鄭　新　張　皓　胡小友

在北京這樣的大城市,房價永遠是讀者關(guān)注的話題。近段時間以來,有不少網(wǎng)站、論壇、博客,以及傳統(tǒng)媒體,通過轉(zhuǎn)載、轉(zhuǎn)貼,陸續(xù)推出以數(shù)據(jù)為由頭的時評、專論,就連國外的媒體也根據(jù)有關(guān)國際組織的報告,編發(fā)了對中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)質(zhì)疑的文章,引起了公眾的廣泛關(guān)注。為增進社會各界對有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的了解,進一步提高統(tǒng)計工作的透明度,近日,帶著北京市統(tǒng)計數(shù)據(jù)從何而來這一疑問,記者來到北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊,走訪了相關(guān)人員,了解到諸多統(tǒng)計數(shù)據(jù)的出爐過程。下面僅以北京市房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)出爐為例作一解讀,希望能增加您對統(tǒng)計數(shù)據(jù)的了解。

■ 房地產(chǎn)統(tǒng)計的內(nèi)容

先說說統(tǒng)計吧。統(tǒng)計是用來收集和分析數(shù)據(jù)的一門科學(xué)和藝術(shù)。統(tǒng)計研究的對象是數(shù)據(jù)。通過采用科學(xué)的統(tǒng)計和調(diào)查方法,收集一些相關(guān)數(shù)據(jù),并對這些數(shù)據(jù)加以審核、分析、評估。

目前,北京市房地產(chǎn)統(tǒng)計以北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊為主,以部門統(tǒng)計為輔。

北京市局總隊房地產(chǎn)統(tǒng)計包括房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計、物業(yè)管理、中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動情況統(tǒng)計,以及房地產(chǎn)價格統(tǒng)計、二手住宅和住宅租賃交易情況統(tǒng)計。

房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計是指對全部房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法人單位從事的房地產(chǎn)開發(fā)活動進行統(tǒng)計,包括房地產(chǎn)開發(fā)活動的總體數(shù)量、經(jīng)濟效果、結(jié)構(gòu)和比例關(guān)系、不同時期的發(fā)展水平和增長速度以及財務(wù)狀況統(tǒng)計。自年初累計完成投資、土地開發(fā)及購置情況、開復(fù)工面積和銷售面積以及空置面積、出租面積等指標按照房地產(chǎn)開發(fā)項目進行統(tǒng)計,資產(chǎn)、負債、收入、利潤等財務(wù)指標按照房地產(chǎn)開發(fā)單位進行統(tǒng)計。

物業(yè)管理、中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動情況統(tǒng)計是指對年營業(yè)收入500萬元及以上的物業(yè)管理、中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動法人單位的經(jīng)營情況及財務(wù)狀況進行統(tǒng)計。

房地產(chǎn)價格統(tǒng)計是指以翔實的數(shù)據(jù)資料反映房地產(chǎn)市場價格總水平和變動趨勢,包括房屋銷售價格、房屋租賃和物業(yè)管理價格、土地交易價格統(tǒng)計,匯總結(jié)果用價格指數(shù)來反映。如房屋銷售價格指數(shù)等。

從今年2月開始,北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊為了更好地反映當前房地產(chǎn)市場的運行情況,特別是完善對住宅二、三級市場交易情況的統(tǒng)計,對我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、安信瑞德房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、北京中天置地房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司等10家重點房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的二手住宅和租賃住宅交易情況進行監(jiān)測,以反映全市二手住宅和租賃住宅市場的變化趨勢。

此外,部門統(tǒng)計包括北京市國土資源局每天在北京市土地儲備中心網(wǎng)(www.bjtd.com)及時發(fā)布正在交易地塊、預(yù)出讓地塊和即將入市地塊的情況,北京市建設(shè)委員會在北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)(www.bjfdc.gov.cn)及時發(fā)布新建房項目預(yù)售、現(xiàn)售信息,批準預(yù)售許可量、網(wǎng)上簽約量;存量房的可售房源、新發(fā)布房源以及簽約情況;房屋租賃情況等。

■ 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集

再說說數(shù)據(jù)的采集。比如你上班要花多長時間,首先你會去統(tǒng)計早上上班時間,中午下班時間,中午上班時間和晚上下班時間,從而得出一天上班時間相對準確的動態(tài)數(shù)字,以便經(jīng)營好自己的事業(yè)。當然,這些數(shù)據(jù)還需要有一周、一個月或更長時間的觀察,你會發(fā)現(xiàn)每天的時間都是不同的,這就是說數(shù)據(jù)有隨機性,即不確定的,但在大量重復(fù)實驗后,發(fā)現(xiàn)又具有一定的穩(wěn)定性。

