宋 琳 龐見培

（山東財政學(xué)院，濟南 250014）

一、什么是物業(yè)稅

（一）物業(yè)稅的由來及演變

物業(yè)稅作為財產(chǎn)稅的核心部分，具有悠久的發(fā)展歷史。自從私有制誕生，就產(chǎn)生了稅收這一經(jīng)濟范疇，這時的稅收即屬財產(chǎn)稅。牲畜稅和農(nóng)具稅實際上是最早的財產(chǎn)稅。之后，隨著房屋和土地私有制的出現(xiàn)，財產(chǎn)稅的發(fā)展過渡到了房屋財產(chǎn)稅發(fā)展階段——物業(yè)稅階段。

土地稅一般被認(rèn)為是最古老的物業(yè)稅。古埃及最早征收土地稅，古代中國、古印度也都很早征收了土地稅。后由于城市的發(fā)展，就單獨征收房產(chǎn)稅，主要在城市里開征。唐德宗時，為了削奪藩鎮(zhèn)權(quán)力連年用兵，國庫積蓄消耗殆盡。于是，在公元783年農(nóng)歷六月，他向長安城內(nèi)擁有房產(chǎn)的所有市民征收了物業(yè)稅。當(dāng)時還不叫物業(yè)稅，而叫“間架稅”，是按房屋的等級和間數(shù)計征。英國開征房屋稅（House Tax）的歷史較長。最初是按家中爐灶的數(shù)目征收爐灶稅，后改為按房屋窗戶多少征收窗戶稅。不動產(chǎn)稅實際上和房產(chǎn)稅差不多同期開征，當(dāng)時主要是對除土地、房屋以外的其他不動產(chǎn)課稅。中世紀(jì)時期，歐洲一些國家將土地等不動產(chǎn)和其他動產(chǎn)合并在一起征收一般財產(chǎn)稅。由于經(jīng)濟快速發(fā)展，財產(chǎn)增加和分離加快，動產(chǎn)征稅越來越困難，經(jīng)過屢次分合，多數(shù)國家又改為征收土地稅、不動產(chǎn)稅等個別財產(chǎn)稅。到20世紀(jì)初一些國家開征了對財產(chǎn)凈值課稅的凈值稅。

（二）學(xué)術(shù)界對物業(yè)稅的認(rèn)識

1.物業(yè)的含義?！拔飿I(yè)”一詞譯自英語的Property或Estate，本指“財產(chǎn)、不動產(chǎn)”，譯為中文后，主要指“以土地和土地上的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施等形式存在的不動產(chǎn)”。先由香港傳到沿海各地，后傳入內(nèi)地。

一般來說，物業(yè)包括附著于土地上的建筑物，與建筑物相連的各種設(shè)施，與建筑物相連的設(shè)備。完整的物業(yè)，必須是具有使用功能，是建筑物、地產(chǎn)和相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的統(tǒng)一。物業(yè)具有商品性、權(quán)屬性、固定性、多樣性的特點。

2.物業(yè)稅的概念及其特點。物業(yè)稅屬財產(chǎn)稅類，包括房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅。其在國際上的名稱不盡一致，但實際含義基本相同，即是以不動產(chǎn)為課稅對象征收的一種稅。它具有征稅范圍確定、稅種地位明確、配套制度完善、適合地方稅收管理等特點。物業(yè)稅是以擁有或占有土地及地上建筑物和土地附著物等不動產(chǎn)的單位和個人為納稅人，以納稅人擁有所有權(quán)或使用權(quán)的不動產(chǎn)為課稅對象，以課稅對象保有階段的評估價值為計稅依據(jù)，按一定的比率計算征收的一種稅。

物業(yè)稅在國際上是地方政府收入的主要來源，以市場價值或評估價值為核心的稅基體系，而且有規(guī)范和嚴(yán)密的財產(chǎn)登記系統(tǒng)和完善的財產(chǎn)評估體系。

二、我國開征物業(yè)稅的必要性

物業(yè)稅的征收可以起到調(diào)節(jié)公平尺度、縮小貧富差距的作用。從福利經(jīng)濟學(xué)的角度，開征物業(yè)稅也有助于廣義的帕累托最優(yōu)狀態(tài)的達(dá)成。

