陳劍波

提要本文介紹了住房抵押貸款的市場體系,闡明了中美住房抵押貸款在三級市場上均存在較大差距。

關(guān)鍵詞:住房抵押貸款;住房抵押貸款市場體系;對比分析

中圖分類號:F83文獻標(biāo)識碼:A

一、住房抵押貸款及市場體系

(一)住房抵押貸款簡述。住房抵押貸款是指購房者以所購住房為抵押向金融機構(gòu)申請貸款,用來支付該住房的購房款的一種住房金融類型。按揭貸款、供樓貸款等,都是住房抵押貸款的具體做法。它們是集住宅存款(包括公積金和住宅儲蓄)、住宅貸款、抵押業(yè)務(wù)為一體的信貸業(yè)務(wù),涉及銀行、開發(fā)商、購房者三方面的關(guān)系。世界各國經(jīng)驗,以及國內(nèi)各地廣泛的試點和擴大試點都已充分證明,它是解決城鎮(zhèn)居民購自己住房問題的重要方式,是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要組成部分,也是發(fā)展國民經(jīng)濟的重要途徑,發(fā)展?jié)摿艽蟆４罅Πl(fā)展住房抵押貸款,有利于發(fā)展商充分利用資金投資,有利于提高購房者的購房能力,有利于銀行降低放貸風(fēng)險,有利于地方政府和社會的穩(wěn)定,有利于發(fā)展市場經(jīng)濟。

(二)住房抵押貸款市場體系。住房抵押貸款的市場體系由抵押貸款一級市場、二級市場和保險市場組成,其涉及的主體包括購房者、一級市場的放貸金融機構(gòu)(一般指銀行)、抵押擔(dān)保保險機構(gòu)或者投資機構(gòu)、投資者等及評估、公證等中介機構(gòu),其具體的流程可以用圖1表示。(圖1)

圖1清晰而簡要地概括了三個市場以及三者之間的關(guān)系。具體地說:1、有效地連接了購房者和放貸金融機構(gòu)的一級市場是一個“創(chuàng)造過程”,即購房者借入購房資金并同貸款者簽訂抵押貸款合同的過程。也就是說,房屋購買者將購買的房屋作為今后還款的保證向銀行等金融機構(gòu)取得貸款,用于購買房屋,這樣成千上萬的購房者或家庭通過房屋同銀行形成借貸關(guān)系;2、二級市場,即買賣抵押房地產(chǎn)債權(quán)的市場,有效地連接了放貸金融機構(gòu)和證券投資機構(gòu)或者個人投資者,實質(zhì)上是銷售抵押和轉(zhuǎn)售抵押。也就是說,住房抵押銀行將以抵押的房地產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)給一定的機構(gòu),這些機構(gòu)將這些成千上萬的已抵押房地產(chǎn)債權(quán)打包推向金融市場,從金融市場吸收資金投到房地產(chǎn)抵押銀行;3、住房抵押貸款保險是在借款與房價比超過一定額度時由借款人向保險機構(gòu)購買借款保險,當(dāng)借款人不能履約償還時由保險機構(gòu)進行賠付的一種保險制度。而保險市場就是保險或者擔(dān)保公司向抵押貸款發(fā)放者提供的這樣一種擔(dān)保。顯然可知,三個市場是一個良好的資金流。二級市場是一級市場的擴大和發(fā)展,給放貸金融機構(gòu)補充源源不斷的資金來給一級市場注入活力,而保險市場給放貸金融機構(gòu)提供擔(dān)保,減少其放貸風(fēng)險,相當(dāng)于提供了一種可靠的保證。

二、中美住房抵押貸款對比分析

美國是世界上住房抵押貸款業(yè)務(wù)開展最早、最發(fā)達的國家。據(jù)美國官方統(tǒng)計,截止2007年底,全美9,315萬套使用住房中,自有住房占64%以上,其中58%的家庭(約3,450多萬戶)是依靠住房抵押貸款獲得自己的住房的。而中國的住房貸款,20世紀八十年代末住房抵押貸款業(yè)務(wù)隨房地產(chǎn)業(yè)的崛起在中國姍姍起步,住房抵押貸款的現(xiàn)狀與美國三十年代前的狀況頗為相似,現(xiàn)狀不容樂觀:市場范圍狹小,雖然一級市場的規(guī)模迅速擴大,但規(guī)模極為有限,市場結(jié)構(gòu)過于簡單,主體積極性不足;二級市場基本不存在,限制了一級市場,進而制約了整個住房抵押貸款市場的發(fā)展;保險市場也是剛剛起步。由此可以看出,中、美住房抵押貸款存在著一定差距,通過分市場對比二者,從而可以發(fā)現(xiàn)我國住房抵押貸款的不足和劣勢,以備加以改進。

