路冬玲

（太原城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院，山西 太原 030027）

〔財(cái)會與金融〕

我國開征物業(yè)稅的必要性研究

路冬玲

（太原城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院，山西 太原 030027）

隨著我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展變化，新一輪的稅制改革應(yīng)運(yùn)而生，現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體制中存在的問題不容忽視。本文通過對物業(yè)稅的內(nèi)涵分析，提出了我國現(xiàn)階段開征物業(yè)稅的必要性。

物業(yè)稅；內(nèi)涵；主體稅種；財(cái)富分配

一、物業(yè)稅的提出及其內(nèi)涵

（一）我國物業(yè)稅的提出

自1998年我國取消以實(shí)物分配為特征的福利分房制度以來,隨著公積金政策、銀行住宅抵押貸款以及二手房市場配套措施的完善,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了良好的增長態(tài)勢,上海等大中城市的房價(jià)上漲尤為迅速。2003年，我國正處于即將步入新一輪的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期，由房地產(chǎn)投資熱所帶動的經(jīng)濟(jì)過熱成為主要的防范對象。政府為了抑制過熱的房地產(chǎn)投資，動用了各種宏觀調(diào)控手段，此時“物業(yè)稅”被賦予了控制房地產(chǎn)市場價(jià)格的功能。2003年10月公布的《中共中央關(guān)于完善市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中明確指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)?！焙髞淼奈逯腥珪诌M(jìn)一步把“穩(wěn)定推行物業(yè)稅”作為我國“十一五”稅制改革的重點(diǎn)之一。2005年3月20日財(cái)政部副部長肖捷出席“中國發(fā)展高層論壇”時明確表示，今后一段時期將重點(diǎn)推進(jìn)物業(yè)稅改革。近幾年，政界、學(xué)術(shù)界也在不斷開展對有關(guān)開征物業(yè)稅的廣泛研討。從此，“物業(yè)稅”由一個人們陌生的術(shù)語逐漸變?yōu)榇蟊娖惹嘘P(guān)注的話題。從2003年5月開始,財(cái)政部和國家稅務(wù)總局先后分3批,在北京、遼寧、河南、深圳等10個省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)。2010年1月7日,國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前稅務(wù)總局正在擬定的物業(yè)稅實(shí)施方案,以目前某個省區(qū)市正在進(jìn)行的物業(yè)稅模擬征稅方案為“藍(lán)本”,綜合其他各試點(diǎn)城市模擬方案經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行制定。按照計(jì)劃,擬定方案在今年“兩會”上討論,具體實(shí)施的時間初步定在“十二五”期間,在2011年前后或選擇城市進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)。由此可見，千呼萬喚的物業(yè)稅已如離弦之箭，別無退路。

（二）物業(yè)稅的內(nèi)涵

物業(yè)稅（Property Tax）,又譯作財(cái)產(chǎn)稅，在有些國家被稱作不動產(chǎn)稅，是針對土地、房屋等不動產(chǎn)在其保有環(huán)節(jié)征收的稅種，要求其所有者或承租人每年都繳付一定的稅款，且稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。其稅收的性質(zhì)為財(cái)產(chǎn)稅，征收的對象是納稅人的財(cái)產(chǎn)。從稅收要素的角度分析，物業(yè)稅的征稅對象為土地及附著于土地上的建筑物等不動產(chǎn)；征稅依據(jù)為不動產(chǎn)的市場價(jià)值或租金價(jià)值；征稅稅率視具體情況而定，通常采用比例稅率或累進(jìn)稅率。稅收多歸屬于地方政府，是地方財(cái)政穩(wěn)定而重要的財(cái)源。此外，物業(yè)稅具有以下特征：