（一）我國不動產(chǎn)稅收現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收辦法存在許多問題：首先，重流通，輕保有。長期以來，我國房地產(chǎn)稅收主要集中在開發(fā)流通環(huán)節(jié)，而在保有環(huán)節(jié)甚輕。這種稅制和房價就像蹺蹺板的兩端，集中于一頭的稅制越重，房價就越容易被刺激上漲。房地產(chǎn)投機行為、國有土地資產(chǎn)流失等問題和這種稅制密切相關(guān)。而在國外，房地產(chǎn)保有階段的稅收是整個房地產(chǎn)稅收體系中的重要稅種，構(gòu)成地方財政的重要收入來源，能有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場行為，并在一定程度起到縮小貧富差距的作用。其次，稅費名目繁雜，稅種過多。目前，我國對不動產(chǎn)課稅，也就是類似于物業(yè)稅的稅種有7個，包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。收費的項目更是多不勝數(shù)。這既不符合簡化稅制的原則，又會出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況。第三，計稅依據(jù)、稅率設(shè)計不科學(xué)，稅收負(fù)擔(dān)不公平。

（二）開征物業(yè)稅必要性

1.開征物業(yè)稅有利于維護社會公平正義。改革開放以來，我國經(jīng)濟實力得到了有目共睹的巨大發(fā)展，物質(zhì)生活極大豐富，人民生活水平顯著提高。但是，市場經(jīng)濟這把雙刃劍在讓一部分人先富起來的同時，也將不利的一面——社會公平問題，呈現(xiàn)得淋漓盡致。相對于中產(chǎn)階級占大多數(shù)的西方發(fā)達(dá)國家，我國的富人占有了更多的財富和社會資源?；嵯禂?shù)不斷高攀，目前已接近0.48。這對于社會主義的中國是一個潛在的隱患。十七大報告鮮明地提出，“再分配更加注重公平”“調(diào)節(jié)過高收入……擴大轉(zhuǎn)移支付，強化稅收調(diào)節(jié)……整頓分配秩序，逐步扭轉(zhuǎn)收入分配差距擴大趨勢”，這體現(xiàn)了我國政府維護社會公平的決心。

貧富狀況主要由收入、消費、財產(chǎn)三方面體現(xiàn)。在目前稅制系統(tǒng)下，收入和消費主要由所得稅、增值稅、消費稅和營業(yè)稅進(jìn)行調(diào)節(jié)。然而，對貧富狀況影響最大的財產(chǎn)方面，調(diào)節(jié)力度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。物業(yè)稅的開征，可以有效地彌補這一空白。豪華住宅居住者和多套住房保有者將繳納更多的稅額，而這部分財政收入，將用于對低收入者居住條件的改善。這對志在消除兩極分化的社會主義中國有著積極的意義。

2.開征物業(yè)稅有利于完善稅收體系制度。一個現(xiàn)代化的完整的稅收體系包括三大部分：商品稅類、所得稅類和財產(chǎn)稅類。經(jīng)過六十年的改革，我國的商品稅制與所得稅制己經(jīng)取得相當(dāng)?shù)倪M(jìn)展，但是財產(chǎn)稅制的建設(shè)卻長期處于相對滯后的狀態(tài)。這種滯后與我國當(dāng)前的財產(chǎn)稅尤其是對私有財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的明晰與保護的立法滯后有關(guān)。不久前，我國已經(jīng)修改憲法，完善私人財產(chǎn)保護制度的研究與實施過程己經(jīng)啟動，這就為開征物業(yè)稅創(chuàng)造了基本條件。

財產(chǎn)稅體系主要包括房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)及贈予稅，其中前者更為主要。住房制度的改革使大部分城市居民住房實現(xiàn)了私有化，住房的占有量在某種程度上反應(yīng)了個人貧富程度。因此，物業(yè)稅作為一種財產(chǎn)稅性質(zhì)的稅種，其開征對于完善我國現(xiàn)行稅收體制意義重大。

物業(yè)稅在絕大多數(shù)西方國家屬于地方稅種，這一方面有利于激發(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅的積極性，另一方面，也有利于擴大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)投資規(guī)模，從而形成稅收增長的良性循環(huán)。而在我國，不動產(chǎn)稅卻遠(yuǎn)沒有達(dá)到類似的效果。物業(yè)稅的開征，有助于地方政府?dāng)[脫對“賣地生財”的依賴，同時，也能夠促使我國不動產(chǎn)稅制與國際準(zhǔn)則的接軌。

