王許松

今年上半年,在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景下,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻逆勢(shì)上揚(yáng),上演了3—6月持續(xù)量?jī)r(jià)齊升的好戲,真是幾家歡喜幾家憂(yōu)!而時(shí)至 7月,房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)了“價(jià)升量跌”的局面。這是短暫的“量跌”,還是新一輪觀(guān)望期的開(kāi)始?上半年國(guó)內(nèi)樓市實(shí)現(xiàn)較快回暖,對(duì)國(guó)家“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定”大政起到了重要的推動(dòng)作用,但以后的發(fā)展趨勢(shì)如何?日前,本刊記者帶著這些問(wèn)題專(zhuān)訪(fǎng)我國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容,他充分利用數(shù)據(jù),對(duì)2009年以來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)形勢(shì)作出了深入的分析與判斷。力圖層層撥開(kāi)“房地產(chǎn)”這個(gè)燙手的山芋,更多地露出其真實(shí)的面容。

■ 從量?jī)r(jià)齊升到價(jià)升量跌

《數(shù)據(jù)》:能否結(jié)合最新公布的7月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)談?wù)劗?dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)如何?

易憲容:上半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,應(yīng)該是絕大多數(shù)人沒(méi)有預(yù)料到的。先是前3個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售開(kāi)始回升,再到4月份,北京、上海、深圳、廣州等一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)快速上漲,而且這種價(jià)格上漲伴隨著銷(xiāo)售量的增加,一直延續(xù)了到6月底。但是,隨著全國(guó)不少地方的房?jī)r(jià)快速上升,7月份這些一線(xiàn)城市的住房銷(xiāo)售又開(kāi)始回落了。

根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),房?jī)r(jià)具體的上漲的情況是,7月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.0%,漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.9%,漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō),從上半年的全國(guó)房?jī)r(jià)水平來(lái)看,同比上漲是從6月份才開(kāi)始而且其上漲幅度十分有限。環(huán)比上漲則持續(xù)了5個(gè)月,但上漲的幅度都小于1%。如全國(guó)的房?jī)r(jià)3—7月份環(huán)比分別上漲為0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%。按照這些數(shù)據(jù)估算,房?jī)r(jià)年上漲率也不到7%。

從不同地區(qū)的情況來(lái)看,新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲的城市有43個(gè),主要有寧波6.4%、銀川5.4%等;同比價(jià)格下降的城市有26個(gè),主要有石家莊-5.5%、徐州-5.2%等。環(huán)比價(jià)格上漲的城市有63個(gè),主要包括金華3.5%、廣州2.7%等;環(huán)比價(jià)格下降的城市有3個(gè),包括蘭州-0.4%,沈陽(yáng)和泉州-0.1%。從上述數(shù)據(jù)來(lái)看,國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度不大,而且沒(méi)有區(qū)域性。不過(guò),一些一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)上漲幅度仍然是大大超過(guò)居民的實(shí)際承受能力。

《數(shù)據(jù)》:為什么一線(xiàn)城市會(huì)出現(xiàn)“房?jī)r(jià)過(guò)高”的現(xiàn)象?

易憲容:由于住房既是投資品也是消費(fèi)品,作為投資品和消費(fèi)品的住房,其定價(jià)機(jī)制、價(jià)格決定因素、供求關(guān)系等方面差距很大,因此以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格與以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格會(huì)有很大差距。一般來(lái)說(shuō),前者往往會(huì)高于后者,因此,當(dāng)前一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)過(guò)高與以投資主導(dǎo)有關(guān)。

《數(shù)據(jù)》:您認(rèn)為是什么原因?qū)е路康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)升量跌的現(xiàn)象呢?

易憲容:上半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格突然暴漲,這種暴漲基本上是銀行信貸涌入的結(jié)果。國(guó)內(nèi)不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也由消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y為主導(dǎo)的市場(chǎng)。這種市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變,立即把國(guó)內(nèi)不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格炒高,房?jī)r(jià)暴漲。房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí),不僅消費(fèi)性住房需求早就被擠出,而且已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)的住房投資者及準(zhǔn)備進(jìn)入的住房投資者其對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期也會(huì)發(fā)生巨大的變化。他們或開(kāi)始退出高房?jī)r(jià)市場(chǎng),或是不進(jìn)入高房?jī)r(jià)市場(chǎng)。在這種情況下,快速增長(zhǎng)的住房銷(xiāo)售一定會(huì)迅速下跌。

■ 銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)以住宅為主導(dǎo)

《數(shù)據(jù)》:當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最顯著的特點(diǎn)是什么?其中有哪些深層次的原因?

