè)和配置都與廣大民眾的生活緊密聯(lián)系著；同時(shí)，受理民眾的住房申請(qǐng)與審批，則關(guān)系到當(dāng)?shù)孛裆鷨?wèn)題的解決與否。目前面臨房地產(chǎn)管理中的逆向選擇；房地產(chǎn)管理中的道德風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)管理中的退出障礙。因此，須在一個(gè)目標(biāo)體系下來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)管理的模式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；管理；模式構(gòu)建

作為政務(wù)部門的市政公用事業(yè)管理服務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱：中心），承擔(dān)著諸多較為煩瑣的工作。其中，針對(duì)保障房領(lǐng)域的管理，則是目前最被民眾所關(guān)注的。不難理解，包括保障房的建設(shè)和配置都與廣大民眾的生活緊密聯(lián)系著；同時(shí)，受理民眾的住房申請(qǐng)與審批，則關(guān)系到當(dāng)?shù)孛裆鷨?wèn)題的解決與否。然而，在目前保障房管理還處于摸索階段的中國(guó)，必然會(huì)使服務(wù)中心的工作隨時(shí)面臨挑戰(zhàn)。正因如此，筆者嘗試根據(jù)自身工作實(shí)踐，就房地產(chǎn)管理模式的構(gòu)建展開(kāi)探討。

目前，中心所面對(duì)的保障房由三類構(gòu)成：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，以及政策性租賃住房。其中，針對(duì)以上社會(huì)資源的有效分配，則是其所面臨挑戰(zhàn)的主要方面。從目前所反饋的信息可知：許多城市保障房主管部門，在信息不對(duì)稱的約束條件下，對(duì)于申請(qǐng)住房者往往進(jìn)行了逆向選擇。這不僅導(dǎo)致了社會(huì)資源的浪費(fèi)，還造成了極壞的社會(huì)影響。

因此，完善中心對(duì)房地產(chǎn)管理的模式，是現(xiàn)階段需要解決的課題。

一、目前房地產(chǎn)管理中存在的挑戰(zhàn)

與通常的房地產(chǎn)不同，中心所管理的房地產(chǎn)具有社會(huì)公益性質(zhì)。正是因?yàn)榫哂羞@樣的特征，才使得無(wú)法通過(guò)價(jià)格杠桿去協(xié)調(diào)供需矛盾。與此同時(shí)，城市申請(qǐng)住房的人員，其復(fù)雜的社會(huì)背景使得中心難以實(shí)施有效的識(shí)別。從而，就促使諸多問(wèn)題產(chǎn)生。

（一）房地產(chǎn)管理中的逆向選擇

“逆向選擇”是信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中的概念，是指由于“選擇方”相對(duì)于“被選擇方”處于信息弱勢(shì)，由此激勵(lì)“被選擇方”產(chǎn)生機(jī)會(huì)主義行為，而導(dǎo)致“選擇方”作出錯(cuò)誤的選擇行為。引入這一概念，來(lái)理解中心房地產(chǎn)管理中對(duì)申請(qǐng)人員的篩選是適當(dāng)?shù)?。正是由于申?qǐng)人員與中心服務(wù)人員之間，申請(qǐng)人對(duì)自身的信息擁有明顯的強(qiáng)勢(shì)。從而，中心可能做出逆向選擇，而這一后果直接導(dǎo)致社會(huì)資源的浪費(fèi)。受到中心信息獲取的制約，其對(duì)于申請(qǐng)人的常規(guī)信息具有較好的識(shí)別能力。然而，申請(qǐng)人諸多信息還需要通過(guò)他所處的社區(qū)或是單位出示，這樣一來(lái)就可能發(fā)生，因信息傳遞渠道過(guò)多所形成的信息失真現(xiàn)象。由此，逆向選擇必然發(fā)生。

（二）房地產(chǎn)管理中的道德風(fēng)險(xiǎn)

