程畢凡

上周末，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)余斌對(duì)2009年的房?jī)r(jià)做出這樣的總結(jié)：“去年1—11月全國(guó)房?jī)r(jià)住宅銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到4600元/平方米，比2008年均價(jià)上漲了1000元/平方米，為住房制度改革以來(lái)漲幅最高的一年?！鄙唐贩?jī)r(jià)居高不下，增加保障房的供應(yīng)量，大幅提高其占總量的比例，無(wú)疑是滿足百姓安居需求的最有效方法，而要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，政府的決心最為關(guān)鍵。

自1998年實(shí)施第一次房改至今，中國(guó)已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)兩次住房改革政策調(diào)整。在第一次房改時(shí)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“國(guó)發(fā)23號(hào)”文件，仍是“以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體制”，“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房；中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房”。但到了2003年政策突變，“國(guó)發(fā)18號(hào)”文件，決定要“逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)或承租普通商品房”。住房供應(yīng)體制從保障房為主變?yōu)橐陨唐贩繛橹鳎@無(wú)疑是實(shí)質(zhì)上的第二次房改。結(jié)果，在不到兩年間經(jīng)適房便從占住房年竣工面積的約一半急劇下降到僅占2%多;廉租房更是寥若晨星。有住房需求者幾乎只剩下入市購(gòu)買(mǎi)商品房一條正常通道。于是商品房?jī)r(jià)一路攀升。政府政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用可見(jiàn)一斑。

房?jī)r(jià)的高漲使得政府已意識(shí)到加大保障房供應(yīng)的必要性。但是力度仍太小。2010-2012年1540萬(wàn)套保障房并不包括未取得正式戶口的常住家庭，更未能把新增城市化人口考慮進(jìn)去。而且就是這樣的指標(biāo),從去年保障房建設(shè)計(jì)劃執(zhí)行情況看，恐也難以完成。

在加強(qiáng)保障房建設(shè)方面，新加坡和香港的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。新加坡和香港是世界公認(rèn)最自由化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，也是住房問(wèn)題解決得較成功的經(jīng)濟(jì)體。前者保障房（包括租售兩種）覆蓋面為85%，后者約50%。由此可見(jiàn)，那種把經(jīng)適房妖魔化的喧囂是完全站不住腳的。自己的問(wèn)題應(yīng)從自身去找。

新加坡和香港成功的秘訣有三點(diǎn)：一是由政府統(tǒng)攬保障房小區(qū)的建設(shè)、產(chǎn)權(quán)、管理與租售，不讓開(kāi)發(fā)商插手。二是設(shè)置專門(mén)的半獨(dú)立性的機(jī)構(gòu)（如房屋委員會(huì)），但管理要透明化。以香港為例，房委會(huì)33名委員中非官方委員占29名。三是須有強(qiáng)大的可持續(xù)資金來(lái)源。新加坡依靠超強(qiáng)的公積金，而香港則巧妙地采用“以房養(yǎng)房”的模式。香港房委會(huì)利用出售居屋(經(jīng)濟(jì)適用房)和出租公屋(廉租房)以及小區(qū)內(nèi)非居住性設(shè)施如商場(chǎng)車(chē)庫(kù)等的收入來(lái)支付公屋建設(shè)等的開(kāi)支。運(yùn)營(yíng)10年，累積結(jié)余竟達(dá)近千億港元。

反觀大陸，至今仍主要用中央和地方兩級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼辦法去蓋保障房。結(jié)果是中央拿不出多少錢(qián)，地方又不愿掏錢(qián)。從地方角度看，這不但要賠錢(qián)撥地還要補(bǔ)貼蓋房，當(dāng)然大都消極抵制。可見(jiàn)，香港的“以房養(yǎng)房”模式是值得仿效的。當(dāng)然，大陸住房竣工面積中保障房的比重至少應(yīng)超過(guò)香港。果如此，那就是第三次房改了。

改變住房供應(yīng)體制并開(kāi)始大規(guī)模加大保障房建設(shè)，肯定會(huì)把一大批可能的“房奴”拉回來(lái)，對(duì)高燒的房市發(fā)揮“釜底抽薪”的作用。只要再次房改的信號(hào)一披露，人們（包括開(kāi)發(fā)商）對(duì)房市的心理預(yù)期就會(huì)變化。

更為關(guān)鍵的是，要實(shí)現(xiàn)保障房市場(chǎng)占有率過(guò)半，需要的是政府的決心。不同于新加坡，中國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，更應(yīng)有能力也有決心實(shí)現(xiàn)保障房的覆蓋率超過(guò)50%，不讓百姓失望。當(dāng)然，我們也應(yīng)該看到，保障房的供應(yīng)是有限的，保障房供應(yīng)量的增加有一個(gè)過(guò)程，而且是一個(gè)綜合性的治理過(guò)程，包括解決“土地財(cái)政”的財(cái)稅改革，打擊囤地，嚴(yán)格限制投資投機(jī)性購(gòu)房等?！ㄗ髡呤侵袊?guó)社科院亞太所研究員，曾在香港從事政策研究。）