易憲容:從住房銷(xiāo)售面積與住房銷(xiāo)售金額來(lái)看,表現(xiàn)出兩個(gè)顯著的特征。

一是其中的住宅銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售金額所占比重較大。比如,1—7月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積41755萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)37.1%。其中,商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)38.8%,而2008年同期是負(fù)增長(zhǎng)10.8%,兩者相差近50個(gè)百分點(diǎn)。住宅銷(xiāo)售面積占整個(gè)商品房銷(xiāo)售面積的92.2%。1—7月,商品房銷(xiāo)售額19600億元,同比增長(zhǎng)60.4%。其中,商品住宅銷(xiāo)售額17373億元,增長(zhǎng)65.3%,而住宅銷(xiāo)售額占整個(gè)商品房銷(xiāo)售額的88.6%。

也就是說(shuō),這次中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)主要是以住宅為主導(dǎo)。在這種情況下,不僅不少地方的商用住房銷(xiāo)售增長(zhǎng)慢,而且有些地方商用住房的價(jià)格還在下跌。在不少城市的同一區(qū)域,出現(xiàn)了商用住房銷(xiāo)售價(jià)格低于住宅銷(xiāo)售價(jià)格的怪現(xiàn)象。其原因何在?最為核心的原因是信貸政策的差異性。因?yàn)?當(dāng)前的住宅按揭貸款的首付款為總房款的20%,利率是在基準(zhǔn)利率上下浮30%,貸款年限最長(zhǎng)可達(dá)30年。商用住房的按揭貸款首付款為不低于40%,貸款年限不得超過(guò)10年,利息不優(yōu)惠。也就是說(shuō),如果進(jìn)行商用住宅投資,其銀行杠桿率不及住宅投資的銀行杠桿率一半,利率高或投資成本高、貸款年限短。這些也說(shuō)明,當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆,價(jià)格快速上漲及住宅銷(xiāo)售快,很大程度上與住宅投資的比重較高有關(guān),與不少投資者利用銀行的信貸易獲得性及高杠桿率涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)。

二是期房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售金額所占比重較大。比如,前7個(gè)月期房銷(xiāo)售面積占整個(gè)住宅銷(xiāo)售面積近80%,期房銷(xiāo)售額占住宅銷(xiāo)售額的87%。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房預(yù)售制度,房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程與環(huán)節(jié)與其他商品有很大區(qū)別,它是先有銷(xiāo)售再有生產(chǎn)與開(kāi)發(fā)。因此,當(dāng)房地產(chǎn)期房銷(xiāo)售突然增長(zhǎng)時(shí),那么在房地產(chǎn)未來(lái)一個(gè)周期內(nèi),會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)。從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在7月份有所回升,但回升幅度不大,那只是表明2008年住房的銷(xiāo)售情況不佳。隨著上半年住房期房銷(xiāo)售的快速增長(zhǎng),下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)會(huì)越來(lái)越快。這種增長(zhǎng)大致會(huì)持續(xù)一兩年。可以預(yù)計(jì),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)會(huì)真正成為帶動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)其他相關(guān)行業(yè)增長(zhǎng)的動(dòng)力。

曾有人說(shuō),當(dāng)住宅銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)時(shí),會(huì)造成住宅供不應(yīng)求而推高房?jī)r(jià),因此,要解決這個(gè)問(wèn)題就得增加土地供給、增加住宅的供給。但是,實(shí)際上,在住房預(yù)售制度下,是先有住宅的銷(xiāo)售,才有住宅生產(chǎn)與開(kāi)發(fā)的,只要土地安排得當(dāng)并提高土地使用的效率,住宅供給并不是問(wèn)題。

■ 開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化

《數(shù)據(jù)》:今年以來(lái)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)開(kāi)發(fā)資金快速增長(zhǎng),與2008年相比,2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源結(jié)構(gòu)上顯示出什么新特點(diǎn)?

易憲容:今年1—7月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源28639億元,同比增長(zhǎng)28.7%?？梢钥闯?今年以來(lái)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)資金快速增長(zhǎng)。其中,國(guó)內(nèi)貸款6524億元,增長(zhǎng)42.7%;利用外資273億元,下降33.1%;企業(yè)自籌資金9557億元,增長(zhǎng)9.9%;其他資金12285億元,增長(zhǎng)43.2%。在其他資金中,定金及預(yù)收款7179億元,增長(zhǎng)35.7%;個(gè)人按揭貸款3628億元,增長(zhǎng)78.9%。

2008年房地產(chǎn)資金來(lái)源增長(zhǎng)最快的是外資直接投資及自籌資金,增長(zhǎng)幅度都在30%以上。而銀行貸款及個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)都比較慢,甚至于是負(fù)增長(zhǎng)。但是2009年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化。今年增長(zhǎng)最快的是銀行貸款、個(gè)人住房按揭貸款。

《數(shù)據(jù)》:為什么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源結(jié)構(gòu)會(huì)出現(xiàn)以上的變化?

