奚海清 胡國(guó)春

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度,是民法中的一項(xiàng)固有制度,它不僅包括共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán),還包括承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、合伙人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等優(yōu)先購(gòu)買權(quán)關(guān)系。不同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)由不同的法律事實(shí)構(gòu)成,但都涉及到出賣人、先買人和第三人這樣的三方主體。這里筆者將對(duì)房屋租賃過(guò)程中承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)涉及到的法律適用問(wèn)題進(jìn)行探討。

一、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之法律淵源

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之法律淵源一是《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)第118條“出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效?！?1988年1月26日通過(guò))

第二處規(guī)定是《合同法》第二百三十條“出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！?1999年10月1日實(shí)施)

上述一個(gè)是司法解釋,一個(gè)是法律,兩個(gè)條文中內(nèi)容有部分相互重合的,比如規(guī)定了承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),都規(guī)定了出租人的通知義務(wù);有相沖突的部分,如對(duì)于通知的期限前者明確為三個(gè)月,后者規(guī)定為合理期限。后者作了一個(gè)靈活的規(guī)定;還有的部分,如前者規(guī)定了承租人有宣告房屋買賣合同無(wú)效的權(quán)利,后者未有相應(yīng)規(guī)定。那么承租人的這項(xiàng)宣告買賣合同無(wú)效的權(quán)利在合同法頒布后還是否具有呢?

1999年《合同法》頒布并實(shí)施后,民法通則及其司法解釋中與其沖突的部分應(yīng)當(dāng)以新法為準(zhǔn)。但是,對(duì)于其中新法對(duì)舊的司法解釋沒有涵蓋也沒有否定的部分是否仍然有效,有關(guān)部門沒有出臺(tái)規(guī)定。按照法學(xué)理論來(lái)說(shuō),上述《意見》沒有明令廢止,其條文中只要不與新法相沖突的部分是繼續(xù)有效的。

并且既然合同法中也明確了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),那么對(duì)于違反該優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行為應(yīng)當(dāng)有一個(gè)法律上的否定,這是法條所潛藏的,不言自明的。如果沒有一個(gè)制約性的措施,那么法律賦予的權(quán)利將得不到保障,成為一紙空權(quán)利。

二、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在實(shí)踐中遇到的法律適用問(wèn)題

(一)房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)相沖突時(shí)哪個(gè)更“優(yōu)先”

案例:肖某和李某合伙出資建造了三間房屋做生意,后散伙,但是兩人沒有對(duì)三間房屋作財(cái)產(chǎn)分割,也沒有約定。該房屋一直由肖某當(dāng)做倉(cāng)庫(kù)使用,后個(gè)體工商戶張某向肖某提出承租要求,肖某和李某均答應(yīng),張某遂與肖某簽訂了房屋租賃合同,協(xié)議規(guī)定:張某承租該三間房屋用于開飯店,租期2年,自1992年5月至1994年5月7日,租金向肖某交納,每月450元。協(xié)議簽訂后,張某按約交納了房租。第一年生意平淡,第二年生意開始紅火,張某想長(zhǎng)期把生意做下去,決定購(gòu)買這三間房屋,就找到肖某商量,但是共有人李某也想購(gòu)買,遂起爭(zhēng)執(zhí)。本案中對(duì)于承租人張某要求購(gòu)買的肖某所擁有的房屋份額,那么就涉及到兩個(gè)優(yōu)先權(quán)沖突的問(wèn)題。①

房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突時(shí),應(yīng)保護(hù)哪個(gè)優(yōu)先權(quán)呢?

本案中肖某和李某對(duì)這三間房屋的共有關(guān)系是顯而易見的。共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法定的?！睹穹ㄍ▌t》第七十八條第三款規(guī)定:按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí),其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(試行)》第92條規(guī)定:共有財(cái)產(chǎn)分割后,一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí),如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用,其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的,應(yīng)當(dāng)予以支持。這個(gè)兩個(gè)法律和司法解釋條款確立了共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(試行)》第118條規(guī)定:出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。這一條款確立了承租人對(duì)承租房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

兩個(gè)優(yōu)先權(quán)發(fā)生沖突時(shí),筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)是共有人的優(yōu)先權(quán)更優(yōu)先。