3.開征物業(yè)稅有利于維護金融市場的穩(wěn)定。縱觀本次國際金融危機，教訓(xùn)之一便是飛速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)給金融業(yè)埋下了一顆不定時炸彈。作為經(jīng)濟狀況風(fēng)向標(biāo)的房地產(chǎn)業(yè)，其泡沫一旦破裂，以房產(chǎn)為抵押的貸款會迅速變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)，隨之而來的就是金融系統(tǒng)的癱瘓，進(jìn)而實體經(jīng)濟也會受到嚴(yán)重打擊。征收物業(yè)稅后，房地產(chǎn)炒作者的投機收益將大幅縮水，部分投機者將會隨之離場，從而擠壓市場泡沫，最終倒逼房價回到理性區(qū)域。與此同時，征收物業(yè)稅能夠有效割裂地方政府與開發(fā)商之間的利益鏈條，進(jìn)而遏制房價虛高的勢頭。

三、物業(yè)稅制度的國際比較

（一）納稅人

國際上對物業(yè)稅納稅人的認(rèn)定一般有三種做法。一是規(guī)定僅由不動產(chǎn)的所有者繳納物業(yè)稅，大多數(shù)國家采用了這種做法，如美國、澳大利亞、新加坡等；二是規(guī)定僅由不動產(chǎn)的使用者繳納物業(yè)稅，采用這種做法的國家較少，如英國、法國、新西蘭等；第三種是規(guī)定不動產(chǎn)的所有者和使用者都需繳納物業(yè)稅，采用這種做法的國家也不多，且具體征收情況彼此之間有較大差異，如波蘭、捷克、愛沙尼亞等。

國內(nèi)有學(xué)者認(rèn)為：實行土地私有制的國家傾向于規(guī)定由不動產(chǎn)的所有者繳納物業(yè)稅，而實行土地公有制的國家傾向于規(guī)定由不動產(chǎn)的使用者繳納物業(yè)稅。國外部分學(xué)者提出了另一種觀點：以資本價值為計稅依據(jù)的國家傾向于規(guī)定不動產(chǎn)的所有者為納稅人，以年度租金收益為計稅依據(jù)的國家傾向于規(guī)定不動產(chǎn)的使用者為納稅人。

（二）估值體系

世界上通行的物業(yè)稅基本形式有三種，即年值體系、市場價值體系和土地價值體系。三者在稅基定義、稅率形式、價值評估標(biāo)準(zhǔn)等幾方面都存在一定差異。

1.年值體系。其稅基定義為一個假設(shè)的（或預(yù)期）的租金。由于假設(shè)值常常偏離市場租金、法律允許合法地減少年值、征稅比率確定后長時間不調(diào)整、對無人居住的房屋和空置土地估值困難等原因，稅基通常會縮小。稅率形式主要采取累進(jìn)稅率，不同地方可根據(jù)自身的條件來確定各自的稅率水平和靈活度。價值評估方面，物業(yè)是以估計（而非真實）的租金來估價的。其依據(jù)是，應(yīng)納稅的是作為流量形式的收入，而不是作為存量形式的財富。英聯(lián)邦國家普遍使用這種價值體系。

2.市場價值體系。其稅基為對土地及土地改良的評估價值。在許多發(fā)展中國家，對土地的價值評估和對土地改良的價值評估是完全分開的。稅率形式主要采取比例稅率。稅率結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，對改良后的土地和閑置的土地適用不同的稅率；對不同地段的土地適用不同的稅率。價值評估通常有市場比較法、重置成本法、收入貼現(xiàn)法等，主要由市場決定物業(yè)價值。

3.土地價值體系。其稅基主要是土地價值和對位于特定位置的土地進(jìn)行開發(fā)而產(chǎn)生的價值。該體系是市場價值體系的一種特殊形式，二者區(qū)別僅體現(xiàn)在稅基定義與覆蓋面上。土地價值體系的稅率形式、稅率結(jié)構(gòu)、評估標(biāo)準(zhǔn)均可參照市場價值體系。

（三）豁免情形

1.全面性免稅。在大多數(shù)國家，政府公共部門、使館、國際組織所占有的物業(yè)都免于征收物業(yè)稅。許多非營利性組織所占有的物業(yè)也在物業(yè)稅豁免范圍內(nèi)，如大學(xué)、圖書館、教會、公立醫(yī)院、慈善機構(gòu)、公共道路、公園、公墓等。