北京政府統(tǒng)計對房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集也有它的規(guī)律性。如房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計為月度統(tǒng)計,企業(yè)每月2日前完成網(wǎng)上填報;物業(yè)管理、中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動統(tǒng)計為季度統(tǒng)計,企業(yè)每季后12日前完成網(wǎng)上填報,財務(wù)狀況統(tǒng)計為2、5、8、11月統(tǒng)計及每年一次的年度統(tǒng)計,于月后15日前及每年2月28日前網(wǎng)上填報。房地產(chǎn)價格指數(shù)中的房屋銷售價格指數(shù)統(tǒng)計為月度統(tǒng)計,房地產(chǎn)開發(fā)單位每月20日前完成上報,房屋租賃和物業(yè)管理價格指數(shù)、土地交易價格指數(shù)統(tǒng)計為季度統(tǒng)計,企業(yè)3、6、9、12月20日前網(wǎng)上填報。二手住宅和住宅租賃交易情況統(tǒng)計為旬報統(tǒng)計,企業(yè)每旬后1日網(wǎng)上填報。以上房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、中介服務(wù)及其他房地產(chǎn)單位通過北京統(tǒng)計信息直報網(wǎng)(www.bjes.gov.cn)上報數(shù)據(jù)。

采集方式也有嚴格的規(guī)定。如房屋銷售價格統(tǒng)計分為新建房價格統(tǒng)計和二手房價格統(tǒng)計;新建房價格統(tǒng)計采用全面調(diào)查,二手房價格、房屋租賃價格和物業(yè)管理價格以及土地交易價格統(tǒng)計采用重點調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法。

房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計、物業(yè)管理、中介服務(wù)及其他房地產(chǎn)活動統(tǒng)計、二手住宅和租賃住宅交易情況統(tǒng)計,企業(yè)上報基層數(shù)據(jù)后,各級統(tǒng)計機構(gòu)匯總出相應(yīng)指標的數(shù)據(jù)。

統(tǒng)計指標的確定要依據(jù)一定的經(jīng)濟理論,遵守國際通行的規(guī)則,以保持統(tǒng)計指標的科學(xué)性和國際可比性。大家在媒體上經(jīng)常讀到有關(guān)房地產(chǎn)價格指數(shù)等概念,這些指數(shù)又是怎么得出來的呢,事實上,房地產(chǎn)價格4套指數(shù)編制方法相似:一是抽選調(diào)查樣本。新建住宅價格為全面調(diào)查,二手房價格、房屋租賃和物業(yè)管理價格以及土地交易價格統(tǒng)計采用重點調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法,每年初對樣本進行維護,重新確定調(diào)查樣本。二是權(quán)數(shù)(比重)的確定。房地產(chǎn)價格指數(shù)的編制是采用固定權(quán)數(shù)加權(quán)平均的計算方法。計算房屋銷售價格指數(shù)的權(quán)數(shù)用上一年全市房屋的銷售面積推算。如:將商品房、二手房的銷售面積占全市房屋總銷售面積的比重作為這兩類房屋的權(quán)數(shù)(權(quán)數(shù)每年更新一次);計算房屋租賃和物業(yè)管理價格指數(shù)的權(quán)數(shù)是用上一年所發(fā)生各類房屋的租賃和物業(yè)管理房屋面積的比重作為權(quán)數(shù);計算土地交易價格指數(shù)的權(quán)數(shù)是用上一年北京市國土局實際成交各類型土地面積的比重作為權(quán)數(shù)。三是采集價格。企業(yè)通過北京統(tǒng)計信息采集平臺上報開發(fā)項目兩個月同質(zhì)可比房屋的價格。四是編制價格指數(shù)。在取得了全部調(diào)查企業(yè)的資料后,采用超級匯總的方法,計算出環(huán)比價格指數(shù)。12個月環(huán)比價格指數(shù)連乘算出同比價格指數(shù)。

這里值得一提的是,北京市作為全國70個大中城市中惟一一個實行新建房全面統(tǒng)計的城市,較全面地反映了全市新建房價格的變動情況。

■ 房地產(chǎn)信息的發(fā)布

隨著以數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化為特征的信息化發(fā)展,信息資源交換與共享的需求和應(yīng)用價值日趨明顯。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)也是這樣。讓數(shù)據(jù)所蘊含的信息說話,發(fā)揮其服務(wù)的作用。

北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊以新聞通稿的形式,每月定期公布房地產(chǎn)市場的運行情況(包括開發(fā)投資額、資金到位情況,施工面積、新開工面積、竣工面積,銷售套數(shù),房屋銷售價格指數(shù)、分功能區(qū)價格指數(shù),分環(huán)線住宅期房銷售價格)、二手住宅和住宅租賃市場運行情況(包括當月二手住宅和住宅租賃的套數(shù)、面積、金額、不同規(guī)劃面積的成交狀況等)。通過對北京市房地產(chǎn)市場,特別是住宅一、二、三級市場的全面監(jiān)測,確保政府及時、準確地了解房地產(chǎn)市場信息,為黨政機關(guān)制定相應(yīng)政策提供了依據(jù),為居民購房提供了參考。

北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊大力弘揚創(chuàng)新奉獻的統(tǒng)計精神,堅守統(tǒng)計數(shù)據(jù)不出假數(shù)、真實可信、準確完整的職業(yè)道德,已具有較強的信息收集能力、創(chuàng)新能力和權(quán)威性。隨著經(jīng)濟社會又好又快地發(fā)展,加上計算機技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的日益完善、統(tǒng)計調(diào)查方法的科學(xué)運用,可以肯定,房地產(chǎn)統(tǒng)計信息發(fā)布制度將會更加規(guī)范,從而實現(xiàn)正確引導(dǎo)輿論和消費預(yù)期的雙贏。

(作者單位:北京市統(tǒng)計局)