首先,從兩個(gè)優(yōu)先權(quán)的法律效力來(lái)講,房屋共有人的優(yōu)先權(quán)基于物權(quán),是所有權(quán)衍生出的一個(gè)物權(quán)權(quán)利,具有一種天然的優(yōu)先效力。而租賃優(yōu)先購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)司租賃關(guān)系的存續(xù),是一種債權(quán)基礎(chǔ)上的權(quán)利,顯然從效力上講,共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)效力優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán);其次,從權(quán)利義務(wù)一致的原則上說(shuō),承租人對(duì)房屋應(yīng)盡的義務(wù)僅與其使用權(quán)相適應(yīng),當(dāng)然不能及于所有人對(duì)房屋應(yīng)盡的義務(wù)和所享有的權(quán)利;再次,密切程度上來(lái)講,共有人一般涉及特定的人身關(guān)系,至少是一種比承租人更近的相互信賴的關(guān)系;最后,從立法目的上講,共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)為了保護(hù)財(cái)產(chǎn)所有權(quán),而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)則是為了穩(wěn)定租賃關(guān)系。

綜上所述,共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)收到保護(hù)。本案中,李某作為共有人享有優(yōu)先購(gòu)買該三間房屋中肖某份額的權(quán)利。

(二)“同等條件優(yōu)先購(gòu)買”中的同等條件是否就是價(jià)格同等?如何來(lái)綜合認(rèn)定條件同等

案例:1992年2月16日,郭某與鎮(zhèn)興村委會(huì)簽訂了一份房屋租賃合同,約定,房屋租賃期限5年,形勢(shì)變化隨時(shí)變更;年租金500元;村里將13千瓦電權(quán)借給郭某使用。1994年7月初,郭某因租賃的房屋年久失修,加之遭受水災(zāi),房屋嚴(yán)重?fù)p壞,村里又無(wú)力維修,故提議賣掉。村委會(huì)經(jīng)研究決定同意將該租賃房屋賣給郭某,雙方協(xié)商價(jià)格為3萬(wàn)元。郭某表示要征求家里意見。郭某在征求家里意見后口頭表示太貴不買。此后,張某提出購(gòu)買該房,村長(zhǎng)托人轉(zhuǎn)告郭某是否購(gòu)買,否則就要賣給別人了,郭某仍表示不買。村委會(huì)便于張某達(dá)成協(xié)議,將此房以3.2萬(wàn)元的價(jià)格(包括17.2千瓦電權(quán))賣給了張某。張某預(yù)付定金1萬(wàn)元。但郭某租期未到,郭某提出繼續(xù)使用該房,并不同意歸還13千瓦電權(quán)。村委會(huì)研究決定,以2.85萬(wàn)元的價(jià)格將該房賣給張某,用電權(quán)由17.2千瓦變?yōu)?.2千瓦,張某必須允許郭某租用該房到期滿,房屋的所有權(quán)歸張某。1994年9月2日,村委會(huì)與張某辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí),郭某也未提出異議,房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后,張某維修了房屋。1994年9月21日,張某與郭某達(dá)成了協(xié)議,張某向郭某支付損失費(fèi)1000元,并且村委會(huì)退出330元租賃費(fèi),郭某提前遷出該房。事后,郭某以村委會(huì)將爭(zhēng)議房屋出租給他,卻于1994年8月未經(jīng)其同意將該房出賣給張某,其作為承租人應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利,向當(dāng)?shù)胤ㄔ浩鹪V要求判令村委會(huì)將訴爭(zhēng)房屋優(yōu)先賣給他。②

《民通意見》規(guī)定“出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)……”。本案中村委會(huì)最終以低于向承租人提出的價(jià)格條件的價(jià)格與第三人成交,這是否意味著出租人未在“同等條件”下讓承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)呢?這要看出租人以低于原價(jià)格條件出賣是一種什么主觀心態(tài)和基于什么樣的客觀事實(shí)。一般說(shuō)來(lái),出租人在承租人不接受其出價(jià)而降價(jià)出賣的,對(duì)出租人仍構(gòu)成“同等條件”,承租人仍有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。折舊要求出租人以誠(chéng)實(shí)信用原則來(lái)保障承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如果承租人故意先抬高價(jià)格使得承租人不能接受而放棄,后又降低價(jià)格賣給第三人或者與第三人串通設(shè)定條件使得承租人不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán),那么出租人的主觀上就是惡意的,這種情況下,承租人可以根據(jù)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定,以及《合同法》第五十二條第二項(xiàng)“惡意串通……損害第三人利益,合同無(wú)效”的規(guī)定,要求法院判令買賣合同無(wú)效。