(一)中美住房抵押貸款在一級市場存在的差異

1、融資渠道存在巨大差異。美國是一個信托業(yè)相當(dāng)發(fā)達的國家,融資選擇多元化程度很高。在美國,一家大的信托公司管理的信托資產(chǎn)超過商業(yè)銀行。在其住房抵押貸款融資市場上,房地產(chǎn)信托占了23%,抵押貸款占了14%,銀行占了47%,保險占了12%。而在中國這種融資選擇較為單調(diào),主要是來自于商業(yè)銀行,從金融業(yè)的資產(chǎn)構(gòu)成就能明顯看出來。2007年的國家統(tǒng)計局資料顯示,中國的金融業(yè)資產(chǎn)總共是46萬億元,而其中商業(yè)銀行資產(chǎn)就占了40多萬億元,信托、保險、證券所有的非銀行金融機構(gòu)(包括租賃公司、財務(wù)公司),它們的金融資產(chǎn)加起來才5萬多億元,僅僅為商業(yè)銀行的1/10。融資方面的差異就決定了各自市場體系承擔(dān)的風(fēng)險程度不一樣,在美國市場,資金壓力不全是在金融機構(gòu)上,各個市場如保險、信托市場分擔(dān)風(fēng)險,顯然整個住房抵押貸款市場的承受風(fēng)險能力較強,住房抵押貸款一級市場也更有活力。不過也應(yīng)注意在特殊情況下,由于各個市場聯(lián)系緊密可能引起的連帶效應(yīng),一旦發(fā)生一個市場的危機將導(dǎo)致整個經(jīng)濟圈衰退,這次金融危機就是例子。在中國市場,中國住房抵押貸款融資過多地依賴銀行,這樣加大了銀行的風(fēng)險。如果不加以改進的話,在抵押貸款進一步發(fā)展的未來將會面臨太多資金流動性的危險,有可能是由于借款人不能按時歸還本金導(dǎo)致的信用風(fēng)險,也可能是利率上升使得借款者提前還款的利率風(fēng)險。

2、二者的住房抵押貸款規(guī)模和貸款期限不同。美國抵押貸款發(fā)展歷史悠久,萌芽于19世紀末20世紀初的“牛津節(jié)儉協(xié)會的發(fā)展”,形成于“羅斯福新政”建立了三個機構(gòu),即聯(lián)邦住宅管理局(FHA),來解決1929年的經(jīng)濟危機,發(fā)展于20世紀七十年代的“可承受住房”的實行。發(fā)展至今,已有100多年歷史,其住房抵押貸款的規(guī)模巨大。據(jù)有關(guān)美國官方資料統(tǒng)計,2005年美國住房抵押貸款余額為4.7萬億美元,抵押貸款規(guī)模達到GDP的40%～60%。而我國住房抵押貸款到八十年代才有發(fā)展,雖然一直發(fā)展迅速,但還是由于起步晚,相比而言還有很大差距。2007年我國住房抵押貸款余額僅為2.5萬億元。上海是中國的金融中心,尚且發(fā)展如此,更何況整個中國。另外,其貸款的期限,美國的住房抵押貸款的期限一般比較長,商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行可以做未經(jīng)保險的住房抵押貸款業(yè)務(wù),貸款額可達住房購買價格或市場價格的80%,貸款期限可達30年。經(jīng)過保險的住房抵押貸款業(yè)務(wù),商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行、儲蓄貸款協(xié)會的貸款額可達住房購買價格或市場價格的95%。其貸款期限還可以延長。而中國普遍的貸款期限為10～15年。從中我們發(fā)現(xiàn)我國一級抵押貸款相比美國而言發(fā)展嚴重不足,貸款余額規(guī)模小,這也意味著發(fā)展的空間和潛力很大,而貸款的期限短,可以通過改善銀行一級市場住房抵押貸款業(yè)務(wù),從而激活一級市場。

