常黎霞

摘要《物權(quán)法》第15條規(guī)定是關(guān)于合同效力與物權(quán)效力相區(qū)分的規(guī)則,與本條緊密聯(lián)系的是,審判實踐中特別需要明確土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定的條件,該合同是否有效?以及如何理解第39條之規(guī)定?本文就此問題結(jié)合審判實踐做一論述分析。

關(guān)鍵詞合同效力 物權(quán)效力 土地使用權(quán)

中圖分類號:D923.6 文獻標識碼:A 文章編號:1009-0592(2009)05-093-02

《物權(quán)法》第15條規(guī)定是關(guān)于合同效力與物權(quán)效力相區(qū)分的規(guī)則——不動產(chǎn)物權(quán)變動的區(qū)分原則。與本條緊密聯(lián)系的是,審判實踐中特別需要明確土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定的條件的合同是否有效?關(guān)于《物權(quán)法》第15條的規(guī)定和《城市房地產(chǎn)管理法》第39條的規(guī)定之間的關(guān)系,筆者認為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定的條件,對其轉(zhuǎn)讓過戶申請有權(quán)不予登記。據(jù)調(diào)研分析,各地法院對此問題的認識并不一致。

一、理論分析

在我國,因法律行為產(chǎn)生無權(quán)變動的模式是合同加上登記或者交付,《民法通則》第72條、《合同法》第133條、《物權(quán)法》第9條和第23條都有明確規(guī)定。合同是否有效,部首是否登記或者交付的影響,也不受能否登記或者交付的影響。據(jù)此,轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時,轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有完成開發(fā)投資總額的25%以上屬于成片開發(fā)土地的,沒有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件,不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。

根據(jù)《物權(quán)法》第15條的規(guī)定,物權(quán)變動的原因與物權(quán)變動的結(jié)果應(yīng)該加以區(qū)分。物權(quán)變動的原因及合同是否有效,其標準是《民法通則》第55條規(guī)定的三個條件,即行為人是否具有相應(yīng)的行為能力;意思表示是否真實;是否違反法律或社會公共利益。物權(quán)變動的結(jié)果就不動產(chǎn)物權(quán)變動是否成就,要看是否符合物權(quán)法14條的規(guī)定,即看是否即在于不動產(chǎn)登記簿。物權(quán)變動的結(jié)果以及物權(quán)能否變動,均不影響物權(quán)變動的原因即合同的效力。

合同的訂立與合同是否履行、是否能夠履行應(yīng)該相區(qū)別。合同是否有效,從簽訂之日就應(yīng)經(jīng)確定,而不能通過合同是否履行、是否能夠履行放過來決定合同的效力過合同是否履行、是否能夠履行來決定合同的效力的觀點不符合人們的認識規(guī)律。合同的效力不能通過合同是否履行、是否能夠履行來決定,合同的效力是獨立存在。合同是否履行,涉及當(dāng)事人是否違約的問題。一般而言,除及時清結(jié)的合同以外,從合同的簽訂同的履行,其間都有一段時間。辦理不動產(chǎn)物權(quán)變動登記屬于合同的履行。合同的效力不能通過這一段時間是否履行、是否能夠履行來決定,而是一經(jīng)簽訂其效力就已經(jīng)確定。因此,合同的效力不能根據(jù)是否辦理物權(quán)變動登記、是否辦理物權(quán)登記來認定。如果這樣,合同的效力就掌握在合同的轉(zhuǎn)讓方手里。例如,如果房地產(chǎn)升值,轉(zhuǎn)讓方為了獲取不正當(dāng)?shù)睦?為了不履行合同,就不去辦理房地產(chǎn)過戶登記,或者不對準備轉(zhuǎn)讓的土地完成開發(fā)總投資的25%以上,使合同無效。相反,如果房地產(chǎn)貶值,轉(zhuǎn)讓方為了履行合同,就去辦理房地產(chǎn)過戶登記,結(jié)果就使合同有效了?？梢?如果合同的履行、合同能否履行能夠決定合同效力,就很可能出現(xiàn)合同的效力由一方當(dāng)事人決定的情況,顯然這在民法理論上是不通的,在實踐中是十分有害的,結(jié)果必將擾亂市場經(jīng)濟秩序。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和買賣合同一樣,使轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)達到過戶登記的條件是轉(zhuǎn)讓方的義務(wù),不是受讓方的義務(wù)。受讓方的主要義務(wù)就是按約付款。在受讓方按約付款的前提下,實際上是轉(zhuǎn)讓方不履行合同義務(wù)。所以不能一位轉(zhuǎn)讓方不履行合同的義務(wù),反而認定合同無效。