法院認(rèn)為,本案中出租人村委會(huì)降低價(jià)格條件是因?yàn)槌凶馊瞬豢蠈⑵渌碛械?3千瓦用電權(quán)轉(zhuǎn)給第三人,買房時(shí)附帶的17.2千瓦用電權(quán)變?yōu)榱?.2千瓦,使得第三人預(yù)期的用電權(quán)減少了,才降低了房?jī)r(jià)。其實(shí)質(zhì)是用電權(quán)的降低而非房?jī)r(jià)的降低。因此,對(duì)承租人不構(gòu)成低于原價(jià)格的新的“同等條件”,承租人并不因此仍享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此判令駁回承租人及原告的訴訟請(qǐng)求。

筆者贊同法院的判決結(jié)果,但是理由卻有不同。本案中三方?jīng)]有對(duì)于房屋及附帶的用電權(quán)的價(jià)值并沒有明確定價(jià)區(qū)分,那么最后降價(jià)部分中用電權(quán)的減少所占有的比例有多少無(wú)法區(qū)分。所以不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為降價(jià)的部分完全是用電權(quán)減少帶來(lái)的。房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格變動(dòng)了在形式上確實(shí)形成了“新的條件”即新的條件下,購(gòu)買該房屋所必須接受的是所附帶用電權(quán)的減少。承租人不肯接受用電權(quán)的減少這一條件,而第三人愿意接受。那么這個(gè)條件就不是“同等”的。

這里牽涉到一個(gè)問(wèn)題,那就是《民通意見》規(guī)定“出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)……”這里的規(guī)定的同等條件是否就是單指價(jià)格因素呢?顯然不是。該司法解釋制定者不直接寫“同等價(jià)格”而寫“同等條件”就是表示條件的種類不止價(jià)格因素這一個(gè)。當(dāng)然作為房屋買賣行為,價(jià)格因素是最重要的條件之一,但是考慮到房屋交易行為過(guò)程中可能遇到的問(wèn)題有很多,情況千差萬(wàn)別。除價(jià)格外,還有其他因素影響著房屋買賣進(jìn)程。比如特殊房屋(古宅)的用途,房屋保護(hù),房屋買賣的附隨義務(wù)等等。但是一般情況下,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為價(jià)格因素是所謂同等條件中最重要最基本的條件之一。其他因素只有嚴(yán)重影響到交易的目的,交易的可行性才能超越價(jià)格成為主要條件。這需要憑借案件審判人員的綜合素質(zhì),根據(jù)社會(huì)的公序良俗,公平正義的法律原則來(lái)認(rèn)定。

(三)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在實(shí)踐中難以實(shí)現(xiàn)和維護(hù)

承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在實(shí)踐中被運(yùn)用得比較少,原因是這項(xiàng)權(quán)利難以通過(guò)訴訟途徑維權(quán)。筆者曾經(jīng)遇到這樣的案件,承租人要求在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買承租的廠房,但是由于出租人故意抬高價(jià)格,與第三人簽訂房屋買賣合同。但是實(shí)際上,出租人與第三人私下交易的價(jià)格是一個(gè)較低的價(jià)格。由于第三人系個(gè)人,難以查證實(shí)際其出資購(gòu)買的情況,承租人無(wú)法舉證證明出租人與第三人的惡意串通行為。當(dāng)然,這屬于是民事訴訟中的問(wèn)題,同樣的問(wèn)題在其他類型的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)維權(quán)中也有出現(xiàn)。筆者認(rèn)為,這需要通過(guò)完善民事舉證責(zé)任規(guī)則來(lái)解決。對(duì)于優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn),可以要求被告及買賣雙方來(lái)適當(dāng)承擔(dān)一定的舉證責(zé)任,由他們來(lái)證明其交易價(jià)格,價(jià)款交付情況以證明條件之“不同等”。