楊紅旭

從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看,通過(guò)發(fā)展公共租賃住房確實(shí)能夠在一定程度上彌補(bǔ)住房租賃市場(chǎng)不足,但絕不能奢望能借此取代對(duì)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范和完善。

近段時(shí)間,關(guān)于公共租賃住房的話題多了起來(lái)。上海市領(lǐng)導(dǎo)表示二季度將拿出一個(gè)政策草案,面向社會(huì)征求意見(jiàn)。北京市官員聲稱要將探索公租房土地供應(yīng)新模式,不再通過(guò)招拍掛出讓土地,而是通過(guò)“年租制”每年收租,以降低土地成本。重慶市長(zhǎng)黃奇帆更加高調(diào),宣布今年重慶將啟動(dòng)500萬(wàn)平方米公租房建設(shè)。

中央層面,2009年建設(shè)部制訂《公共租賃住房指導(dǎo)意見(jiàn)》(征求意見(jiàn)稿),今年出臺(tái)的“國(guó)十一條”中,明確規(guī)定各地應(yīng)把公共租賃住房列入本地2010-2012年住房建設(shè)規(guī)劃。地方層面,深圳、北京、常州、廈門(mén)、重慶等少數(shù)城市已率行進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的嘗試。社會(huì)層面,那些既沒(méi)資格享受住房保障政策,又買(mǎi)不起商品住宅的本地中低收入家庭——“夾心層”,以及暫時(shí)購(gòu)房有困難的小白領(lǐng)、外來(lái)務(wù)工人員,莫不翹首以待公共租賃房。

以上海為例,從居住主體上劃分,住房體系可分為兩大類:一類是產(chǎn)權(quán)式住房,另一類是租賃式住房。租賃型住房包括廉租房、未房改的老公房、將要實(shí)行的公共租賃房和市場(chǎng)化的租賃房。公共租賃房既要向下對(duì)接廉租房,又要向上對(duì)接市場(chǎng)化的租賃房,而與老公房的關(guān)系不大。目前廉租房運(yùn)作模式已經(jīng)相對(duì)固化并趨于成熟,而市場(chǎng)化租賃房則較散亂。

實(shí)際上,目前上海市的住房租賃市場(chǎng)總體供應(yīng)量并不小,根據(jù)筆者的測(cè)算,全市市場(chǎng)化住房租賃面積為3100萬(wàn)平方米左右。而且未來(lái)很多年,隨著新建商品住宅面積的持續(xù)增長(zhǎng),租賃型住房的可供應(yīng)面積還將相應(yīng)增加,與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,上海市場(chǎng)化租賃住房比重偏低,基本不必為供不應(yīng)求而擔(dān)擾。問(wèn)題在于兩方面。一是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。中低租金的中小戶型住房供應(yīng)不足。住房租賃需求主體是來(lái)滬從業(yè)人員、大學(xué)畢業(yè)生、引進(jìn)人才和上海本地的中低收入家庭,多數(shù)需要租金水平較低的中小戶型。部分外來(lái)務(wù)工人員或少數(shù)剛畢業(yè)的大學(xué)生,急需低租金的集體宿舍或藍(lán)領(lǐng)公寓。況且,經(jīng)營(yíng)住房出租業(yè)務(wù)的企業(yè)和機(jī)構(gòu)太少,導(dǎo)致住房供應(yīng)的集約化水平極低,市場(chǎng)非常不成熟。

二是市場(chǎng)失序和管理缺位。住房租賃市場(chǎng)處于放任狀態(tài),房東出租行為存在不規(guī)范之處,比如限制房客對(duì)房屋的裝修裝飾等,合同期內(nèi)要求漲租金,甚至以各種理由驅(qū)趕房客等,造成了租期的不確定性和短期化,房客難以長(zhǎng)期租賃。另外,上海還存在嚴(yán)重的群租現(xiàn)象,如同牛皮癬一樣久治難愈;而房產(chǎn)租賃市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻較低,部分中介門(mén)店存在亂收費(fèi)、違規(guī)操作等不良現(xiàn)象。

理想的情況是,在住房租賃市場(chǎng)健全的條件下建立公共租賃住房制度。但這一條件當(dāng)前并不具備,退而求其次是一邊完善和規(guī)范住房租賃市場(chǎng),一邊構(gòu)建公共租賃住房體系。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看,通過(guò)發(fā)展公共租賃住房確實(shí)能夠在一定程度上彌補(bǔ)住房租賃市場(chǎng)不足,但絕不能奢望借此取代對(duì)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范和完善。否則會(huì)出現(xiàn)這樣的糟糕局面:租賃住房空置嚴(yán)重、浪費(fèi)社會(huì)資源的同時(shí),政府卻源源不斷地在公共租賃住房上投資或補(bǔ)貼企業(yè)。

當(dāng)然,筆者對(duì)公租房還是心存顧慮。1998年房改之前,我國(guó)實(shí)行的福利化分房制度,正是低租金的公共租賃房,如今重新大興公租房,是否會(huì)“開(kāi)歷史倒車(chē)”?因此,發(fā)展公租房的前提,是堅(jiān)持住房消費(fèi)的市場(chǎng)化方向,需要大力規(guī)范和支持住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。市場(chǎng)為主,計(jì)劃為輔,公共租賃住房只是對(duì)住房租賃市場(chǎng)的“補(bǔ)位”,而非“奪位”。(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng))