陳 瑤

摘要：文章對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)進(jìn)行了剖析，指出保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的基本目的，保障居民的居住福利是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的根本宗旨。并進(jìn)而提出房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策取向，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，積極推進(jìn)制度創(chuàng)新；采取靈活而審慎的宏觀調(diào)控措施，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；目標(biāo)

一、引言

2008年，國際金融危機(jī)增加了我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的復(fù)雜性，隨著2008年9月16日人民銀行下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率，標(biāo)志著5年多來的緊縮性政策轉(zhuǎn)向，同時(shí)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍出現(xiàn)不景氣的局面。然而到了2009年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)一掃陰霾，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)頻頻上演“地王頻出”、“量?jī)r(jià)齊升”、“一房難求”的火爆場(chǎng)面。隨著2009年9月1日國土資源部發(fā)布的《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》標(biāo)志著我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策重新啟動(dòng)。

二、房?jī)r(jià)成為調(diào)控的目標(biāo)

房?jī)r(jià)上漲過快是當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域最突出的問題，房?jī)r(jià)為什么會(huì)不斷上升?不同的人有不同的答案，有的人認(rèn)為是開發(fā)商牟取了暴利，有的人認(rèn)為是炒房團(tuán)在存心哄抬，也有人說，是很多人的超前消費(fèi)觀念有問題，眾說紛紜莫衷一是。可人們明知開發(fā)商通過炒作而哄抬價(jià)格、明知自己難堪重負(fù)，為什么還有超前消費(fèi)?這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)越調(diào)控越漲的事實(shí)，強(qiáng)化了人們的預(yù)期，如果現(xiàn)在不趕緊買，將來可能付出更多。歸根結(jié)底，任何商品的價(jià)格高低只與需求和供應(yīng)兩項(xiàng)因素相關(guān)。當(dāng)需求旺盛時(shí)，價(jià)格上漲以抑止需求，同時(shí)上漲帶來的暴利，又吸引了更多的制造商加入，于是增加了供應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)逐步加強(qiáng)，價(jià)格慢慢回落，如此周而復(fù)始。住房?jī)r(jià)格是住房市場(chǎng)的核心，是住房市場(chǎng)健康的“晴雨表”，怎樣對(duì)其進(jìn)行調(diào)控、其調(diào)控的目標(biāo)是什么，這些都是必須關(guān)注的問題。一般來說，宏觀調(diào)控就是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)總量的控制，并通過這種總量控制來穩(wěn)定整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)周期中的經(jīng)濟(jì)上下波動(dòng)。對(duì)國家來說，經(jīng)濟(jì)總量就是GDP增長(zhǎng)速度、失業(yè)率與就業(yè)率的高低、貨幣供應(yīng)量的大小、利率和匯率的調(diào)整等。但從當(dāng)前政府出臺(tái)的不少關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策來看，基本上沒有走出那種以微觀行政方式來代替宏觀調(diào)控的窠臼，而僅僅是遏制過熱行業(yè)的發(fā)展等。

三、以市場(chǎng)為導(dǎo)向，積極推進(jìn)制度創(chuàng)新

隨著住房制度改革的推進(jìn)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度逐漸提高，但房地產(chǎn)的生產(chǎn)要素土地與金融的市場(chǎng)化程度偏低，不僅嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程，而且呈現(xiàn)出一定的偽市場(chǎng)化特征?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)發(fā)展模式其表現(xiàn)形式為“政府低價(jià)征用農(nóng)民土地——政府高價(jià)拍賣——開發(fā)商開發(fā)成商品房后再更高價(jià)出售”的“官商聯(lián)合開發(fā)模式”，使得政府和房地產(chǎn)開發(fā)商在短期內(nèi)容易獲得較大的經(jīng)濟(jì)利益，但卻進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這也就不難理解地方政府在這一輪宏觀調(diào)控中首當(dāng)其沖地承擔(dān)的救市義務(wù)。另外，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻較高的特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度低下，壟斷特征明顯。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)效率不高也是不爭(zhēng)的事實(shí)，資源閑置和短缺并存的局面并未得以根本扭轉(zhuǎn)。為此，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府干預(yù)的有機(jī)結(jié)合，使市場(chǎng)供求均衡得以優(yōu)化和保障；應(yīng)當(dāng)積極引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力；積極推進(jìn)上游資源——土地和金融市場(chǎng)的改革，創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)模式；按照總量平衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的原則，積極發(fā)展商品房市場(chǎng)，活躍二手房市場(chǎng)，規(guī)范租賃房市場(chǎng)，創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)制度以及廉租房分配制度，建立多層次的住房供給和保障體系，促進(jìn)資源的優(yōu)化配置；實(shí)施監(jiān)管制度創(chuàng)新，削弱地方政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)間的利益聯(lián)結(jié)，推動(dòng)政府職能的轉(zhuǎn)變，使其能夠真正承擔(dān)起為各階層民眾提供更多更好公共服務(wù)的職責(zé)。

四、應(yīng)積極發(fā)揮中央和地方的兩個(gè)積極性，提高調(diào)控的有效性

應(yīng)該說，住宅和房地產(chǎn)區(qū)域性很強(qiáng)，不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、不同的土地資源情況、不同的消費(fèi)習(xí)慣都會(huì)影響其發(fā)展。由于級(jí)差地租的存在，住宅和房地產(chǎn)本質(zhì)上不是全國統(tǒng)一市場(chǎng)。這一特殊性決定了各級(jí)地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮著不可替代的作用。因此，在我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策制訂和實(shí)施的過程中，中央政府和地方政府應(yīng)各司其職，在不同層面發(fā)揮不同的作用。應(yīng)明確中央政府的職能主要是確定宏觀調(diào)控政策的方向，通過金融政策、稅收和財(cái)政政策進(jìn)行調(diào)控，而涉及到住宅建設(shè)中的土地供應(yīng)、容積率、戶型結(jié)構(gòu)以及市場(chǎng)調(diào)控的具體操作則應(yīng)由各級(jí)地方政府來完成?，F(xiàn)在我們對(duì)地方政府對(duì)宏觀調(diào)控政策執(zhí)行不力多有抱怨，但不去追究導(dǎo)致這種情況發(fā)生的原因。因此，筆者認(rèn)為，現(xiàn)在已到了要建立中央與地方對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控“共同治理”機(jī)制的時(shí)候了。

五、穩(wěn)定政策，認(rèn)真把握調(diào)控力度

在宏觀調(diào)控的方向和目標(biāo)確定以后，準(zhǔn)確把握調(diào)控力度就成為關(guān)鍵中的關(guān)鍵。所謂調(diào)控力度是指調(diào)控的強(qiáng)度，即對(duì)調(diào)控對(duì)象作用力的大小。調(diào)控力度的把握要以房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)為依據(jù)。例如，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，商品房嚴(yán)重供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，應(yīng)采取從緊的貨幣政策和稅收政策，而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，出現(xiàn)大量空置房，房?jī)r(jià)暴跌時(shí)，則應(yīng)采取寬松的貨幣政策和稅收政策。不僅如此，實(shí)際操作中，還要考慮到調(diào)控政策手段同時(shí)運(yùn)用產(chǎn)生的合力。例如收緊房地產(chǎn)信貸政策與增加房地產(chǎn)稅收政策，同時(shí)使用會(huì)產(chǎn)生遠(yuǎn)大于單純的信貸政策或稅收政策的作用力。前幾年調(diào)控中存在的主要問題是政策的穩(wěn)定性不足，一會(huì)兒過緊，一會(huì)兒過松，造成房市波動(dòng)過大。其中特別是對(duì)于投資投機(jī)性購房和自住性購房要有一個(gè)比較穩(wěn)定的區(qū)別對(duì)待的政策。例如，穩(wěn)定實(shí)施差別化信貸政策，對(duì)自住性購房貸款首付款可降至20％，給予優(yōu)惠利率；而對(duì)投資性購房貸款首付款增加到40％，執(zhí)行市場(chǎng)利率。再如，穩(wěn)定實(shí)施差別化稅收政策，對(duì)于個(gè)人首次購買自住性普通商品住房，給予契稅等減收的稅收優(yōu)惠，而對(duì)投資性購房則要嚴(yán)格稅收，并實(shí)施物業(yè)稅加以抑制。這些政策一旦定下來不要輕易變動(dòng)，以避免市場(chǎng)波動(dòng)。