符合誠實信用的原則的要求。誠實信用原則作為民法特別是債法中的最高指導(dǎo)原則或稱為“帝王規(guī)則”,對于民事審判實踐,也具有統(tǒng)帥作用,所以,人民法院一定要充分運用這一原則,制裁不守信用、見利忘義、不守合同、毀約的一方,保護程式守信的一方的合法權(quán)益。審判實踐中一定要用好用足誠實信用原則,充分保護誠實信用方的合法權(quán)益。在國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中,轉(zhuǎn)讓方的主要義務(wù)是將出讓土地變更登記到受讓方名下,受讓方的主要義務(wù)就是支付價款。依據(jù)誠實信用原則,在受讓方按照合同約定履行支付價款的義務(wù)的前提下,轉(zhuǎn)讓方就負有將出讓土地過戶登記到受讓方名下的義務(wù),包括使轉(zhuǎn)讓的出讓土地達到《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定條件。如果認為沒有辦理物權(quán)過戶登記,合同無效,沒有達到《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件為由主張合同無效。顯然轉(zhuǎn)讓方的毀約行為是違背誠實信用原則的。轉(zhuǎn)讓方以自己不履行過戶登記的義務(wù),以自己沒有使準備轉(zhuǎn)讓的出讓土地達到《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件,以自己違約的事實,反而主張合同無效的理由進行抗辯,屬于典型違反誠實信用的行為,屬于惡意抗辯。這種抗辯理由不應(yīng)予以支持。

《城市房地產(chǎn)管理法》第39條的立法本意不應(yīng)該是鼓勵違約。如果理解為沒有完成開發(fā)總額的25%以上,屬于成片開發(fā)土地的,沒有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件,那么土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同就無效,就很可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方故意違約的情況,其結(jié)果就是鼓勵轉(zhuǎn)讓方違約,就會縱容違約的當(dāng)事人,守約方的合法權(quán)益就得不到保護,最終結(jié)果就是破壞市場經(jīng)濟條件下交易的基本規(guī)則。

從法律效果和社會效果統(tǒng)一來看,不能因為簽訂合同是沒有完成開發(fā)投資總額的25%以上,屬于成片開發(fā)土地的,沒有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件,就認定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓權(quán)合同無效。轉(zhuǎn)讓方在簽訂合同時為何不提出沒有達到《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定的條件不能簽合同。簽了合同后,因土地升值,轉(zhuǎn)讓方不想履約,提出合同無效,如果支持其請求,就等于支持了不誠信當(dāng)事人。

從實踐來看,很多情況是轉(zhuǎn)讓方對土地的投資沒有完成開發(fā)投資總額的25% 以上,因為各方面的原因就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),特別是成片開發(fā)的土地本身就是要吸引投資、要先簽合同。如果在這種情況下認定轉(zhuǎn)讓合同無效,不符合合同法鼓勵交易、不輕易認定合同無效的精神,實際上就會抹殺很多不應(yīng)該抹殺的交易。特別是對于成片開發(fā)土地,轉(zhuǎn)讓方本身就缺乏資金,本身就向吸引投資。如果認為沒有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件,合同就無效,那么成片開發(fā)土地就沒有辦法開發(fā),所以不能因為沒有完成開發(fā)投資總額的25%以上,或者是成片開發(fā)的土地沒有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件,合同就無效。

轉(zhuǎn)讓方主張其簽訂合同時沒有完成開發(fā)投資總額的25%以上或者是成片開發(fā)的土地沒有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件,因而合同無效,其實質(zhì)是目前我國房地產(chǎn)市場利好,土地價格飆升,轉(zhuǎn)讓方見利忘義,在巨大利益的驅(qū)動下,找理由不履行合同,這才是這段時間這類糾紛真正的實質(zhì)。

二、審判實踐

從最高人民法院2004年依賴的審判實踐來看,均認為轉(zhuǎn)讓方在簽訂合同時沒有完成開發(fā)投資總額的25%以上,或者是成片開發(fā)的土地沒有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件,不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。

最高人民法院終審的(2004)民一終字第46號判決指出土地出讓金的交納是否完全履行不影響對本案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認定。關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時投資應(yīng)達到開發(fā)投資總額25%的規(guī)定,是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標的物設(shè)定的于物權(quán)變動時的限制性條件,轉(zhuǎn)讓的土地未達到25%以上的投資,屬合同標的物的瑕疵,并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第39條中的該項規(guī)定,不是穩(wěn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的法律強制性規(guī)定。