3、一級市場抵押貸款的主體不同。美國住房抵押貸款一級市場主體結(jié)構(gòu)多元化,多以政府以外的金融機構(gòu)為主導(dǎo),其主體是商業(yè)銀行(CBs)、互助儲蓄銀行(MSBs)、儲蓄貸款協(xié)會助儲蓄銀行(MSBs)、儲蓄貸款協(xié)會(S&Ls)以及人壽保險公司(LICs)等私人金融機構(gòu)。2007年在美國商業(yè)銀行貸款中,住房抵押貸款占30%左右;互助儲蓄銀行50%以上的資金用于住房抵押貸款;住房抵押貸款占儲蓄貸款協(xié)會資產(chǎn)總額的2/3。而在中國抵押貸款一級市場以政府領(lǐng)導(dǎo)的國有金融機構(gòu)為主導(dǎo)。以中國人民銀行為領(lǐng)導(dǎo),以建設(shè)銀行、工商銀行兩家國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部為主體,其他商業(yè)銀行為輔助,以非銀行房地產(chǎn)金融機構(gòu)為補充。在煙臺、蚌埠兩市進行住房儲蓄銀行試點的多層次、多形式的住房金融組織體系。這種住房金融機構(gòu)體系是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)住房體制改革的產(chǎn)物,然后在組織體系、融資手段、業(yè)務(wù)范圍、管理水平上又與住房商品化、住房融資機構(gòu)現(xiàn)代化、國際化存在相當(dāng)大的差距。

(二)中美住房抵押貸款在二級市場存在的差異。2005年3月,央行批準建行作為資產(chǎn)證券化的試點單位,這意味著作為國內(nèi)新的金融實踐,住房抵押貸款證券化已獲得準生證。據(jù)悉,目前建行準備以建行上海分行為核心,打包100億元住房抵押貸款進行證券化,該方案業(yè)已提交國際知名投行進行評估,一旦通過即開始運作,中國住房抵押貸款證券化的首個新生兒也將誕生。我國二級市場還在萌芽階段時,美國的住房抵押貸款二級市場已經(jīng)形成其特有體制。從根本上來講,二級市場的形成和發(fā)展就是美國已經(jīng)實現(xiàn)了住房抵押貸款證券化的過程,具體說是,美國政府構(gòu)建專門的住房抵押貸款證券化機構(gòu)——特設(shè)載體(SPV),基尼梅(GNMA)是其中最有力的代表,在美國兩大重要擔(dān)保機構(gòu),即FHA和VA的擔(dān)保下來,發(fā)行住房抵押貸款證券——過手證券、擔(dān)保抵押債券(簡稱CMOS)和轉(zhuǎn)付債券,而主要對象是各種大型的機構(gòu)投資者,占據(jù)了總比重的97%,其中共同基金占了39%。(圖2)

以下將以GNMA的發(fā)展運行機制來說明美國二級市場的運行機制?；帷っ纷C券屬于政府機構(gòu)抵押貸款證券中的一種,指由政府國民抵押協(xié)會作信用擔(dān)保的住房抵押貸款證券。并不是所有的抵押貸款都能夠用于發(fā)行基尼·梅證券,或者說,政府國民抵押協(xié)會并不是對所有的抵押貸款都進行二級市場上的信用擔(dān)保,只有經(jīng)過聯(lián)邦住房管理局保險或退伍軍人管理局保證的住房抵押貸款才有資格成為基尼·梅證券。圖3描述了基尼·梅證券的發(fā)行及其基本的現(xiàn)金流狀況,從中我們可以發(fā)現(xiàn),用于發(fā)行基尼·梅證券的抵押貸款有較強的標(biāo)準性?；帷っ纷C券由政府國民抵押協(xié)會予以擔(dān)保,為此政府國民抵押協(xié)會收取一定的擔(dān)保費,擔(dān)保費從貸款服務(wù)費中扣除,剩余的凈服務(wù)費作為對貸款服務(wù)者的服務(wù)報酬。(圖3)

從目前來看,盡管我國住房抵押貸款二級市場還是一片空白,但是通過借鑒美國已有的發(fā)展機制,有利于我國少走彎路,也有利于結(jié)合我國國情來發(fā)展出一條屬于我們自己的住房抵押貸款二級市場道路。