“道德風(fēng)險(xiǎn)”是信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的另一個(gè)概念，是指由于逆向選擇使得“被選擇方”之后實(shí)施了損害“選擇方”的行為。將這一概念具體化后可知：某些不合格的申請(qǐng)人被錯(cuò)誤選擇后，其不僅不在掩蓋自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且還在居住小區(qū)造成了惡劣的社會(huì)影響。這一社會(huì)負(fù)面影響，直接導(dǎo)致中心對(duì)民眾的公信力大打折扣。有關(guān)這一點(diǎn)的案例十分豐富，前不久焦點(diǎn)訪談報(bào)道過(guò)這樣的事情，記者來(lái)到某一廉租房小區(qū)采訪，發(fā)現(xiàn)不大的小區(qū)里面停著許多高檔轎車，通過(guò)打聽(tīng)才知道是里面住戶的。

（三）房地產(chǎn)管理中的退出障礙

保障房資源是稀缺的，許多地方的政府采取土地使用權(quán)低價(jià)轉(zhuǎn)讓，激勵(lì)開(kāi)發(fā)商修建保障房，或者是在房地產(chǎn)市場(chǎng)引入強(qiáng)制性條文。不難看出，地方政府在保障房建設(shè)中是付出代價(jià)的。然而，由于缺少必要的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，諸多家庭戶的平均收入水平已經(jīng)高于居住保障房所規(guī)定的上限，卻沒(méi)有及時(shí)退出這一福利保障范圍。這樣一來(lái)，就使得保障房資源未能實(shí)現(xiàn)充分、有效的配置。因此，這也就成為了中心服務(wù)工作所面臨的挑戰(zhàn)之一。

二、房地產(chǎn)管理的目標(biāo)導(dǎo)向

圍繞著以上三個(gè)方面的挑戰(zhàn)，這里須界定中心對(duì)房地產(chǎn)管理的目標(biāo)導(dǎo)向。具體而言，其由以下四種目標(biāo)組成。

（一）委托代理的目標(biāo)

委托代理目標(biāo)根源于中心的行政隸屬關(guān)系。作為科層結(jié)構(gòu)下的政府組織，委托代理關(guān)系具有相互轉(zhuǎn)換的特征。即，地方政府作為上級(jí)政府的代理方，開(kāi)展保障房建設(shè)管理；而中心作為地方政府的代理方，具體實(shí)施保障房的管理。因此，在委托代理鏈條中，中心實(shí)際在于執(zhí)行上級(jí)的政策指示。在此基礎(chǔ)上，其委托代理目標(biāo)則在于：依法、依規(guī)切實(shí)完成保障房的管理任務(wù)，根據(jù)政策指示規(guī)避逆向選擇的發(fā)生。

（二）監(jiān)督管理的目標(biāo)

中心在監(jiān)督管理環(huán)節(jié)扮演著重要的角色，包括：包括對(duì)保障房建設(shè)中的監(jiān)管；對(duì)保障房配置、使用的監(jiān)管；對(duì)保障房退出機(jī)制的實(shí)施。以上構(gòu)成了監(jiān)督管理的主要內(nèi)容，針對(duì)目標(biāo)而言則在于：切實(shí)履行監(jiān)管的職責(zé)，并對(duì)上級(jí)主管部門負(fù)責(zé)；并且，在監(jiān)管中出現(xiàn)異常狀況須及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。

（三）信息發(fā)布的目標(biāo)

信息發(fā)布對(duì)于中心來(lái)說(shuō)是十分重要的事情，畢竟作為申請(qǐng)人屬于社會(huì)弱勢(shì)群體，惟有根據(jù)公開(kāi)的信息平臺(tái)才能做出抉擇。這樣一來(lái)，中心的信息發(fā)布目標(biāo)包括：（1）及時(shí)發(fā)布保障房相關(guān)信息；（2）實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)、審批全過(guò)程的信息透明化；（3）對(duì)于上級(jí)部門的增補(bǔ)信息給予及時(shí)公布。

（四）規(guī)范懲戒的目標(biāo)

“規(guī)范”目標(biāo)體現(xiàn)為，中心遵循現(xiàn)有法規(guī)、政策在工作中實(shí)現(xiàn)自律；“懲戒”目標(biāo)體現(xiàn)為，中心須嚴(yán)肅處理諸多申請(qǐng)人的違規(guī)事件，并切實(shí)規(guī)勸不符合居住的家庭戶推出保障房福利范圍。