2.局部性免稅。（1）自用住宅免稅。有些地方政府采取對財產(chǎn)課稅價值賦予固定免稅額的方法，如美國的加利福尼亞；另外一些地方政府則對財產(chǎn)課稅價值賦予一個免稅比例，如新加坡、美國的馬薩諸塞和印第安納。（2）退伍軍人免稅。美國有30多個州對退伍軍人自用住宅財產(chǎn)提供某一固定免稅金額。（3）超額部分減免。當(dāng)物業(yè)稅負(fù)擔(dān)超過家庭收入的某一比例時，超過部分可用來抵扣州所得稅或退還，由此產(chǎn)生的減免稅成本由州政府負(fù)擔(dān)。采用這種方式的有美國的威斯康星等州。

四、我國現(xiàn)階段開征物業(yè)稅的障礙

（一）產(chǎn)權(quán)制度尚不健全

現(xiàn)階段我國土地產(chǎn)權(quán)有兩種形式：一是國有，二是集體所有。其中問題比較突出的是集體土地。在農(nóng)村，隨意占用農(nóng)民的土地，隨便改變土地用途的現(xiàn)象十分突出，其原因就是產(chǎn)權(quán)歸屬不清晰。加之近年來農(nóng)村土地市場逐漸活躍，各種交易行為逐漸增多，而國家又未出臺明確的政策和法規(guī)加以約束，所以很多交易都是私下進(jìn)行的隱蔽行為，這進(jìn)一步加劇了集體土地產(chǎn)權(quán)混亂的狀況。在城鎮(zhèn)，企事業(yè)單位的用房產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴(yán)重。很多房屋只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)。此外，不動產(chǎn)登記環(huán)節(jié)作為物業(yè)稅開征的最基礎(chǔ)一環(huán)，其覆蓋面仍顯狹窄，透明程度亦不夠高，這會導(dǎo)致稅源的流失。盡管《物權(quán)法》等一系列相關(guān)法律條文和規(guī)章制度已出臺，但是綜合看來，現(xiàn)階段我國還不具備開征物業(yè)稅所必需的明確的產(chǎn)權(quán)制度。

（二）評估體系尚不完善

房地產(chǎn)評估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)估價程序，運用科學(xué)的方法，對房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格進(jìn)行估算與評定。

我國現(xiàn)有的三個房地產(chǎn)評估機構(gòu)分屬三個主管部門：一是住建部，二是國土資源部，三是國資委。這三個不同屬性的評估機構(gòu)對同一不動產(chǎn)的評估，常出現(xiàn)三個不同的價值量，這不僅給物業(yè)稅的征收帶來很多具體操作上的問題，也使得評估結(jié)果缺乏科學(xué)性和權(quán)威性。

就專業(yè)評估人員的儲備來看，截至2007年2月，我國僅有26000多人獲得了注冊房地產(chǎn)評估師資格。就我國房地產(chǎn)行業(yè)的巨大潛力來說，這個數(shù)字顯然無法滿足市場對專業(yè)評估人員的需求。

在制度建設(shè)方面，目前國內(nèi)的物業(yè)價值評估體系尚不健全，配套不完善、市場不規(guī)范，不能按照市場經(jīng)濟的規(guī)律公平、合理地評估房地產(chǎn)價格。

綜上所述，我國現(xiàn)有的評估體系還無法支撐物業(yè)稅的全面開征。

（三）法律保障尚不完備

現(xiàn)階段我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)和交易的法律法規(guī)很多，其中，僅涉及土地出讓制度的就有《城市房地產(chǎn)法》、《土地管理法》等多部法律。類似的法律法規(guī)重疊現(xiàn)象并不少見，這必然導(dǎo)致實際操作中的適用法律參照不一，進(jìn)而引發(fā)諸多矛盾。2007年10月，《物權(quán)法》出臺，但《財產(chǎn)法》和《財產(chǎn)保護法》等相關(guān)法律仍缺失，這會導(dǎo)致遇到某些財產(chǎn)糾紛時無法可依，從而無法為物業(yè)稅的開征提供全方位的保障。近些年來，我國的稅務(wù)執(zhí)法隊伍建設(shè)有了長足的進(jìn)步，但在面對一些棘手問題（如長期拖欠、暴力抗稅）時，應(yīng)對方式還不夠成熟?？傮w上看，對于物業(yè)稅的開征，我國已完成了基礎(chǔ)的法律準(zhǔn)備。但現(xiàn)有法律法規(guī)距離實質(zhì)性開征所需的完備法律制度仍有差距，執(zhí)法人員的綜合素質(zhì)也還需進(jìn)一步提高。