最高人民法院終審的(2006年)民一終字第26號判決就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案也已經(jīng)采納了將合同效力與物權(quán)效力進行區(qū)分的原則。該判決書載明當(dāng)事人雙方簽訂的協(xié)議書是否有效?依據(jù)協(xié)議書的約定,上訴人在收取被上訴人土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費后,又以自己未交納土地出讓金、未解除抵押權(quán)等違約事實為據(jù),作為抗辯理由行使抗辯權(quán)。該行為不僅違背了《民法通則》規(guī)定的誠實信用原則,也違背了市場經(jīng)濟條件下交易主體應(yīng)遵循和認同的交易原則。此外,《城市房地產(chǎn)管理法》第37條、第39條的規(guī)定是行政管理部門對不符合規(guī)定條件的土地在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記問題上所做出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定,而非針對轉(zhuǎn)讓合同效力的強制性規(guī)定。因此,上訴人再收取占有被上訴人部分土地轉(zhuǎn)讓費后,以自己不履行合同約定義務(wù),違背誠實信用原則,反而主張合同無效的上訴理由法院不予支持。

最高人民法院終審的(2006)民一終字第57號判決也是關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案。上訴人關(guān)于雙方所簽轉(zhuǎn)讓合同有效、要求繼續(xù)履行的主張應(yīng)否支持的問題。雙方在簽訂合同中采取的是分期付款、分期交地的辦法。根據(jù)雙方所簽《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》約定,體現(xiàn)出合同是雙方在平等自愿基礎(chǔ)上的真實意思表示,主觀上無任何規(guī)避法律法規(guī)的意思表示,均愿意依法行事、遵守約定,約定的合同內(nèi)容亦不違反法律規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第39條的立法目的不是鼓勵有違誠實信用的行為,該條規(guī)定也不能成為當(dāng)事人單方違約的理由。被上訴人一方面收取了對方的土地轉(zhuǎn)讓金,享受了合同帶給其的利益,另一方面,非但不履行應(yīng)盡的合同義務(wù),反而以自身違約行為造成的土地未能達到過戶條件之結(jié)果作為抗辯事由主張合同無效,違反誠實信用原則,法院不予支持。在雙方?jīng)]有申請辦理訟爭地塊土地使用權(quán)過戶的情況下,訟爭地塊是否具備轉(zhuǎn)讓條件及能否過戶等,屬于合同履行問題,與合同效力無關(guān)。

根據(jù)雙方約定,完成拆遷安置等問題也是被上訴人應(yīng)進的合同義務(wù)。這表明在上訴人按約履行義務(wù)的前提下,只要被上訴人履行自己的約定義務(wù),雙方所簽《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》就能夠得到履行。另外,訟爭地塊的土地使用權(quán)一直在被上訴人名下,一審法院已經(jīng)應(yīng)當(dāng)事人申請采取了相應(yīng)的保全措施,除本案雙方當(dāng)事人外,至今未發(fā)現(xiàn)第三方就訟爭地塊的土地使用權(quán)主張相同的權(quán)利,故雙方繼續(xù)履行亦不存在法律上的障礙。有鑒于此,上訴人關(guān)于繼續(xù)履行雙方所簽合同的上述請求,理由成立。

最高人民法院終審的(2007)民一終字第30 號判決也是合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第39 條是針對行政管理部門對不符合規(guī)定條件的土地在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記問題上所作出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定,而非針對轉(zhuǎn)讓合同效力的強制性規(guī)定。此外,根據(jù)物權(quán)變動的原因與物權(quán)變動的結(jié)果相區(qū)分的規(guī)則,完成開發(fā)投資總額的25%以上是土地使用權(quán)能否過戶的條件,只可能是影響物權(quán)變動的結(jié)果,但不影響物權(quán)變動的原因。就與本案而言,上訴人是否完成開發(fā)投資總額的25%以上,不影響合同的效力。因此,上訴人提出的因合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》第39條而無效的主張。

三、結(jié)論

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有“沒有完成開發(fā)投資總額的25%以上”,對于成片開發(fā)土地,轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有“形成工業(yè)用地或者建設(shè)用地條件”的,不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。

注釋:

該條規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的 ,不影響合同效力?！?/p>

該條規(guī)定:“以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地適用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán); (二)按照出讓合同約定進行投資出發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的 百分之二十五以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地過著其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書?！?/p>

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