1.物業(yè)稅屬于個別財(cái)產(chǎn)稅

財(cái)產(chǎn)稅按課征方式的不同，可分為一般財(cái)產(chǎn)稅和個別財(cái)產(chǎn)稅。一般財(cái)產(chǎn)稅是針對納稅人所擁有的一切財(cái)產(chǎn)的價(jià)值綜合課征的稅收，包括土地、房屋等不動產(chǎn)；機(jī)器設(shè)備、汽車等動產(chǎn)，以及股權(quán)、債券等資產(chǎn)。個別財(cái)產(chǎn)稅是對財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有選擇的課稅。物業(yè)稅主要是對土地及地上建筑物等不動產(chǎn)課征，因此屬于個別財(cái)產(chǎn)稅。

2.物業(yè)稅屬于直接稅

由于不動產(chǎn)的持有者在對其財(cái)產(chǎn)的使用上一般不與他人發(fā)生經(jīng)濟(jì)關(guān)系，稅負(fù)一般難以轉(zhuǎn)嫁。

3.物業(yè)稅是對不動產(chǎn)課征的經(jīng)常稅

物業(yè)稅主要針對不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的一種稅，應(yīng)作為地方財(cái)政收入的經(jīng)常性來源。

二、開征物業(yè)稅的意義

我國房地產(chǎn)行業(yè)在社會主義市場經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的重要地位，現(xiàn)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的深入進(jìn)行，原有的房地產(chǎn)稅收體制顯得有所滯后。因此，隨著研究的不斷深入，物業(yè)稅的出臺也已漸行漸近。目前形勢下，我國開征物業(yè)稅的深遠(yuǎn)意義主要體現(xiàn)在以下方面：

（一）培育地方主體稅種，穩(wěn)定財(cái)政收入

完善地方稅體系是新一輪稅制改革的重要內(nèi)容，目前我國地方稅體系中主體稅種不明確，以山西省為例來分析，事權(quán)與財(cái)權(quán)劃分不統(tǒng)一的現(xiàn)象仍然存在，具體見表（1）：

表1 2000-2007年山西省地方財(cái)政收支情況單位：萬元

因此，從表1的數(shù)據(jù)分析中不難發(fā)現(xiàn)：2000-2007年期間，山西省地方財(cái)政收入呈逐年遞增趨勢，盡管如此仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足財(cái)政支出的需要，支大于收的局面非但沒有緩和反而呈逐年加劇趨勢。在稅種結(jié)構(gòu)上，地方稅收收入缺乏合理的主體稅種。以山西省為例，2007年各項(xiàng)稅收收入具體情況見表2：

表2 2007年山西省地方各項(xiàng)稅收收入情況單位：萬元

從表2可以看出：在山西省地方稅收體系中，占稅收比重最大的是作為中央地方共享稅的增值稅，其次是營業(yè)稅。隨著營業(yè)稅改革的呼聲越來越響，未來不論是通過縮小營業(yè)稅的征稅范圍，或是將部分行業(yè)的營業(yè)稅改征增值稅，還是通過降低營業(yè)稅的稅率來減輕第三產(chǎn)業(yè)的負(fù)擔(dān)，都表明地方稅體系以營業(yè)稅為主體稅種是不穩(wěn)妥的。

從世界上大多數(shù)國家的地方稅結(jié)構(gòu)來看，財(cái)產(chǎn)稅大都是地方稅的重要來源，具體見表3：

表3 2006年部分國家財(cái)產(chǎn)稅占地方稅收收入的比重

資料來源:OECD,Revenue Statistics 1965-2007

物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，應(yīng)將其作為地方稅體系的主體稅種，最主要的原因是這一稅種所具有的特性。一是物業(yè)稅以不動產(chǎn)作為征稅對象，具有明顯的可見性和相對穩(wěn)定性，便于地方政府征收；二是物業(yè)稅作為地方主體稅種，其用途主要用于提供地方公共服務(wù)，屬于地方財(cái)政支出的范疇，是較穩(wěn)定的收入來源，對地方政府具有激勵作用，有利于公共服務(wù)質(zhì)量的提高；三是物業(yè)稅的稅基評估較為復(fù)雜，將其劃定為地方政府征稅范圍，便于地方政府了解本轄區(qū)的特點(diǎn)，有利于加強(qiáng)稅收征管。