由此不難看出，中心對(duì)房地產(chǎn)的管理目標(biāo)體現(xiàn)為目標(biāo)體系。正是在這一目標(biāo)體系下，才能科學(xué)、合理的完成對(duì)房地產(chǎn)管理模式的構(gòu)建。

三、房地產(chǎn)管理的模式構(gòu)建

結(jié)合以上兩大部分的論述，對(duì)于房地產(chǎn)管理模式的構(gòu)建可以從以下3個(gè)方面著手。

（一）完善準(zhǔn)入監(jiān)管模式

完善準(zhǔn)入監(jiān)管模式包括：對(duì)申請(qǐng)人常規(guī)信息的識(shí)別；對(duì)申請(qǐng)人其他信息真實(shí)性的確認(rèn)；對(duì)申請(qǐng)人資格的確定。當(dāng)然，關(guān)于最后的入住存在不確定性（搖號(hào)）。其中，對(duì)于常規(guī)信息的識(shí)別，則要求中心工作人員具有良好的職業(yè)操守和崗位意識(shí)，這一監(jiān)管模式目前不存在問(wèn)題；對(duì)于其他信息真實(shí)性的確認(rèn)，則需要建立一定的約束模式來(lái)滿足，即通過(guò)引入連帶責(zé)任的管理模式，來(lái)約束第三方在證實(shí)中的機(jī)會(huì)主義動(dòng)機(jī)；對(duì)于申請(qǐng)人資格的確定有具體的標(biāo)準(zhǔn)做參照，其模式可以維持現(xiàn)有狀態(tài)。

（二）完善使用監(jiān)管模式

當(dāng)申請(qǐng)人通過(guò)搖號(hào)入住之后，仍須開(kāi)展監(jiān)管。其目的在于，防止家庭戶對(duì)房屋的破壞，以及在過(guò)程中糾正由于逆向選擇而造成的失誤。受到中心工作人員數(shù)量的限制和保障房區(qū)位的制約，僅靠自身力量完成這一監(jiān)管模式顯然不現(xiàn)實(shí)。因此，可以尋求社區(qū)管委會(huì)和小區(qū)物業(yè)部門的協(xié)助。特別是物業(yè)管理部門，可以及時(shí)制止家庭戶對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的破壞行為，而且還能通過(guò)觀察向中心匯報(bào)有高收入表現(xiàn)的家庭戶。

（三）完善退出監(jiān)管模式

居住保障房的家庭戶，其平均收入水平是動(dòng)態(tài)變化的。如，家庭成員工作崗位的調(diào)整，或是子女已經(jīng)就業(yè)等，都將從整體上提升家庭的收入程度。這也就意味著，該類型家庭戶需要退出保障房福利范圍了。為此，中心應(yīng)按年度調(diào)查家庭戶的人員結(jié)構(gòu)，以及收入水平情況。由于諸多信息屬于家庭戶的隱私，受到法律的保護(hù)。因此，中心上級(jí)主管部門還應(yīng)得到當(dāng)?shù)貏趧?dòng)保障部門的協(xié)助，這樣才能實(shí)現(xiàn)退出監(jiān)管模式的完善。

綜上所述，以上便是筆者在現(xiàn)有管理模式基礎(chǔ)上，所進(jìn)行的探討。

四、小結(jié)

針對(duì)保障房領(lǐng)域的管理，則是目前最被民眾所關(guān)注的。不難理解，包括保障房的建設(shè)和配置都與廣大民眾的生活緊密聯(lián)系著；同時(shí)，受理民眾的住房申請(qǐng)與審批，則關(guān)系到當(dāng)?shù)孛裆鷨?wèn)題的解決與否。目前面臨房地產(chǎn)管理中的逆向選擇；房地產(chǎn)管理中的道德風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)管理中的退出障礙。因此，須在一個(gè)目標(biāo)體系下來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)管理的模式。

參考文獻(xiàn)

[1]胡堉慧.將先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)引入保障房管理[N].廣東建設(shè)報(bào),2009年9月.

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