(三)中美住房抵押貸款在保險市場存在的差異

1、保險體制上存在根本的區(qū)別。美國住房抵押貸款保險機制是典型的政府機構(gòu)擔(dān)保與私營保險相結(jié)合的模式,其制定的保險也是有針對性的實施,針對不同群體實行特定的保險。政府擔(dān)保的機制主要是指其先后建立的為住房抵押貸款提供擔(dān)保的兩個專門機構(gòu)。1934年羅斯福政府依據(jù)《聯(lián)邦住宅法》,成立了聯(lián)邦住宅管理局(FHA),該局的主要功能就是為普通居民的抵押貸款提供保險。1944年為解決二戰(zhàn)后退伍軍人的住宅問題,聯(lián)邦政府又成立了退伍軍人管理局(VA),主要負責(zé)為在役和退役的軍人提供住宅抵押貸款信貸擔(dān)保。上面的兩個機構(gòu)提供的住房抵押貸款擔(dān)保和保險,在20世紀三十年代經(jīng)濟蕭條期及二戰(zhàn)后的幾十年中極大地推動了美國住宅業(yè)的發(fā)展。私營保險產(chǎn)生于20世紀五十年代,由于美國政府提供的抵押貸款保險擔(dān)保是有限的,而非政府擔(dān)保的常規(guī)抵押貸款要占到80%左右,這就為私營抵押保險業(yè)的發(fā)展提供了龐大的市場潛力和發(fā)展契機。美國產(chǎn)生了專門為非政府擔(dān)保的常規(guī)抵押貸款提供保險的公司,美國的貸款保險有力地推動了住房抵押市場和住房市場的發(fā)展,使得美國住房私有率從20世紀三十年代的48%上升到八十年代初的66%,目前達68%。這段時期,私營抵押業(yè)務(wù)在新增抵押貸款保險合約的數(shù)量和抵押貸款保險的絕對值上都呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。而在我國目前為住房提供貸款保險的機構(gòu)僅有幾家經(jīng)營性保險公司,沒有政府方面的參與,主要是中國人民保險公司和太平洋保險公司。

2、商業(yè)保險險種存在明顯的差別。美國抵押貸款的商業(yè)保險險種主要有以下三種:防范抵押物滅失風(fēng)險的財產(chǎn)險、防范借款人不履約風(fēng)險的抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險。(1)防范抵押物滅失風(fēng)險的財產(chǎn)險。主要是為了防止抵押物的毀滅,或者因為價格的下降導(dǎo)致的抵押物貶值而設(shè)立的保險;(2)防范借款人不履約風(fēng)險的抵押貸款壽險。該險種是保險公司向借款的購房者提供的一種保額遞減式的人壽保險,購房者在辦理借款手續(xù)時,同時辦理人壽保險手續(xù)。在保單有效期間如果被保險人故去或完全殘疾,則由保險公司代替借款家庭償還所欠的借款余額;(3)住房抵押貸款保證保險。該險種一般是貸款銀行要求借款購房者投保的險種,借款購房者在借款時向保險公司交納一定數(shù)額的保費,保險公司作償還貸款的保證,銀行應(yīng)相應(yīng)地給購房者發(fā)放貸款。

目前,我國住房抵押貸款商業(yè)保險險種大致分三類:(1)財產(chǎn)保險。該保險是指防止由于意外災(zāi)禍而造成較重房屋損失而以房屋或其有關(guān)利益作為保險對象的保險。作為抵押物的房產(chǎn)的保全是抵押人實現(xiàn)抵押權(quán)的基礎(chǔ),而財產(chǎn)保險能夠最大限度地分散自然災(zāi)害和意外事故對住房造成的風(fēng)險;(2)信用人身保險。該險種是維持借款人還貸能力的信用保險,借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入,失去部分或全部還貸能力時,以保險金抵付貸款余額,使抵押房地產(chǎn)不致被收回或拍賣。該險種保額每年遞減,以與借款者的貸款本金余額相稱。從銀行的角度來說,這種保險可以防止由于借款人死亡或疾病導(dǎo)致的喪失還款能力,而由于道義問題使得行使抵押權(quán)拍賣房屋的難度加大,最終導(dǎo)致銀行債權(quán)無法保全的風(fēng)險;從借款者的角度來說,在長達10～20年的貸款買房過程中,可能會出現(xiàn)完全殘廢、死亡而無法還清貸款的情況;(3)保證保險。保證保險是還款的履約保證,由保險公司對購房者提供違約保險。當(dāng)借款者不能還清本息時由保險公司負責(zé)融通,或當(dāng)房地產(chǎn)作為抵押物貸款時,由保險公司對抵押物進行保險。

對中美住房抵押貸款進行對比分析,具有重要意義:有利于借鑒美國模式,發(fā)展一級市場;推進住房抵押大款證券化,發(fā)展二級市場;加強政府監(jiān)督,發(fā)展保險市場。

(作者單位:煙臺大學(xué))

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