（二）調(diào)節(jié)財(cái)富分配，維護(hù)社會穩(wěn)定

改革開放以來，允許一部分人先富起來的政策，必然導(dǎo)致個人收入上的差距。根據(jù)庫茲涅茨的“倒U理論”，一個國家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展期間其居民收入差距可呈“倒U”狀態(tài)，即在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，收入差距會逐漸擴(kuò)大，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展收入差距又會逐步縮小。而中國目前正處于收入差距逐漸拉大的階段，綜合各類居民收入分析，基尼系數(shù)越過警戒線已是事實(shí)，2009年7月份我國的基尼系數(shù)高達(dá)0.46，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，基尼系數(shù)0.3以下是穩(wěn)定線，0.4是警戒線，0.5是危機(jī)線，0.6時動亂線，所以我國的基尼系數(shù)已越過警戒線，逼近危機(jī)線，兩極分化不容忽視。

現(xiàn)階段，我國對個人收入分配調(diào)節(jié)的稅收主要有：消費(fèi)稅和個人所得稅。這兩個稅種都屬于對個人財(cái)富在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)上的征收，而對于個人在財(cái)富保有環(huán)節(jié)卻缺乏應(yīng)有的調(diào)控。從國外的稅收理論及實(shí)踐中不難發(fā)現(xiàn)，要想縮小收入差距，有必要在財(cái)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)設(shè)置相關(guān)的稅種加以調(diào)控。而我國的財(cái)產(chǎn)稅體系尚不健全，稅基窄、稅種少，已經(jīng)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展的需要。今后，應(yīng)遵循國際通行做法，分別按財(cái)產(chǎn)擁有、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、財(cái)產(chǎn)收益三個環(huán)節(jié)來設(shè)計(jì)稅種，逐步建立和完善財(cái)產(chǎn)稅體系。物業(yè)稅的開征便是填補(bǔ)我國財(cái)產(chǎn)稅空位的需要，緩解我國貧富差距持續(xù)擴(kuò)大的需要，構(gòu)建社會主義和諧社會的需要。通過對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅，對占有較多土地資源的富裕階層實(shí)行較高稅率，對低收入階層生活必需部分的自有住宅實(shí)行低稅率或免稅，一方面可以起到抑制富裕階層過度占有資源，引導(dǎo)合理消費(fèi)；另一方面可以用所征收的稅收用于改善低收入階層的住房條件，加強(qiáng)貧富調(diào)節(jié)，緩解社會矛盾。

（三）抑制投機(jī)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

“房地產(chǎn)作為一種特殊的商品,本身就兼具消費(fèi)品和投資品的雙重屬性”。隨著我國住房制度的改革不斷深入，中國房地產(chǎn)市場中投資性的購房需求占總需求的比重正在上升，投機(jī)因素的加大使得房地產(chǎn)市場中的“泡沫”成分不容忽視。查爾斯·P·金德爾伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在為《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》撰寫的“泡沫”詞條中寫道：“泡沫可以不太嚴(yán)格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實(shí)對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)?！弊?999年以來，全國商品房和商品住宅價(jià)格持續(xù)走高。2009年1-10月，全國商品房和住宅均價(jià)分別為4751元/平方米和4544元/平方米，分別較2008年同期增長20.8%和22.7%，絕對水平和增速均創(chuàng)歷史新高。2009年中國社科院的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》介紹，當(dāng)前有85%的中國家庭買不起住房；《福布斯》將中國樓市列為全球第二號泡沫；中國人民銀行調(diào)查報(bào)告顯示70%受訪者認(rèn)為房價(jià)太高；萬科掌門人王石稱樓市泡沫嚴(yán)重……這些都已在提示，現(xiàn)在的樓市泡沫已不小。