（四）稅費制度不甚合理

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)收費制度存在諸多問題和弊端。首先，房地產(chǎn)收費名目繁多，數(shù)額巨大，從土地開發(fā)到房屋建造和房產(chǎn)銷售，幾乎每個環(huán)節(jié)都有許多收費。收費過多，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)的高成本和高價格，加重了消費者的負(fù)擔(dān)，有住房需求的工薪階層買不起房，少數(shù)投機者則囤積了大量住房，這不僅限制了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，更為社會穩(wěn)定埋下了隱患。其次，稅費交叉重疊、重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重，以費代稅、以費擠稅屢見不鮮。如此種種，既打亂了房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)稅收的特定意義，又相互削弱了稅基。由此產(chǎn)生的權(quán)力、責(zé)任、利益糾葛長期困擾著我國改革中的稅收體系。此外，征稅范圍窄、實行內(nèi)外兩套稅制等問題也是亟待解決的問題。

五、我國開征物業(yè)稅的政策建議

（一）確立明晰的產(chǎn)權(quán)制度

物業(yè)稅事實上是一種財產(chǎn)稅，主要針對具有私有財產(chǎn)性質(zhì)的不動產(chǎn)——土地和房屋征收。政府要向不動產(chǎn)所有者征稅，就必須明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系。明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系的重中之重，是明確產(chǎn)權(quán)所有人，即劃清某項不動產(chǎn)屬于個人、企業(yè)法人還是事業(yè)單位。產(chǎn)權(quán)關(guān)系的厘清，將為物業(yè)稅的開征掃清最大障礙。

要明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，規(guī)范而嚴(yán)密的不動產(chǎn)登記制度是不可或缺的。所謂不動產(chǎn)登記，是指將土地及其定著物之所有權(quán)（使用權(quán)）和他項權(quán)利的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關(guān)專職機關(guān)掌管的專門的薄冊上。登記制度有三個作用：其一，作為“公示”手段；其二，作為不動產(chǎn)“保護交易”手段；其三，作為“征稅”手段。

需要特別指出的是，商品房、經(jīng)濟適用房、房改房這幾種建房時所投入的成本和土地產(chǎn)出價值都不一樣的住房，應(yīng)當(dāng)納入到同一個明確的產(chǎn)權(quán)體系中來。否則，一旦出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛，很難通過低成本、有規(guī)則的法律程序來解決。

（二）建立科學(xué)的評估體系

合理地進(jìn)行物業(yè)估價是開征物業(yè)稅必須解決的問題，這就要求必須建立一套完備的評估體系。這個體系應(yīng)至少包括負(fù)責(zé)任的專業(yè)評估機構(gòu)、高素質(zhì)的評估人才、科學(xué)的評估手段和公開透明的評估制度。

我國有必要對現(xiàn)有的評估機構(gòu)進(jìn)行整合，使它們脫離主管部門，割斷利益關(guān)系，由帶有政府性質(zhì)的派出機構(gòu)變?yōu)椴灰杂麨槟康牡墓?、公正、公開的中介機構(gòu)。

我國房地產(chǎn)市場巨大，一旦開征物業(yè)稅，評估業(yè)將面臨巨大的市場需求，這就需要更多的高水平從業(yè)人員。另外，由于土地價值和具體納稅額并非固定，每年都要重新評估，其中的利益非常之大。而評估又是永續(xù)性的，評估過程中的利益驅(qū)動，很可能會導(dǎo)致評估機構(gòu)、評估人員、房地產(chǎn)所有人之間的尋租行為和道德風(fēng)險。因此，除了提高評估人員專業(yè)素質(zhì)，還要加強評估人員隊伍的職業(yè)道德建設(shè)。

在此基礎(chǔ)上，國家還應(yīng)著力加強對房地產(chǎn)價格、評估理論、評估方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論、方法體系，為房地產(chǎn)稅收計征提供科學(xué)的依據(jù)。