易憲容:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)出現(xiàn)以上變化是由多種因素造成的。個(gè)人住房按揭貸款快速增長(zhǎng)是因?yàn)榇罅康淖》客顿Y者利用銀行金融杠桿涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),根本原因就在于按揭貸款利率過(guò)低。另外,在住房購(gòu)買(mǎi)方面有大量的銀行信貸涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí),在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面也有大量的銀行信貸資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這種信貸資金涌入主要表現(xiàn)為銀行貸款、住宅定金和預(yù)收款的增長(zhǎng)過(guò)快?？梢哉f(shuō),當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也能夠便利地從銀行獲得信貸資金時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金難題得以解決。在這種情況下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅可以借助其條件大量囤積土地,而且也會(huì)利用其住房的壟斷性定價(jià),捂盤(pán)惜售,推高房?jī)r(jià)。

在資金來(lái)源出現(xiàn)以上變化的情況下,我們需特別注意的是,由于大量的銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),不僅會(huì)推高房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,吹大房地產(chǎn)泡沫,而且也在給國(guó)內(nèi)銀行體系積聚風(fēng)險(xiǎn)。

■ 房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”恐難續(xù)

《數(shù)據(jù)》:轉(zhuǎn)眼間,又快到了“金九銀十”的月份,從目前的形勢(shì)來(lái)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商期待的樓市銷(xiāo)售旺季今年會(huì)如約而至嗎?

易憲容:整體來(lái)看今年前7月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù),房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年那種快速飚升的態(tài)勢(shì)已開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的情況,“金九銀十”可能成為歷史。已發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,8月份京、滬、深等一線(xiàn)城市樓市成交量環(huán)比均下跌。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,8月北京期房簽約12117套,成交量繼續(xù)下滑,環(huán)比7月下降5.63%。其中,商品住宅期房簽約11043套,微漲0.41%,現(xiàn)房成交2288套,自7月創(chuàng)新高后一路下挫,暴跌45.73%,而期房的簽約套數(shù)環(huán)比也回落5.6%。受成交量下降的影響,9月份52個(gè)入市的項(xiàng)目中,可能會(huì)出現(xiàn)“明折暗扣”情況。比如,通州某住宅一度對(duì)外宣稱(chēng)售價(jià)為13000元/平米,但實(shí)際報(bào)價(jià)為12000元/平米,若購(gòu)房者真的想購(gòu)買(mǎi),該項(xiàng)目還有多種折扣和贈(zèng)送面積,折合后僅約11000元/平米。

在上海,房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣出現(xiàn)了成交量下跌現(xiàn)象。根據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,8月上海市商品住宅成交面積為166萬(wàn)平方米,相比7月大幅減少了14.43%,其成交接近此輪行情起步時(shí)數(shù)量,但同時(shí)商品住宅成交均價(jià)為每平方米18502元,相比7月上漲17.32%。此外,商品住宅供應(yīng)面積為158萬(wàn)平方米,相比7月大幅增加24.41%,初步統(tǒng)計(jì)9月新盤(pán)供應(yīng)量還將新增150萬(wàn)平方米,9月大量新房的入市還將給市場(chǎng)帶來(lái)不小的壓力。

在深圳,情況與上海、北京有點(diǎn)不同。8月首度出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象。8月下半月成交量急速下挫,特別是8月最后一周商品住宅成交682套,環(huán)比上周下降38.74%,成交均價(jià)17957元/平米,環(huán)比上周下跌8.22%,個(gè)別地區(qū)甚至出現(xiàn)零成交狀況。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的最新監(jiān)測(cè)顯示,8月23日至30日,在監(jiān)測(cè)的32個(gè)大中小城市中,樓市成交面積環(huán)比上升的有14個(gè),接近城市總數(shù)量的一半,面積環(huán)比上升的城市中,中小城市占大半江山。在樓市成交面積環(huán)比下跌的18個(gè)城市中,其環(huán)比跌幅超過(guò)10%的有9個(gè),與上周持平。

《數(shù)據(jù)》:針對(duì)上半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的特征與變化,政府應(yīng)如何調(diào)節(jié)下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng),使其健康發(fā)展?

易憲容:一方面政府希望保持房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮穩(wěn)定的態(tài)勢(shì),但另一方面也需密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格飚升所帶來(lái)的房地產(chǎn)泡沫。對(duì)此,政府已在采取措施,希望通過(guò)一些政策特別是信貸政策使其軟著陸。只要嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房政策,讓投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng),那么這個(gè)市場(chǎng)就有可能健康持續(xù)地發(fā)展。盡管下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售量會(huì)繼續(xù)下調(diào),但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍可能會(huì)把房?jī)r(jià)頂在高位不動(dòng),房地產(chǎn)市場(chǎng)仍可能會(huì)處于僵持狀況,而解開(kāi)這個(gè)結(jié),政府作為必不可少。