房價(jià)的持續(xù)上漲是否合理，不妨從房價(jià)收入比的角度來分析。按照國際慣例，房價(jià)收入比應(yīng)在3-6倍之間為合理區(qū)間，而我國各個城市的房價(jià)收入比卻很不平衡，中小城市的房價(jià)收入比多在六倍以上，屬于房價(jià)過高的范疇。依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的有關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，2007年全國整體房價(jià)收入比=28平方米×3665元/13786元=7.44，出現(xiàn)較為嚴(yán)重的失衡。一些大城市的狀況則更加嚴(yán)重，北京由9.55增加為13.09；上海由6.7增加為11.25；廣州由6.49增加為12.09；深圳由5.85增加為13.15；廈門由5.41增加為13.22；重慶由3.07增加為5.15；天津由4.41增加為9.34。兩位數(shù)的房價(jià)收入比使得樓市面臨泡沫破滅的危險(xiǎn)。雖然2007年國家出臺了降低利息稅及加息政策，在一定程度上起到了抑制房地產(chǎn)的投機(jī)行為。但由于消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的加速上漲，居民投機(jī)沖動增強(qiáng)，導(dǎo)致房價(jià)暴漲。雖然加息提高了貸款資金成本，但由于房地產(chǎn)市場利潤增加的速度仍高于貸款成本的上漲速度，所以此次加息對于抑制投機(jī)的效果并不明顯，由此可見，對房地產(chǎn)投機(jī)行為的控制并不是一蹴而就的。物業(yè)稅的開征，增加了投資者的持有成本，必然在心理上降低其投資需求，同時，房地產(chǎn)的價(jià)格最終是由房地產(chǎn)的市場供求關(guān)系決定的，這樣即使房價(jià)不一定會因此而降低，也達(dá)到了抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為的征稅目的。配合政府的其他宏觀調(diào)控措施，如適當(dāng)?shù)卦黾幼≌ㄔO(shè)土地供應(yīng)量，從政策上限制開發(fā)商的土地閑置等，我國的房地產(chǎn)市場必將走向理性回歸的道路，而不是坐等泡沫破滅，直至出現(xiàn)嚴(yán)重的金融危機(jī)。

（四）加快房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，提高納稅人涉稅遵從水平

稅收遵從理論是近些年來西方理論界逐漸興起并迅猛發(fā)展的稅收研究分支，學(xué)者們逐漸認(rèn)識到納稅人的稅收遵從水平對稅收的公平、效率、歸宿、收入分配等各種效應(yīng)應(yīng)起到制約作用。從前述可知，導(dǎo)致納稅人稅收遵從水平低的原因既有主觀上的也有客觀上的。物業(yè)稅的開征，在客觀上通過改革現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制所存在的稅種重復(fù)、稅費(fèi)名目繁多的現(xiàn)狀，通過簡明的稅制設(shè)計(jì)，可以有效地避免或減少納稅人由于繁瑣的征稅程序和環(huán)節(jié)而逃避納稅。同時，稅收遵從水平還受到納稅人主觀意識方面的影響。因此，要從主觀上提高納稅人的稅收遵從意識，關(guān)鍵是提高納稅人基于納稅而產(chǎn)生的公平意識。即稅收是保障公眾各項(xiàng)權(quán)利的成本，是為了獲得政府提供一定數(shù)量和質(zhì)量的公共商品而付出的代價(jià)。因此，從西方國家的經(jīng)驗(yàn)來看，普遍將物業(yè)稅作為地方政府稅收的主體稅種，“取之于當(dāng)?shù)兀弥诋?dāng)?shù)亍?，政府通過將稅收合理運(yùn)用于當(dāng)?shù)氐墓彩聵I(yè)建設(shè)，并增加財(cái)政支出的透明性和程序性，使公眾感到稅收與公共服務(wù)的交換過程中自己的付出與獲得的利益是對等的，即從主觀上感到是公平的，由此來達(dá)到提高稅收遵從水平的目的。

［1］杜雪君，吳次芳，董忠華.我國房地產(chǎn)稅與房價(jià)關(guān)系的實(shí)證研究［J］.技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2008，（9）.

［2］商蕾.關(guān)于開征物業(yè)稅的研究［J］.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計(jì)，2009，（4）.

［3］林家彬，劉毅.開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響［J］.重慶工學(xué)院學(xué)報(bào)，2009，（4）.

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