（三）構(gòu)建有力的法律保障

稅收是對國民收入的依法再分配，征稅必須有法可依、有法必依。開征物業(yè)稅與開征其他稅種一樣，必須制定適合我國國情的稅收法律法規(guī)。

從法理上說，物業(yè)稅是對公民一部分財產(chǎn)權(quán)的剝奪，因此一定要把民主機制引入物業(yè)稅領(lǐng)域。政府應(yīng)取得全國人大的明確授權(quán)，中央政府與地方政府的稅收權(quán)限邊界應(yīng)當(dāng)清晰，并通過立法固定下來。

全國人大應(yīng)盡快完善相關(guān)法律的制定與并軌，從法律層面上給包括物業(yè)在內(nèi)的私有財產(chǎn)以更堅實的保障，給物業(yè)稅的征收提供更合理的法律依據(jù)。立法程序要公開、透明，保證公眾在相關(guān)法律的制定過程中，擁有切實的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

執(zhí)法層面亦不可忽視，關(guān)鍵是保證執(zhí)法隊伍的執(zhí)行力。只有做到了不折不扣的執(zhí)行，才能真正發(fā)揮物業(yè)稅調(diào)節(jié)國民收入分配，抑制房地產(chǎn)投資和增加財政收入的作用。在堅持原則的同時，靈活把握執(zhí)法尺度，也是稅務(wù)執(zhí)法人員所應(yīng)具備的素質(zhì)。

（四）制定合理的房地產(chǎn)稅費制度

任何一項稅收都必須具備規(guī)范合理的成套制度，物業(yè)稅也不例外。針對目前房地產(chǎn)稅收所存在的問題，我國房地產(chǎn)稅收改革應(yīng)從下述四個方面加以推進(jìn)：

1.擴大征稅范圍。將征稅范圍擴大到城鎮(zhèn)以外的地區(qū)，對我國境內(nèi)使用土地和擁有房產(chǎn)的單位和個人都征稅，并將農(nóng)村的非農(nóng)業(yè)用房、用地納入計稅范圍。

2.改變計稅依據(jù)。改變稅基規(guī)定過死、計稅依據(jù)不科學(xué)的做法，以房地產(chǎn)的估價作為唯一的計稅依據(jù)，設(shè)置幅度比例稅率，使計稅更為合理，收入更具彈性。

3.統(tǒng)一內(nèi)外稅制。2008年新頒布的《中華人民共和國所得稅法》規(guī)定一般企業(yè)所得稅的稅率為25%。在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)盡快統(tǒng)一內(nèi)企和外企在土地使用和房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的其他稅費，營造良好的公平競爭環(huán)境。

4.取消舊兩稅，開征新兩稅。取消城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅，開征遺產(chǎn)稅和贈與稅。

六、結(jié)論

在市場經(jīng)濟條件下，國內(nèi)外的相關(guān)成功經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展離不開高效完備的稅收制度?！皩挾惢?、少稅種、低稅率”的物業(yè)稅體系，已被國際經(jīng)驗證明為有效的市場調(diào)控手段。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在諸多弊端，因而難以適應(yīng)市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)商品化發(fā)展的需要，開征物業(yè)稅則是解決這一問題的必然選擇。

然而，從征收物業(yè)稅的幾個前提條件來看，現(xiàn)階段的中國還沒有達(dá)到開征的基本要求。只有當(dāng)上述的制度體系都得到進(jìn)一步完善時，才可以進(jìn)入征收物業(yè)稅的實質(zhì)性階段。盲目開征，不僅不能達(dá)到預(yù)期的目的，反而會適得其反?，F(xiàn)階段我國稅制系統(tǒng)改革的著力點所在，就是要加強各項基礎(chǔ)制度體系的建設(shè)，為開征物業(yè)稅打下堅實有力的基礎(chǔ)。

需要著重強調(diào)的是，征收物業(yè)稅不僅僅是為了增加中央或地方的財政收入，更重要的是為了調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，縮小貧富差距。物業(yè)稅的征收必須走法制道路，其進(jìn)項應(yīng)用于各種公共服務(wù)項目。

〔1〕汪丁丁.開征新稅 如履薄冰[J].財經(jīng)，2009（13）.

〔2〕張青，薛鋼，李波等.物業(yè)稅研究[M].北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2006.

〔3〕田如柱.現(xiàn)行土地住房體制不改革不行了——訪中央黨校研究室副主任周天勇教授[N].經(jīng)濟參考報，2009-12-03.

〔4〕李煒光.物業(yè)稅征收前提[J].財經(jīng)，2009（13）.